IPMP體系與地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理應(yīng)用研究

陸 苑

仁恒置地集團(tuán) 上海 200135

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策的有效實(shí)施，大量建設(shè)項(xiàng)目如火如荼。在這樣的大背景下，要求地產(chǎn)企業(yè)必須提高項(xiàng)目管理的科學(xué)水平，對(duì)地產(chǎn)管理人員也提出更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)設(shè)計(jì)管理者而言，著重強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理的全周期意識(shí)、項(xiàng)目策劃水準(zhǔn)、成本意識(shí)和投資思維。設(shè)計(jì)管理角色從投前可研開(kāi)始，直至項(xiàng)目驗(yàn)收交付，貫穿全項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，尤其對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)管理的水平直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。

IPMP（國(guó)際項(xiàng)目管理專業(yè)資質(zhì)認(rèn)證）成立于20世紀(jì)60年代，由位于瑞士的國(guó)際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)IPMA頒發(fā)，該機(jī)構(gòu)由全球范圍70多個(gè)成員國(guó)組成。之后美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)PMI成立，并提出項(xiàng)目管理知識(shí)體系PMBOK，完善了管理方法和工具[1]。地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理過(guò)程和特點(diǎn)非常符合IPMP的理念，也適用PMBOK的方法。

筆者基于以上標(biāo)準(zhǔn)，主要從三個(gè)層面分析設(shè)計(jì)管理的改進(jìn)與提升：建立完善的設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)體系、目標(biāo)管理和運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理。

1 基于IPMP理念的地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理方法概述

“That I focused this discipline on People and Power;on Values, Structure and Constitution; AND ABOVE ALL ON RESPONSIBILITIES- that is focused the Discipline of Management on Management as a truly LIBERAL ART.“

—— Peter F.Drucker[2]

“我圍繞著人與權(quán)力、價(jià)值觀、結(jié)構(gòu)和方式來(lái)研究這一學(xué)科；尤其是圍繞著責(zé)任。管理學(xué)科是把管理當(dāng)做一門真正的綜合藝術(shù)。”

—— 彼得·德魯克[2]

項(xiàng)目管理是一項(xiàng)科學(xué)的管理方式，它是中國(guó)現(xiàn)代蓬勃發(fā)展起來(lái)的一門新興的軟科學(xué)、管理科學(xué)的一部分，它集目標(biāo)管理工作、質(zhì)量管理工作、信息化技術(shù)、價(jià)值目標(biāo)等現(xiàn)代的管理方法于一體。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，工程設(shè)計(jì)管理并不僅僅包含單維度的設(shè)計(jì)，還包含多維度的項(xiàng)目統(tǒng)籌管理，目標(biāo)是企業(yè)管理和產(chǎn)品服務(wù)的共贏[3]。

例如，PMBOK涵蓋現(xiàn)代企業(yè)管理的十大管理知識(shí)領(lǐng)域，從地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理角度來(lái)看，其中的范圍、進(jìn)度、成本、質(zhì)量、溝通、人力資源等管理內(nèi)容均應(yīng)予以考慮。在制定工作目標(biāo)時(shí)，要把企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與工程設(shè)計(jì)結(jié)合起來(lái)，協(xié)調(diào)各方面的資源，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，推動(dòng)設(shè)計(jì)工作與企業(yè)全景計(jì)劃的一致性。它定義了建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，需要在項(xiàng)目建設(shè)中找到設(shè)計(jì)資源、施工資源、預(yù)算人員和報(bào)建人員。以上的設(shè)計(jì)管理職能由設(shè)計(jì)PM牽頭，協(xié)調(diào)各專業(yè)制訂項(xiàng)目的組織計(jì)劃，指導(dǎo)專業(yè)系統(tǒng)活動(dòng)，合理配置所有資源，以實(shí)現(xiàn)基于IPMP理念的地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的單項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。從項(xiàng)目的全周期維度出發(fā)，PMBOK又包括四個(gè)管理階段和五大管理過(guò)程，地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)全流程涵蓋以上的全部過(guò)程，設(shè)計(jì)管理又穿插始終，成為串起項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期且呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)結(jié)果的角色。其中的“控制”能力，則成為衡量設(shè)計(jì)管理者專業(yè)能力與管理水平的核心評(píng)價(jià)維度。而設(shè)計(jì)管理的根本方式是目標(biāo)管理。

