房地產(chǎn)工程項目進度管理提效措施探析

馮輝

摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展及經(jīng)濟發(fā)展水平的快速提高，房地產(chǎn)行業(yè)已成為重要的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支柱。在市場需求、經(jīng)濟利益及自身發(fā)展的驅(qū)動下，房地產(chǎn)商不斷壓縮工期，如何在保障建筑質(zhì)量下，做好工程開發(fā)進度管理就成為房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點問題。分析影響房地產(chǎn)工程進度管理的問題及因素，并針對性地提出改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程項目;進度管理;提效措施

中圖分類號： F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：2096-6903（2022）04-0069-03

0 引言

為了踐行“房住不炒”理念，保證人民“住有所居”，這就要求嚴格把控房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)。而工程項目進度管理作為其中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)要保證其管理及時性、高效性，科學(xué)性，提高其透明度，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要前提。

1 房地產(chǎn)工程項目進度管理概述

項目進度管理是指合理安排、全面把控工程步驟的施工時間、順序，應(yīng)對項目施工過程中的各種問題，優(yōu)化資源配置，以實現(xiàn)效率最大化。房地產(chǎn)工程項目進度管理則要在既定工期內(nèi)，明確工作目標(biāo)、制定出詳細全面的工作計劃，細化每一個施工步驟、嚴格把控施工節(jié)點，及時發(fā)現(xiàn)施工中的各種問題及干擾施工因素，并及時采取有效的應(yīng)對措施，保質(zhì)保量的完成項目。

項目進度管理包括項目進度計劃制定和項目進度計劃控制兩大方面。項目進度計劃的制定要求從實際情況出發(fā)制定合理、可行的項目工期，采用科學(xué)方法制定出可行性高、合理控制成本的項目進度計劃;項目進度計劃的執(zhí)行則要求在實際施工過程中嚴格按照原定的進度計劃進行，這就要求對施工進行全面、及時的監(jiān)督、及時檢查與抽查項目進度與質(zhì)量，并及時發(fā)現(xiàn)施工中的各種影響因素，及時反映、提出解決方案[1]。

2 房地產(chǎn)工程項目進度管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)工程由于工期長，工程繁瑣，受客觀因素的影響較大，在實際施工中會出現(xiàn)很多問題與突發(fā)狀況，這些狀況嚴重的會影響施工進度與工程質(zhì)量。現(xiàn)階段，房地項目由于人員跨度大、來源復(fù)雜及素質(zhì)參差不齊等狀況，管理起來有一定難度。同時，內(nèi)部的管理混亂容易引發(fā)外部危機。內(nèi)部人員的配合不當(dāng)會造成合同管理混亂、資金緊張及內(nèi)部機密的泄露等情況，如此一來就會造成項目管理難以進行，甚至被競爭對手借此發(fā)揮，打擊開發(fā)企業(yè)。

房地產(chǎn)項目建設(shè)的外部配合、資源配置、原材料供應(yīng)等也至關(guān)重要。如今，房地產(chǎn)建設(shè)過程中，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂、原材料生產(chǎn)受限與上下游企業(yè)，及材料供應(yīng)不及時等狀況。這就要求項目管理人員在制定計劃時就綜合考慮到這些問題，并制定出應(yīng)對措施與預(yù)防機制。

房地產(chǎn)項目建設(shè)進度管理是一個綜合動態(tài)的過程，其內(nèi)外部緊密相連、環(huán)環(huán)相扣。任何一個環(huán)節(jié)出問題就會對后續(xù)造成影響，甚至?xí)斐身椖客⑼暇徴麄€項目的施工工期。因此，項目進度管理并不是從項目建設(shè)時才開始進行，而是要在項目立項之后就制定好詳細、科學(xué)的進度計劃，并在施工過程中嚴格執(zhí)行，并做好監(jiān)督、檢查、及時發(fā)現(xiàn)項目是否偏離原定計劃、發(fā)現(xiàn)影響項目施工的因素與問題[2]，并及時制定方案、采取措施，減少突發(fā)狀況造成的損失。

