集建地規劃綜合方案實踐
——以大興區黃村鎮狼垡集建地為例

李曉宇

北京興業恒盛投資管理有限公司 北京 102600

北京市國土空間規劃分為市、區、鄉鎮三級，總體規劃、詳細規劃、相關專項規劃三類。其中詳細規劃包括控制性詳細規劃、村莊規劃和規劃綜合實施方案。規劃綜合實施方案的主要內容是統籌建設空間與非建設空間、增量使用和存量更新、資源保護和建設任務、實施方式和成本控制等方面內容，作為實施土地資源整理、城市有機更新、基礎設施建設、生態治理的依據；編制實施單元內近期建設項目規劃綜合實施方案，明確土地權屬、規劃指標、城市設計要求、市政及交通條件、供地方式、建設時序等內容，并與規劃年度實施計劃做好銜接[1]。

1 狼垡集建地項目背景

2015 年起，大興區作為全國 33 個試點區（縣）之一，開始了為期三年的集體土地制度改革試點工作。2016年編制完成了狼垡地區集體產業用地控制性詳細規劃。

2017年，按照國土資源部和住房城鄉建設部《關于印發<利用集體建設用地建設租賃住房試點方案>的通知》和我市《關于下達2017年利用集體土地建設租賃住房供地任務的通知》，為保障完成市政府確定的2017年集體土地租賃住房任務，狼垡集建地調整控規，狼垡集建地2號地編制《大興區黃村鎮狼垡集體租賃住房項目用地規劃（控規）》[2]。

以上控制性詳細規劃為狼垡地區規劃綜合實施方案的編制提供了上位規劃基礎，為推進狼垡集建地項目，改善狼垡地區居民生活生產環境提供了契機。

2 項目重點內容——以狼垡集建地2號地L07等地塊為例

2.1 研究范圍情況

2.1.1 行政區劃、現狀權屬

以狼垡地區集體產業用地2號地及周邊道路為研究范圍；研究范圍屬黃村鎮行政邊界內，位于狼垡二村。研究范圍用地規模約37.52公頃；現狀溝渠約0.07公頃為國有地，其他為集體用地。

L07地塊規劃項目屬黃村鎮行政邊界內；規劃范圍位于狼垡村。用地規模約15.60公頃；溝渠約0.03公頃為國有地，其他為集體用地。

圖1 規劃地塊現狀權屬圖

2.1.2 現狀分析

依據09年二調數據，梳理現狀底數，現狀總用地面積約37.52公頃，其中城鄉建設用地面積約36.87公頃，非建設用地約0.65公頃。原為工業大院，沒有居住人口；原為一至二層廠房、倉庫、商服等，已全部拆騰；研究范圍內無地上建筑，有少量樹木。

2.1.3 L07周邊地塊情況

項目東南側L01、L02地塊為集體租賃住房功能F81用地，包括社區服務、養老、醫療等功能的社區綜合服務設施建筑規模不低于4000平方米；L03地塊為幼兒園。已取得鄉村建設規劃條件。

項目東北側L06地塊為產業功能F81用地，已取得“多規合一”協同平臺初審意見函。

項目東側L05地塊為集體租賃住房功能F81用地，已取得供地項目“多規合一”協同平臺審核意見的。

圖2 L07周邊地塊情況

2.2 規劃方案

2.2.1 規劃定位

規劃定位為：宜居生活，活力社區。

依托大興新城、新城西片區和豐臺科技園在新媒體、科教文化、生產性服務業、高新技術產業等方面的資源優勢，發揮交通便利、生態良好的區位優勢。提升區域環境品質、配套設施水平、居民生活質量；吸引高端企業入駐，提供就業崗位，增強社會效益；構筑交通高效，公服配套設施完善的服務片區；創造便捷舒適生活，功能兼容配套服務設施。

2.2.2 規劃方案

原控規方案總用地面積約12.25公頃，規劃建筑規模22.30萬平方米，用地性質以F81綠隔產業用地、公園綠地為主。

依據道路釘樁優化規劃范圍約15.60公頃，規劃建設用地約15.06公頃；規劃建筑規模約17.75萬平方米；容積率2.5，不變；

增設24班小學一處用地2.81公頃；

生態景觀綠地增加0.54公頃；因道路釘樁，公共綠地減少約0.03公頃；

開展城市設計研究，L07地塊建筑高度控制在45米（局部可達到60米），L16地塊建筑高度控制在60米。

表1 規劃范圍建設用地控制指標一覽表

2.2.3 方案優化

（1）優化建筑高度

靠近五環一側是集建地主要的形象展示界面，提升局部建筑高度有利于突出標志性建筑，形成律動有序的天際線，塑造沿線城市形象。L06地塊維持45m，L07地塊局部建筑可突破至60m，整體基準建筑高度控制在45m以內。

（2）優化功能布局

構建產業和居住單元模塊，各單元根據居住人口和就業人口配置不同類型、不同等級的服務中心，根據居住人口按照《北京市居住公共服務設施配置指標》配置教育、醫療、交通、商業等公共服務設施，L07居住單元模塊、L14小學單元模塊、L16產業單元模塊、L13公園綠地單元模塊、L15生態景觀綠地模塊共同組合共同構成活力產城社區。