2 地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的主要影響因素與問(wèn)題分析

2.1 乙方設(shè)計(jì)單位缺乏優(yōu)化設(shè)計(jì)成果的機(jī)制和主動(dòng)性

設(shè)計(jì)單位的管理水平、設(shè)計(jì)人員的能力和責(zé)任心直接關(guān)系到設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。由于設(shè)計(jì)成本標(biāo)準(zhǔn)和面積的規(guī)定，投資規(guī)模與設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。設(shè)計(jì)單位對(duì)成果往往缺乏嚴(yán)格的會(huì)審校審和經(jīng)濟(jì)性分析，有時(shí)還會(huì)為快速通過(guò)報(bào)建審查來(lái)提高安全系數(shù)和施工標(biāo)準(zhǔn)，或者采取保守方案，從而降低成果質(zhì)量并無(wú)形中增加工程成本。因此，設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性很少成為設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)和審計(jì)工作的重點(diǎn)。

另一方面，由于民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)目前暫無(wú)公開(kāi)招標(biāo)要求，往往通過(guò)密封比價(jià)來(lái)確定中標(biāo)單位，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位為滿足年度產(chǎn)值要求一再降低投標(biāo)報(bào)價(jià)來(lái)獲取項(xiàng)目量，進(jìn)而導(dǎo)致配置的人員、設(shè)計(jì)周期等進(jìn)一步壓縮。在這種情況下，設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目管理水平、設(shè)計(jì)人員的主動(dòng)性都會(huì)受到影響，而成果的審核論證優(yōu)化等工作，也會(huì)因?yàn)楸粔嚎s的設(shè)計(jì)周期而被忽略。

2.2 甲方設(shè)計(jì)管理人員對(duì)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量缺乏清晰的判斷

房地產(chǎn)業(yè)步入成長(zhǎng)期后，每個(gè)企業(yè)都面臨著產(chǎn)品升級(jí)與服務(wù)升級(jí)，從經(jīng)營(yíng)管理層面，也需要產(chǎn)品與服務(wù)上的革新，包括為產(chǎn)品與服務(wù)所需的各類技術(shù)與活動(dòng)的革新。這種革新可能來(lái)源于市場(chǎng)與客戶的需求，而需求是創(chuàng)新的源動(dòng)力。地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)日趨成熟的市場(chǎng)與客戶，都希望在產(chǎn)品力上取得領(lǐng)導(dǎo)地位以便從市場(chǎng)上脫穎而出，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。但創(chuàng)新目標(biāo)可能永遠(yuǎn)不會(huì)像營(yíng)銷目標(biāo)那么清晰，為了設(shè)定創(chuàng)新目標(biāo)，企業(yè)管理層必須先根據(jù)產(chǎn)品線、既有市場(chǎng)、新市場(chǎng)，通常也根據(jù)服務(wù)上的要求，預(yù)測(cè)達(dá)到銷售目標(biāo)需要的創(chuàng)新，在這個(gè)階段，甲方設(shè)計(jì)PM（項(xiàng)目經(jīng)理）應(yīng)起到數(shù)據(jù)搜集、分析、提供決策層判斷的主導(dǎo)作用[2]。

大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)管理層傾向于關(guān)注IPMP中項(xiàng)目的“實(shí)施過(guò)程”，對(duì)“啟動(dòng)過(guò)程”和“計(jì)劃過(guò)程”關(guān)注不夠，而該階段往往是項(xiàng)目策劃與定位的關(guān)鍵階段，所謂“謀定而后動(dòng)”中“謀”的階段，事關(guān)項(xiàng)目的整體配置標(biāo)準(zhǔn)、美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、成本標(biāo)準(zhǔn)等多維度的預(yù)判，也是設(shè)計(jì)管理人員在項(xiàng)目各階段進(jìn)行設(shè)計(jì)成果質(zhì)量評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。