3 影響房地產(chǎn)項目進度的因素分析

3.1 人員管理混亂

房地產(chǎn)作為典型的勞動密集型行業(yè)，其項目進展受人為因素影響較大。其存在的人員層次多、來源復(fù)雜及“關(guān)系為重”等現(xiàn)象使得人員調(diào)派難、執(zhí)行力差，嚴重影響項目管理與工程進展。此外，房地產(chǎn)項目的人員職能跨度過大，考核、激勵機制及標(biāo)準的不完善，監(jiān)督機制標(biāo)準不一使得權(quán)利分配不明、管理難以集中，監(jiān)督機制難以運行，從而影響團隊施工效率，拖慢工程進度。

3.2 項目計劃缺乏可實施性

房地產(chǎn)項目計劃由開發(fā)人員制定，但是實際施工卻由各個工程隊負責(zé)，因此會出現(xiàn)計劃與實際脫節(jié)現(xiàn)象。計劃制定人員對項目施工的了解有時并不全面，制定出的計劃與實際差距過大，缺乏可實施性;而施工人員更多是以經(jīng)驗為主，雖然能應(yīng)對施工中的各種情況變化，但卻缺乏科學(xué)性，因此，項目進度情況并不完全科學(xué)合理，達不到效率最大化。管理人員與施工人員的脫節(jié)，使得項目計劃缺乏可實施性，勢必會對原定工期造成影響。

3.3 項目進度、質(zhì)量與成本關(guān)系處理不當(dāng)

房地產(chǎn)項目中進度、質(zhì)量與成本之間很大程度上時呈正比關(guān)系，只有對三者合理統(tǒng)籌，才能保證項目的整體質(zhì)量。在規(guī)定時間內(nèi)、受限成本下，項目建設(shè)質(zhì)量就難以保證;而要做到保質(zhì)保量、壓縮成本，就會打亂原有計劃，項目進度就會延緩。項目進度、質(zhì)量及成本三者對于整個項目來說牽一發(fā)而動全身，在實際房地產(chǎn)項目施工時，缺乏對三者關(guān)系的科學(xué)認識，只簡單地追求其中某些方面， 勢必會造成其他方面的缺失，從而難以滿足原定計劃的工期、質(zhì)量成本的要求，達不到既定目標(biāo)。

3.4 項目內(nèi)外部組織協(xié)調(diào)不當(dāng)

房地產(chǎn)施工是多方協(xié)調(diào)配合、共同工作的過程，為確保項目的順利開展進行，必須對各方人員進行合理調(diào)配，統(tǒng)籌好內(nèi)外部關(guān)系。但是由于工地人員復(fù)雜，關(guān)系林立，有的甚至?xí)嬖诟偁庩P(guān)系，項目管理人員難以協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，因此很容易出現(xiàn)上行下效問題，實際的計劃命令執(zhí)行時很大程度上會大打折扣。同時，外部材料供應(yīng)商等又會受到市場變化、生產(chǎn)狀況、雙方溝通問題、政策變化等影響，出現(xiàn)材料供應(yīng)不及時、質(zhì)量不達標(biāo)、合作中斷等問題，這些都會嚴重影響項目的施工進展，甚至?xí)斐身椖客y以保質(zhì)保量的完成任務(wù)。

4 房地產(chǎn)工程項目施工進度管理的基本原理

4.1 動態(tài)控制原理

動態(tài)控制原理就是及時發(fā)現(xiàn)影響施工的各種因素，確保項目走向符合原定進度計劃，并根據(jù)實際情況不斷調(diào)整原計劃[3]，合理安排施工順序、把控施工節(jié)點，以確保工程如期驗收與交付。

4.2 信息反饋原理

信息反饋在施工過程中的作用是至關(guān)重要的。由于施工現(xiàn)場的情況復(fù)雜，僅靠項目負責(zé)人很難全面兼顧，因此，各方信息匯總反饋就成為綜合把控的重要手段。各項目環(huán)節(jié)負責(zé)人要及時發(fā)現(xiàn)職責(zé)范圍內(nèi)的各種情況變化，分清主次緩急，將重要的、會影響整個施工進度或者難以判斷、處理的情況及時上報至項目部，由項目部根據(jù)各方變動情況統(tǒng)籌規(guī)劃、實際調(diào)查、綜合決策，合理調(diào)整原定施工計劃，保證在原定工期內(nèi)順利的完成項目建設(shè)工作[4]。

