首次登記后購房者是否具備原告主體資格

徐映雪

案? ?例

2020年2月，張三購買了B公司開發建設的一套房屋a（位于住宅樓b號樓一層），與B公司簽訂了商品房買賣合同，并在A市住房保障局進行了備案。2020年12月，A市自然資源和規劃局為b號樓分戶辦理了首次登記業務（包括a房屋）。2021年6月，張三以A市自然資源和規劃局實地查看時應發現而未發現b號樓樓頂存在違法建筑，而辦理了首次登記為由，向法院起訴A市自然資源和規劃局，請求判令撤銷該局于2020年12月為B公司頒發的a房屋首次登記證書。本案中，張三是否具有原告主體資格？

分? ?析

該問題爭議已久，各地經常出現同案不同判的情況。依據《行政訴訟法》第二十五條第一款規定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十三條規定了公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟的四種情形，本案與前三種情形關系不大，只需判別是否適用于第四種情形，即購房者與房屋首次登記行為是否具有“法律上利害關系”。

有觀點認為，購房者張三與A市自然資源和規劃局做出的首次登記行為具有利害關系，張三具有原告主體資格。其一，《民法典》第二百一十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”本案中，雖然a房屋尚未進行產權登記，但張三在自愿合法的前提下，與B公司依法簽訂了商品房買賣合同，故合同自成立時即有法律效力，不受是否進行登記影響。其二，根據《不動產登記暫行條例》第二十二條第一款的規定，存在違反法律、行政法規規定情形的，應不予登記。據張三所述，a房屋所在的b號樓涉嫌存在違法建筑，如所述屬實，則當時辦理的首次登記即為錯誤登記。樓頂應屬于《民法典》第二百七十四條規定的全體業主共有的公共場所，在其上建設違法建筑，侵害了包括張三在內的業主的權益，故張三與首次登記行為具有利害關系，具備訴訟主體資格。

筆者不支持上述觀點。其一，根據《民法典》第二百零九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”本案涉案房屋登記權利人為B公司，張三并非經依法登記的房產所有人。雖然張三提供了與B公司簽訂的《商品房買賣合同》，但該合同僅能證明張三享有合同約定的債權，并不當然享有涉案房屋的物權。

其二，首次登記行為是否合法合規，應根據申請人提交的申請材料是否齊全、登記機構是否依法盡到了合理審慎的審查義務、登記程序是否合法等進行判斷，應考慮當時而非首次登記后的事實和法律狀態。本案中B公司申請辦理首次登記時提交的材料齊全，依法進行了實地查看，并無明確證據證明當時辦理首登時建筑物處于違法狀態，也無證據證明登記機構未盡到合理審慎的審查義務或登記程序違法，不能判定當時登記錯誤。

其三，《不動產登記操作規范（試行）》4.8.2明確了11種不予登記的情形，除了這11種情形外，登記機構應當予以登記，其中，并未包括需考慮購房者未來權利實現的情形。公民、法人或其他組織提起行政訴訟主張的權益，應為行政機關作出行政行為時已經存在和應當考慮的權益，當時不存在而后續可能存在的權益，公民、法人或其他組織不能通過行政訴訟尋求司法保護。由于潛在購房者的后續權利保障問題不在登記機構首次登記時應考慮的范圍內，首次登記行為并未在購房者與登記部門之間建立相應的行政法上的權利義務關系，因此即使確實涉及違法違規的情形，購房者因不具有法律上的利害關系，也不能作為原告進行起訴。

針對上述案例，張三與涉案行政行為并無利害關系，不具有原告主體資格，可由當時首次登記的申請人即現房屋權利人B公司進行起訴。