基于地籍劃分的歷史文化街區更新研究
——以青島歷史文化街區為例

孫麗萍

山東天為工程技術有限公司 山東 淄博 255000

1 引言

十九大報告中提出，要堅定文化自信，推動社會主義文化繁榮興盛。文化繁榮成為中華民族偉大復興的重要支撐，歷史文化保護上升為國家意志。歷史文化街區作為歷史文化遺產體系中觀層面的核心，具有承上啟下的關鍵作用。歷史文化街區傳統肌理與空間特色形成的基礎往往依賴歷史地籍界線的劃分及其建設規定，其破壞亦始于地籍線的合并與改變。通過對青島歷史文化街區的調查分析發現，街區內地籍界線改變較多的街坊，往往也是街區傳統肌理與空間尺度破壞最為嚴重的區域。因此基于歷史地籍界線劃分規律與建造邏輯的梳理，提出管控與引導策略，有利于從根本上緩解街區更新過程中可能產生的肌理破壞、尺度失衡等問題。

2 街區特色風貌的成因

從規劃引導與建設管控來看，青島歷史文化街區特色風貌的成因主要有三方面，首先是一脈相承的城市規劃引領，其次是歷史地籍界線劃分尺度影響；第三是自建設初期既有的建設監督法規指導。

2.1 統一規劃引領

青島是在現代城市規劃思想指導下建造而成，一脈相承的規劃思想成就了城市完整而統一的風貌特色。自1891年城市建置起，青島先后編制了多輪總體層面的城市規劃，按時間順序有1901年德國膠澳總督府編制的《青島城市規劃》、1922年日本政府制定的《青島城市擴張計劃》、1935南京國民政府制定的《青島市施行都市計劃》、1939年日本政府制定《青島特別市地方計劃》和《青島特別市母市計劃》，解放后1950年制定的《青島市都市計劃綱要》以及后續多版城市總體規劃（見圖1）。歷史上青島政權雖幾經更迭，但最初制定的城市規劃基本得以貫徹，城市建設以德占時期的規劃與建設為源點，在繼承的基礎上不斷向外拓展，形成了整體統一的歷史城區，且至今依然保存完整，歷史風貌特色突出。

圖1 不同時期青島城市規劃圖

2.2 遵循地籍劃分

最初地籍劃分的尺度奠定了城市空間形態的基底，青島歷史文化街區肌理的形成與最初地籍的劃分尺度密不可分。以青島建設早期1926年的膠澳商埠市街路名地號全圖（見圖2）為基礎，結合建筑功能與建筑形式，總結青島歷史文化街區內地籍劃分的尺度大致可分為兩種，即公共建筑與住宅建筑兩種類型，其中公共建筑主要包括學校、醫院、教堂、總督府、警察局等，依據地籍劃分的地塊尺度相對較大，占地多在3000平方米以上，而總督府、警察局等重要公共建筑的占地面積甚至達到1公頃以上；住宅建筑占地面積多為600至1000平方米，集合住宅和少數官邸建筑的占地面積大于1000平方米。不同尺度的歷史地籍構成了青島歷史文化街區建設的基本單元，其中住宅建筑類的地籍面積占比達80%左右，是歷史文化街區的主要構成。

圖2 1926膠澳商埠市街路名地號全圖

2.3 依據法規建造

城市建置初期建設管理規定的頒布與實施，是青島歷史文化街區風貌特色形成的法規保障。1898年德占時期頒布的《臨時性建設監督法規》[1]對歐人住區觀海山、魚山等區域的建設標準有詳細規定。建筑風格方面，規定在別墅區“應建設鄉村別墅式的房屋建筑”、“應有較大空地包圍著建筑物”；建筑密度方面，規定土地“建設密度最高可達到30%，邊角地塊可以達到40%”。《建筑法典》[1]中，對中國人住區（后來的里院建筑片區）規定，地塊總面積3/4計入可建造面積，兩個不相連建筑之間空間要至少留有3米寬。1935年《青島市暫行建筑規則》[2]“特別區域建筑物”章節，對青島八大關區域的建筑面積、高度、房屋式樣風格，以及綠化、圍墻等小品環境給出詳細規定。

青島建設初期的城市管理技術規定約束下，歷史街區內主要出現兩種類型的住宅建造模式，其一為庭院別墅，其二為里院建筑，兩種類型的基本建造單元不斷重復，分別形成以庭院別墅建筑和里院建筑為主的特色歷史文化街區。

3 地籍重構對街區的影響

地籍重構對歷史文化街區產生的影響主要體現在平面布局與空間形態兩個方面。平面布局的影響源自對街區基底的破壞，影響歷史街區的傳統建筑肌理；空間形態的影響源自控制指標變化帶來的建筑高度等的影響，影響歷史街區的空間形態與風貌特色。

