土地集中供應下的市場效應與房企經營對策探究

摘? 要：2021年初，我國自然資源部門召開了“全國2021年住宅用地供應分類調控工作視頻會議”，本次會議明確要對住宅用地供應進行分類，努力做好供應分類和調控工作，并對相關工作細節進行安排部署。針對土地集中供應的相關內容，我國自然資源部門頒布了《2021年住宅用地供應分類調控相關工作要點》，在其中明確提出了“重點城市要結合安排招拍掛出讓住宅用地時序，集中實施“兩集中”，同步公開出讓”。本文將針對土地集中供應下的市場效應以及對房地產領域的影響進行詳細分析，探究出土地集中供應下的市場效應與房企經營對策。

關鍵詞：土地集中供應;市場效應;房地產企業;經營

所謂的“兩集中”，便是指集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，并且集中出讓的次數原則上不超過3次。針對本次供地兩集中試點對象是由4個一線、18個強二線城市構成的，這些城市一般都是房價上漲非常嚴重的城市，為了切實有效轉變這些城市的狀況，借助土地出讓政策作為改革契機，緊緊圍繞住房不炒的原則，確保我國房地產市場的健康發展，杜絕房價上漲對社會各個領域帶來的動蕩。本文將針對土地集中供應下的市場效應與房企經營對策進行詳細分析。

1、土地集中供應下的市場效應

1.1試點城市土地溢價率下降

《2021年住宅用地供應分類調控相關工作要點》當中，試點城市涵蓋了4個一線、18個強二線城市。自從土地集中供應政策穩固落實之后，對于多個試點城市帶來了一定影響，多個試點城市的土地平均溢價率呈現出下降態勢，支持配建比例逐漸上升。據調查，截止2021年上半年，從第一次土地集中出讓的城市來看，大部分城市的土地溢價率不斷下降，蘇州市在第一輪土地集中供應改革下，土地溢價率下降為1.85個百分點，平均土地溢價率為7.25%。

1.2土地市場競爭加劇

在本次土地集中供應試點城市中，大多都是經濟非常強的一線或者強二線城市，無論是人口流量還是住房壓力都非常大，由此造成這些城市房地產市場的投資利潤極大。在第一次土地集中供應改革當中，涉及到的土地價值都是幾百億規模，多個城市同時集中出讓土地，則會占用房地產市場當中巨大的現金流，即使是房地產龍頭企業，也無法全部參與到土地集中出讓當中。在此基礎上，土地集中供應與出讓，在一定程度上鉗制資源有限的房地產企業，促使土地出讓的競爭更加有序。此外，因為土地集中供應當中規定了土地溢價率的上線，所以優質地塊的報價和配建比例，一般都是迅速觸頂，在達到價格限制以及其他配建自持比例上線之后，采取搖號確定摘地對象，這也在一定程度上促使獲得土地存在一定程度的變數。此種方式下，說明了集中拍低增強了競爭，并且重塑了企業的拿地格局。

1.3房地產行業集中度提升

在土地集中供應政策下，房地產企業可以在不斷拍賣的過程中，改進自身的拍賣與商業發展戰略，但是三次出讓給房企的反應時間相對較短，空間呈現出明顯不足的情況，這也在一定程度造成開發商拿低分化加劇局面。針對資金雄厚、實力較強的房企來說，斬獲的地塊更多，實力較小的小中房企很難在土地集中供應當中分得一杯羹，加速了房地產行業的出清，并且有利于實現行業集中度提升。

2、土地集中供應對房企經營的影響

2.1融資壓力日漸沉重

在土地集中供應背景之下，要求房地產企業在出讓前籌集巨額現金，這些現金用于繳納土地拍賣保障金以及摘得地塊之后的出讓金。傳統的錯峰拿地模式當中，房企可以通過項目促銷、短期借貸等諸多方式來籌措資金，但是在土地集中供應模式下，需要房企在短時間內籌措大量的資金。土地集中供應模式下，房企動輒需要一下子拿出百億的資金，這在一定程度上對房企的現金流帶來了影響，擾亂了原本資金籌措節奏。很多銀行存在限貸、“三條紅線”等諸多政策約束，直接對房企融資帶來了壓力，促使一些資金比較緊缺的房企背負的融資壓力更大。

2.2產品集中競爭壓力加劇

房地產開發企業全年營銷計劃在各個城市、各個區域之間存在相對比較大的協調空間，尤其是在集團層面上來說，想要實現房企現金流與利潤最大化，就需要注重各個層次的協調統籌。但是針對發展重心為一二線城市的房企來說，土地集中供應模式之下，產品銷售環節的戰略需要進行調節和轉變，一方面集中出讓土地需要籌措資金來參與土地拍賣，這就需要房地產企業不斷的加速回款嗎，才能夠籌措到相應的資金。另一方面，土地集中供應會促使產品集中上市，造成房地產企業之間的競爭更加激烈。

2.3項目利潤被大幅度壓縮

結合現有的土地集中供應模式來看，土地出讓競爭非常激烈，尤其是針對優質地塊來說，競爭尤為激烈。房地產企業想要獲得土地，必須要在競爭激烈的環境下拔得頭籌，促使利潤率就會壓縮。雖然土地集中供應模式當中，規定了溢價率的限制，但是限制背后還輔助以自持比例，自持比例與配建比例上升，意味著成本也會隨之增加，這就極大的壓縮了項目的利潤率，對房地產企業經營帶來了一定程度的挑戰。

3、土地集中供應下房企經營對策

3.1加速經營模式轉型

土地集中供應模式之下，重點想要確保試點城市的房價穩定、低價穩定，展現出了我國對房地產市場的管控解決心。結合當前“銀行限貸、三道紅崗、限地價+竟配建+搖號”等諸多手段來看，各地主管部門對房地產市場調控工作的政策手段多樣化，房地產企業必須要放下幻想，不斷強化自身勢力和專業水平，在競爭激烈的房地產行業當中，不斷強化自身競爭力。獲取超額利潤就應該做好內外配合，轉變傳統粗放式經營模式，對內應該以現金流和利潤為核心，強調“土儲——建設——融資——供銷——存貨——回款——轉結”每個環節的動態一體化管理水平。對外則應該強化自身產品優勢，展現出自身的競爭力，獲得超額利潤。具備前瞻性目標，將經營目標轉移到城市改造、城市更新等項目當中，實現自身精細化管控轉型。

3.2合理投資把控現金流

在土地集中供應模式之下，想要獲得優質地塊，必須要不斷強化房地產企業自身的資金儲備，這也對房地產企業現金流提出更高的要求。為此，必須要強化現金流管控，在參與土地拍賣時，應該選擇合適地塊、契合自身發展經營目標的地塊進行參與，杜絕資金盲目投入。銷售環節也應該引入諸多促銷安排，實現流量型產品與利潤型產品協調，在現金流的錯峰需求下提升產品質量，強化盈利水平。

結束語

總之，土地集中供應作為我國最新的土地政策，自2021年初頒布后，全國各地主動學習落實跟進，可以說土地集中供應政策對市場和企業經營都產生了極其深遠的影響。為積極應對土地集中供應政策，房地產企業應及時分析市場變化，適當調整經營策略，抓住有利時機，加速經營模式轉型，合理投資把控現金流，確保實現企業可持續健康發展。

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作者簡介：胡留森，男，漢族，本科，湖北衡正房地產土地資產評估有限責任公司。