分析其關(guān)注度不夠的原因大體如下：設(shè)計(jì)策劃與市調(diào)客研工作對(duì)項(xiàng)目的影響不易量化，未有成形成果時(shí)研究產(chǎn)品策略帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)性結(jié)論不易量化、決策依據(jù)不夠充分；第二，如上所述，市場(chǎng)與客戶的需求是個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，基于變化而進(jìn)行的創(chuàng)新工作一時(shí)無(wú)法產(chǎn)生可量化的結(jié)果。而“實(shí)施過(guò)程”則較易讓團(tuán)隊(duì)切實(shí)感受到項(xiàng)目的進(jìn)展與呈現(xiàn)，感受到IPMP理論的運(yùn)用與實(shí)踐。

3 基于IPMP理念的地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理應(yīng)用與優(yōu)化措施

3.1 注重設(shè)計(jì)策劃的前介與設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)體系的搭建

基于IPMP中關(guān)于項(xiàng)目組織與團(tuán)隊(duì)的管理理念，地產(chǎn)企業(yè)一旦獲取新的項(xiàng)目，隨即應(yīng)著手搭建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)并結(jié)構(gòu)分解設(shè)計(jì)管理工作（WBS），企業(yè)依據(jù)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目特點(diǎn)，參照“組織選擇因素”考慮采取“職能式”、“項(xiàng)目式”還是“矩陣式”。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成形后，設(shè)計(jì)PM即可借助跨專業(yè)跨部門進(jìn)行資源整合，牽頭團(tuán)隊(duì)啟動(dòng)設(shè)計(jì)策劃，并納入設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)選擇設(shè)計(jì)咨詢單位。團(tuán)隊(duì)人員以策劃階段的成果與項(xiàng)目目標(biāo)為指導(dǎo)、繼續(xù)進(jìn)行設(shè)計(jì)資源規(guī)劃，搭建全周期的設(shè)計(jì)管控體系。在指導(dǎo)下進(jìn)行質(zhì)量管理，檢查設(shè)計(jì)文件的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是否符合項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的要求，以及是否實(shí)施了設(shè)計(jì)限額。對(duì)設(shè)計(jì)成果的方案比較是設(shè)計(jì)管理人員評(píng)價(jià)能力的核心，根據(jù)PMBOK常用的比較方法，可采用多因素評(píng)價(jià)優(yōu)選法和價(jià)值工程法[4]，如圖1所示：

圖1 多因素評(píng)價(jià)優(yōu)選和合價(jià)值工程法

設(shè)計(jì)PM在構(gòu)建評(píng)價(jià)體系時(shí)還可以參照PMBOK的項(xiàng)目溝通管理方式：識(shí)別干系人、計(jì)劃通過(guò)、發(fā)布信息，明確規(guī)劃評(píng)價(jià)干系人并確保信息的同步更新。例如，通過(guò)外部協(xié)調(diào)督促設(shè)計(jì)成果的提交，及時(shí)組織部門內(nèi)部會(huì)審、組織公司管理層評(píng)審會(huì)議、明確決策者及跨部門干系人；在項(xiàng)目實(shí)施階段，通過(guò)溝通管理，有效協(xié)調(diào)處理與項(xiàng)目施工過(guò)程相關(guān)的技術(shù)問(wèn)題，如圖紙錯(cuò)漏碰缺、設(shè)計(jì)變更等。作用是保障及時(shí)準(zhǔn)確地產(chǎn)生、收集、傳播、儲(chǔ)存及最終處理項(xiàng)目信息。

3.2 加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的風(fēng)險(xiǎn)管理

地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橥顿Y額度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、受政策及市場(chǎng)影響明顯等特征，開(kāi)全周期開(kāi)發(fā)過(guò)程中極易發(fā)生各類風(fēng)險(xiǎn)。PMBOK的項(xiàng)目風(fēng)控管理包含六個(gè)方面，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、分析風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，以及監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)管理人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力與其專業(yè)能力、工作經(jīng)驗(yàn)、日常積累等均有關(guān)，通常的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)集中在新材料新技術(shù)的首次運(yùn)用、圖紙質(zhì)量、成本指標(biāo)、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)變更等設(shè)計(jì)輸入條件不足，導(dǎo)致成果無(wú)法滿足開(kāi)發(fā)或施工要求的事項(xiàng)。