4.3 彈性原理

彈性原理是指在進行計劃編制時要綜合考慮多方面影響因素，給項目施工各個環(huán)節(jié)留有足夠的時間，以應(yīng)對突發(fā)情況，采取補救措施。房地產(chǎn)項目工期普遍較長、時間跨度大，則要求編制施工計劃時要進行風(fēng)險評估，充分考慮到影響施工進度的各種因素，留出施工轉(zhuǎn)圜時間，使工程能夠順利進行。在房地產(chǎn)施工中，由于各種因素一直處于動態(tài)變化中，各施工環(huán)節(jié)所用時間可能與原計劃有出入，項目負責(zé)人員就可以根據(jù)前一環(huán)節(jié)的完成情況加快進度或者給下一環(huán)節(jié)留出更多時間，以保證項目順利完成施工。

5 房地產(chǎn)工程項目進度提效措施

5.1 科學(xué)編制項目進度計劃

項目進度管理中計劃階段起到統(tǒng)籌作用，對后續(xù)項目的進行至關(guān)重要，因此，在施工正式開始前必須科學(xué)合理的制定項目進度計劃。編制項目進度計劃不能只著眼于單個項目，制定單個項目工期、安排施工順序，還要借鑒往期工程、相似開發(fā)項目的施工計劃與施工日志，研究其中出現(xiàn)的突出問題與解決方法，綜合考慮、科學(xué)客觀的制定出詳備的進度計劃。多學(xué)習(xí)其他項目的經(jīng)驗，采用科學(xué)程序、方法制定進度計劃才能為后續(xù)順利施工提供參考。

5.2 穿插平行施工

在制定出項目進度計劃后，要統(tǒng)計好工程各工序數(shù)量，并根據(jù)各個工序的施工難度、要求等制定單個工序的施工時間，以便明確得出所需工期。但是，一個項目如果按部就班的順序施工是需要非常長的時間的，而且在競爭激烈的市場環(huán)境下順序施工是不可取的。因此，確定好各工序施工先后順序、施工邏輯也是確保如期完成任務(wù)的一個重要方面。理清施工順序后，分別列出施工的關(guān)鍵工序和一般工序，對于關(guān)鍵工序必須采用順序施工以確保基礎(chǔ)質(zhì)量，但是一般工序可采用平行施工方式[5]。比如，住宅項目墻體修建時，外部的綠化回填及已砌好的墻體的后續(xù)粉刷，防水隔音等一般工序就可以跟上了。在平行施工時，對于場地的利用、管理要求是非常高的，合理規(guī)劃好場地、運輸線路、施工時間，并及時關(guān)注場地內(nèi)的進度變化，也能夠有效應(yīng)對突發(fā)狀況。

5.3 采用新工藝、新工法，改進施工方法

房地產(chǎn)施工時除大規(guī)模機械配合作業(yè)外，打地基、內(nèi)部墻體搭建及后續(xù)裝修等主要工序更依賴于人力。但是作業(yè)工人主要依靠經(jīng)驗施工、更多是熟能生巧，而對一些新工藝、施工方式可能了解不多、不適應(yīng)，這就在一定程度上影響了整體進度。因此，采用新工藝也是優(yōu)化工期的一個方向。現(xiàn)階段的新工藝主要集中在改進施工方式和采用集成材料兩方面。比如，采用大穿插施工工藝，使用鋁膜、爬架等提高墻體平整度，以便于后續(xù)粉刷的進行，也能夠有效減少墻面不平帶來的修補、返工等問題。而采用集成材料則是在墻體修建時加入輕質(zhì)隔墻，以減少砌墻的工作量;裝修時采用集成背景墻、扣板等。由于集成材料的選擇性更多，因此這種方法也能夠降低建設(shè)成本、減少裝修工程量及優(yōu)化工期。