青島歷史文化街區傳統格局的形成是在小尺度地塊劃分的基礎上，沿道路呈序列分布形成。通過分析觀海山、魚山、信號山、觀象山等歷史文化街區的典型庭院別墅地塊的規模，總結庭院別墅地塊的基本模數為面寬20-30米、進深30-40米的長方形；以里院建筑為主的四方路歷史文化街區，其最為典型的地塊為面寬20-30米、進深20-30米的正方形。伴隨著建國后住宅建筑形式的變化，以及20世紀90年代房地產業的興起，增長主義導向的地塊劃分方式使大地塊逐漸主導土地結構，導致傳統的地塊細分格局不斷解體[3]。青島歷史文化街區內出現多處合并小地塊成大地塊，重新建設大體量建筑的現象，其中規模較大、影響較為嚴重的為觀象山北側地塊（見圖3），該街區的傳統格局主要由占地800-1000平方米的小尺度地塊構成，原有建筑層數為2層-3層的低層建筑，合并后的大地塊占地面積約25000平方米，新建建筑為11層-20層的高層建筑。諸如此類現象在信號山街區的齊東路、中山路街區的曲阜路周邊等區域均有發生。合并地籍重建后的街區格局與原有街區格局相比成為相對異質的空間，對歷史街區傳統肌理的整體性造成較大了的沖擊，與保護街區傳統格局的宗旨相悖。合并后重新出讓的地塊賦予新的規劃建設指標，在建筑密度、建筑高度、開發強度等方面往往遠高于原有地塊指標，導致新建建筑在高度上超出原有街區平均建筑高度，破壞了歷史街區原有空間形態的整體和諧，對街區整體風貌特色的保護與傳承產生不良影響。

圖3 小尺度地塊合并成大地塊的示例（觀象山北側）

4 街區更新控制策略

從我國目前的規劃編制體系來看，以地塊為基本單位并賦予具體指標的控制性詳細規劃，是實現街區層面空間形態控制與引導的法定規劃。因此歷史文化街區在更新過程中，基于地塊劃分的系統性控制策略的制定，并將其納入法定規劃體系中，成為歷史文化街區如何有效實現保護前提下的更新的關鍵。

4.1 維持原有地塊邊界

早期的地塊格局和地塊邊界作為一種“形態框架”（morphological frame），對城市形態的變化具有持久的影響[4]。歷史文化街區建造初期地塊的劃分方式，是奠定街區歷史格局的基礎，因此維持歷史地籍最初的劃分方式，也成為延續街區歷史格局與空間特色的根本。而地塊的邊界并非一成不變，隨著時間的推演歷史地籍會出現拆分、合并、重構等不同情況，其中街區內與現存保護建筑的建成時期同步的地籍劃分，體現了街區的歷史格局與空間形態，需要首先予以識別并加以控制保護。此類地塊的地上附屬建筑物一般為文物保護單位、歷史建筑或傳統風貌建筑等保護性建筑，地籍界線延續了建造之處的劃分方式。這些歷史地塊的邊界線，在保護規劃或控制性詳細規劃中，通過規劃圖則與條文規定，明確在街區更新過程中需維持原有邊界，不得隨意進行合并與拆分，這是保護和延續歷史街區的空間形態不被侵蝕的基礎。

4.2 重新劃定小尺度地塊

歷史文化街區中因種種原因出現的大體量建設，其基礎往往是大尺度地塊的劃分與出現。從柏林內城的批判性重建案例中可以看出，在地塊格局的形態方面，恢復小尺度地塊細分格局是城市平面修復的關鍵[5]。街區小尺度地塊的重新劃定，使街區在未來更新過程中恢復歷史格局與空間肌理成為可能。小尺度地塊重新劃定的依據與原則，基于以下幾個方面，首先是因地制宜，并非街區所有地塊必須恢復至早期的劃分方式，需要建立在保護與更新綜合評估基礎上，針對不同街坊的具體情況制定相應的劃定方式，其中位于街區核心保護范圍內的大尺度地塊，需重點考慮重新劃定小尺度地塊；其次要尊重事實，從有利于后續實施方面考慮，重新劃定的地塊邊界與規模需充分考慮現狀權屬邊界的完整性，并以歷史地籍劃分為參照，綜合評判后進行重新劃定。小尺度地塊的重新劃定，能夠有效推動街區在更新過程中實現歷史空間修補與傳統格局修復。

4.3 控制更新建設指標

街區空間形態的最終控制是基于地塊的形態控制規定，根據控制性詳細規劃的地塊控制指標，通常包括開發強度、建筑密度、建設高度、綠地率、建筑后退距離等內容。青島歷史文化街區由于遵循統一的法規建造，具有高度的整體性與統一性，為維持原有格局和重構地塊重新賦予指標提供了參考依據。具體更新指標引導方面，可分兩種情況，其一為以保護建筑為主的地塊，既維持原有邊界的地塊，遵循“減量、減密、增綠”的原則，以保護主體建筑，拆除搭建、插建建筑，增加院落綠化為控制引導方向。其二為街區核心保護范圍內，有條件更新時需按照小尺度重新劃定的地塊，建筑高度控制參照《青島德租期建筑法典》的控制要求，建筑高度以2層為主，總體平均高度控制在12米以內，同時遵循不得高于相鄰保護建筑高度的原則；建筑密度控制方面，庭院建筑為主的街區，控制在30%-40%，里院建筑為主的街區，控制在70%左右。同時規定沿街建筑的退后距離與建筑面寬，具體參照同一街道兩側的保護建筑的具體退后距離與建筑形式、建筑面寬而定，以保持街區形態與風貌的和諧統一。

5 結語

歷史文化街區的保護與更新是社會各界持續關注的焦點問題。街區更新過程中不斷產生不和諧的建造方式，究其根由源自控制引導方式的不當，尤其是歷史地籍邊界的破壞。街區傳統風貌的傳承需充分尊重歷史格局，維持原有歷史地籍邊界，在重要地段重新劃定小尺度地塊，基于兩種平面布局修補策略基礎上，通過建設指標加以引導控制，將其納入法定規劃體系，有效解決歷史文化街區傳統肌理破壞、空間尺度失衡的難題。