例如，筆者于2009年負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理的蘇州塘北社區(qū)C1地塊項(xiàng)目，因考慮地塊緊鄰天然湖泊，且規(guī)劃為低密社區(qū)，對(duì)環(huán)境及居住能耗都應(yīng)首選環(huán)境友好的可再生能源。經(jīng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)部評(píng)估多種能源方案，并與企業(yè)管理層共同決策首次引進(jìn)地源熱泵系統(tǒng)作為制冷和采暖的能源形式。該技術(shù)的關(guān)鍵在于獲取更精確的項(xiàng)目基地土層的取熱放熱特征，主要方法有：使用簡(jiǎn)單模型數(shù)值估算、使用經(jīng)驗(yàn)值估算和進(jìn)行土壤熱特性測(cè)試三類。風(fēng)險(xiǎn)在于：①土壤地下情況復(fù)雜多變，且通常由多種地質(zhì)土層構(gòu)成，因此簡(jiǎn)單的使用簡(jiǎn)化模式估算往往偏差過(guò)大；②經(jīng)驗(yàn)值的估算雖然在設(shè)計(jì)分析階段有一定參考價(jià)值，但卻無(wú)法作為地源熱泵系統(tǒng)的設(shè)計(jì)依據(jù)；③只有通過(guò)在地源熱泵使用范圍進(jìn)行土壤熱特性測(cè)試，才能獲取更全面和精準(zhǔn)的土壤數(shù)值。因此，為確保一項(xiàng)地源熱泵系統(tǒng)準(zhǔn)確的方案設(shè)計(jì)，土壤熱特性測(cè)試是至關(guān)重要的一步。針對(duì)以上信息，為降低新技術(shù)的使用帶來(lái)不可控風(fēng)險(xiǎn)，采取了以下應(yīng)對(duì)措施：①筆者與行業(yè)內(nèi)成熟地源熱泵廠家溝通可行性、聽(tīng)取技術(shù)總工的建議，并邀請(qǐng)節(jié)能顧問(wèn)進(jìn)行多次技術(shù)論證；②請(qǐng)工程部配合組織完成土壤熱特性測(cè)試，為暖通設(shè)計(jì)提供精準(zhǔn)依據(jù)；③測(cè)試方案采用了較為穩(wěn)妥的雙U型埋管，孔徑為￠150，孔深≈100m，換熱器則選用瑞士Georg Fischer ￠25的高密度PE換熱管，管間距≥4m；④使用TRNSYS軟件對(duì)土壤源熱泵系統(tǒng)進(jìn)行10年運(yùn)營(yíng)性能的模擬分析，避免出現(xiàn)使用效果的衰減。該項(xiàng)目于2013年交付，系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)至今穩(wěn)定良好，利用可再生資源實(shí)現(xiàn)了環(huán)境友好及能源的可持續(xù)發(fā)展。

因此，風(fēng)險(xiǎn)管理的核心在于實(shí)施前的充分論證與實(shí)驗(yàn)，選擇優(yōu)秀的顧問(wèn)單位，并跨部門聯(lián)合干系人，共同朝既定目標(biāo)精細(xì)化推進(jìn)。

3.3 成本策略與全周期控制意識(shí)

成本PM負(fù)責(zé)組織工程項(xiàng)目的成本目標(biāo)及動(dòng)態(tài)管理，但項(xiàng)目70%左右的建安成本是在設(shè)計(jì)階段發(fā)生的，地產(chǎn)企業(yè)的2-6項(xiàng)限額及動(dòng)態(tài)成本應(yīng)是設(shè)計(jì)管理人員著重關(guān)注的內(nèi)容。PMBOK對(duì)成本管理范圍包括成本估算、編制預(yù)算、控制動(dòng)態(tài)成本三個(gè)方面，而設(shè)計(jì)管理的成本策略應(yīng)是“在規(guī)定成本投入內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品效果的最佳化”。成本策略與設(shè)計(jì)策劃一樣，應(yīng)發(fā)生在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，預(yù)判項(xiàng)目各分項(xiàng)成本難點(diǎn)并尋找突破口，合理有效的分配成本并著重消除無(wú)效成本。