5.4 壓縮關(guān)鍵工序時間

前面提到針對不同工序可采用順序施工與平行施工相結(jié)合的方法，但是壓縮關(guān)鍵工序的施工時間也是現(xiàn)在施工中常用的方法。對于關(guān)鍵工序，可以適當(dāng)提高施工成本，增加勞動力以提高工作效率，合理安排時間等方式壓縮其所用時間。比如，在后續(xù)外部景觀施工時，可采用晝夜施工的方式，增加工人數(shù)量與機械投入量，合理安排工人施工班次與施工順序，白天進行大規(guī)模作業(yè)、將噪聲影響小的工程安排在夜間進行，合理利用好施工時間，可有效地縮短部分項目工期。

5.5 項目進度風(fēng)險管控措施

項目工程的如期完成僅靠壓縮、優(yōu)化各工序時間是不夠的，合理有效的管理措施與應(yīng)對機制也必不可少。第一，完善項目監(jiān)督機制與糾偏措施。對項目施工進行有效的監(jiān)督能及時確認項目是否按照原定計劃進行，確保項目的進展方向可控，減少因偏離原定計劃帶來的人力、資源及時間成本的增加。第二，做好配套措施及制定備用方案。在實際施工時，總會有各種預(yù)料之外的情況發(fā)生，因此，保證勞動力及機械器材的充足非常必要;同時，制定備用措施方案也能及時應(yīng)對突發(fā)狀況，減少損失。第三，完善獎懲激勵措施。在制定好項目進度計劃后，人員設(shè)備進場前，要與參與施工的人員簽定好協(xié)議，規(guī)定完成工期及施工中各種問題、情形的相應(yīng)懲罰措施，以保證項目的順利進行;同時，相應(yīng)的獎勵機制也是必不可少的。合理的、積極的獎勵措施能夠提高人員工作積極性，保證工程質(zhì)量，甚至提前完工。

5.6 加強對項目進度計劃實施的監(jiān)督和控制

房地產(chǎn)項目建設(shè)時要對項目進行整體監(jiān)督，依照制定的原有項目進度計劃，對項目進行實時監(jiān)督、調(diào)查、分析、對比，能夠及時發(fā)現(xiàn)項目施工過程中存在的問題及可改進之處，以免出現(xiàn)工程停滯等現(xiàn)象。同時，加強對項目的監(jiān)督、管控，實時跟進項目進度也能提前預(yù)判、排查出干擾因素，確保施工順利進行。并且，對項目的監(jiān)督也有利于增加實際經(jīng)驗，對后續(xù)項目的計劃制定提出切實可行的、經(jīng)過檢驗的經(jīng)驗對策。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)項目建設(shè)是一個復(fù)雜、繁瑣、工作量很大的工程，科學(xué)合理的項目進度計劃制定是非常必要的。在施工過程中，施工順序的合理安排，先進的施工工藝、施工材料等都可以減少工程量、節(jié)約工期;而實時工程監(jiān)督、項目風(fēng)險的合理管控則協(xié)調(diào)各方關(guān)系，合理、有效的避免、減少施工干擾因素，確保項目的順利實施開展。對于變幻莫測的市場環(huán)境、多方面的競爭對手及項目交付的壓力，確保項目建設(shè)如期完成就能在很大程度上占領(lǐng)先機，贏得市場，有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低施工成本、時間成本，加快資金周轉(zhuǎn)、提高經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1] 黃成洲.工程項目進度管理現(xiàn)狀和措施[J].經(jīng)濟·管理·綜述，2020，4（3）：195-196.

[2] 高玉文.關(guān)于房地產(chǎn)工程項目進度控制要點探析[J].房地產(chǎn)業(yè)，2019，16（4）：44-45.

[3] 張俊.建筑工程項目進度管理策略優(yōu)化研究[J].工程管理， 2019，9（36）：153.

[4] 潘廣川. 淺議房地產(chǎn)工程項目進度管理提效措施[J]. 建筑與裝飾，2020（9）：55.

[5] 萬宜忠.項目前期進度計劃及控制研究[J].中國建設(shè)信息化， 2019，10（15）：72-73.