2.2.4 專項規劃

（1）道路規劃

道路網密度滿足使用要求；該地塊北側為2號地橫四路，南側為2號地橫一路，西側為2號地縱四路，東側為蘆花路，四條道路及市政附屬設施均計劃于2023年上半年竣工。

圖3 L07道路規劃情況

（2）市政設施規劃

供水由大興新城供水管網提供水源；污水排入規劃天堂河再生水廠；再生水水源由大興新城再生水管網供給；雨水排入新鳳河；電力引自北側新建110kV變電站；電信由金星路、蘆求路現狀電信管道接入。有線電視由黃村鎮有線電視機房提供；燃氣引自萬壽路南延現狀DN400毫米中壓燃氣管線；熱力位于清潔能源供熱區域，規劃建設分布式能源站一座；環衛由范圍西側規劃新建密閉式垃圾分類站收集，收集后運至垃圾轉運站，最終運轉至安定垃圾填埋場。

（3）三大設施校核

本項目位于大興區黃村鎮狼垡地區范圍，本次三大設施校核范圍為大興區黃村鎮狼垡地區集體產業用地2號地。

核算后幼兒園、小學滿足規劃使用要求缺少初中5個班級、高中4個班級，建議初中可在狼垡組團范圍內的現狀學校統籌解決，高中可全區統籌。

L01、L02地塊包括社會服務、養老、醫療等功能的社區綜合服務設施建筑規模不低于4000平方米，依據《7號文》核算居住公共服務設施配置，已滿足使用要求，DX00-1002-L07地塊范圍內無需新增其他設施。

圖4 公共服務設施規劃圖

3 城市設計

3.1 大興區城市設計引導

項目位于宜居現代風貌區，應加強城區內部與外部郊野綠色開敞空間的滲透融合，強化公共空間的舒適性與街道空間的連續性，展現宜居宜業的活力城區風貌。

圖5 大興區全域特色風貌分區

3.2 城市設計引導——功能布局

構建功能復合的活力產城社區。構建產業和居住單元模塊，各單元模塊內配置不同類型、不同等級的服務中心，單元模塊組合共同構成活力產城社區。

圖6 狼垡集建地2號地功能布局意向圖

3.3 城市設計引導——景觀引導

橫一路界面塑造最大景觀面，同時通過建筑錯動布局引綠入園。建筑群間預留一定空間廊道，以便新鳳河景觀廊道向城市內部滲透，最大程度引入森林公園景觀。建筑高低錯落，營造和諧律動的天際線。

圖7 狼垡集建地2號地景觀廊道意向圖

4 資金統籌情況

截至2020年12月31日，狼垡集建地前期拆遷成本約162.36億元（含前期費用、拆除騰退費用、財務費用、管理費用，村集體長期收益），市政建設費用約（含高壓線遷改費）12.6億元, 開發總成本約174.96億元。狼垡集建地可出讓的凈地（F81）約853.18畝，規劃可出讓地上建筑規模約139.82萬平方米。拆合每畝凈地開發成本約2050.7萬元，每平米樓面地價成本約1.2513萬元。調節金為15%暫估，印花稅為0.05%，折合每平米樓面地價約1.4397萬元。2號地L07地塊租賃住房按成交價每平米樓面地價約1.41萬元。

5 實施計劃

5.1 開發模式

集體土地所有權不變，土地使用權和房屋所有權按照土地入市相關約定執行。根據土地入市相關約定確定經營主體，采取自主開發模式，負責項目的施工建設、經營管理和收益分配。租金水平采取市場化運作，項目經營收益將按照相關約定，歸項目主體組織成員所有。

5.2 項目實施計劃

2022年2月，完成項目綜合實施方案編制、納入“多規合一”協同平臺初審、發布公示。

2022年4月取得撥地測量成果、申報供地“多規合一”會商平臺。

2022年5月取得供地多規合一意見、取得各委辦局入市意見、辦理權屬審查、地價評估、土地測繪。

2022年6月完成集建地入市申請相關工作，審批手續并聯開展，發布出讓公告。

2022年12月開工建設，2025年3月竣工驗收。

6 結語

2017年《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見（市規劃國土發〔2017〕376號）》為推進北京市土地供給側結構性改革，加強利用集體土地建設租賃住房工作，落實北京市2017-2021年集體土地供應任務，拓寬租賃住房建設渠道，建立租購并舉的住房體系，提出了符合規劃，市場對接，注重監管，自主運作，維護農民權益的基本原則。同時城市規劃重點也從原來的“規劃與實施分離”中單純的規劃用地梳理到“規劃實施方案”中用地規劃、實施路徑及時序、資金安排等統籌考慮的轉變[3]。目前相關編制暫行辦法仍在試行階段，對規劃綜合實施方案具體編制思路和內容均在摸索。本文以大興區黃村鎮狼垡集建地為例對集建地編制規劃綜合實施方案進行了初探，希望對后續集建地編制規劃綜合實施方案起到借鑒的作用。