例如，筆者曾負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理的蘇州運(yùn)河路項(xiàng)目，其所面臨的成本壓力在于：①2.5容積率但用地面積僅6萬(wàn)方，意味地庫(kù)可布置范圍小；②根據(jù)江蘇省計(jì)容面積1輛/100m2的車位配建指標(biāo)，地庫(kù)需要設(shè)置三層才能滿足，嚴(yán)重占用總建安指標(biāo)；③該項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)高，地面不考慮設(shè)置停車位。根據(jù)這些不利條件，地庫(kù)的設(shè)計(jì)方式和車位優(yōu)化成為項(xiàng)目難點(diǎn)也是成本管控重點(diǎn)。結(jié)合現(xiàn)狀：①成本策略階段即引進(jìn)結(jié)構(gòu)顧問(wèn)共同工作，考慮將地庫(kù)頂板標(biāo)高適當(dāng)抬高；②與景觀專業(yè)人員梳理場(chǎng)內(nèi)標(biāo)高與周界高差關(guān)系，確定場(chǎng)地高于周邊市政道路1.5米，為地庫(kù)埋深減輕壓力；③引進(jìn)地庫(kù)優(yōu)化及BIM顧問(wèn)，有效布置地庫(kù)坡道及車道；集約布置機(jī)房及管線，控制每層層高至3.6米。通過(guò)以上應(yīng)對(duì)措施，BIM的設(shè)計(jì)成果還有效控制了施工全周期，前置碰撞檢查消除了圖紙層面的錯(cuò)漏碰，大幅減少了設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

除地庫(kù)外，項(xiàng)目的整體結(jié)構(gòu)選型也是影響2-6項(xiàng)的重要因素。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)模型優(yōu)化是項(xiàng)目成本優(yōu)化的重要組成部分，可從三個(gè)方面入手：①選擇變量。設(shè)計(jì)管理者應(yīng)認(rèn)識(shí)到可變參數(shù)的重要性，結(jié)合設(shè)計(jì)取值規(guī)范和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，選擇最合適的參數(shù)。②確定功能。通過(guò)功能的確定，選擇最優(yōu)方案，最優(yōu)房屋結(jié)構(gòu)尺寸，達(dá)到成本最優(yōu)。③參照具體建設(shè)條件。結(jié)合施工條件與施工方案，深入研究問(wèn)題，最終優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)模型，獲得最佳經(jīng)濟(jì)性。此外，整體建筑的實(shí)際使用壽命和自然氣候條件也各不相同，設(shè)計(jì)管理者應(yīng)注重細(xì)節(jié)和個(gè)性化需求，嚴(yán)控每一環(huán)節(jié)，不斷優(yōu)化方案，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。

在材料及人工價(jià)格日益飛漲的市場(chǎng)環(huán)境中，建安成本的全程控制能力成為了設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)管理人員績(jī)效評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)，成本是否最優(yōu)化更是成為項(xiàng)目投資收益能否兌現(xiàn)的重要一環(huán)。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，IPMP項(xiàng)目管理理念及PMBOK的管理工具及方法，核心是解決傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)管理中的部門壁壘、職能鴻溝，解決因溝通和協(xié)作不暢而產(chǎn)生的推諉扯皮現(xiàn)象，協(xié)助設(shè)計(jì)管理人員改善投資思維及成本意識(shí)不足、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足的問(wèn)題；基于項(xiàng)目本身形成的團(tuán)隊(duì)提升全過(guò)程整合管理能力，每一步的設(shè)計(jì)管理工作WBS結(jié)構(gòu)分解都應(yīng)建立在項(xiàng)目實(shí)際需求基礎(chǔ)上，根據(jù)時(shí)間管理模式制定全周期計(jì)劃表，培養(yǎng)全程成本控制思維、以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與預(yù)判的能力，為項(xiàng)目和企業(yè)在社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量等方面均獲得良好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。