天譽置業站在債務違約邊緣“自救”項目遠水難解近渴

秦佳麗

“一文錢難倒英雄漢”的現象自去年底以來反復在房地產公司中出現，這一次輪到了天譽置業。天譽置業6 月15 日公告，有兩筆優先票據若無法及時與債權人達成解決相應問題的方案，可能引發若干債務交叉違約。《紅周刊》就這兩筆債券兌付進展情況多次致電天譽置業，但始終無人接聽。

在去年凈利虧損、今年融資艱難的夾擊之下，天譽置業能否順利渡過難關還是未知數。《紅周刊》統計發現，目前天譽置業資金缺口逾百億元，公司也在暫緩拿地。公司當前力推的項目是位于廣州鳳尾村的舊改項目，但該項目周期較長，難以幫助公司解決當前的資金缺口問題。有業內人士向《紅周刊》表示，天譽置業爆雷幾乎已成事實，高負債及業績大跌之下，資金鏈斷裂將難以避免。

據了解，天譽置業近期需兌付的兩只優先票據均在新交所上市，合計未償還本金5.39億美元。天譽置業6月15日公告，一筆13%計息優先票據本息到期日均為2022年7月8日，屆時天譽置業需償還剩余本金2.47億美元及利息1605.5萬美元;另一筆13%計息的優先票據將于2023年12月16日到期，目前尚未償還金額為2.92億美元，天譽置業需在2022年6月16日及2022年12月16日分別支付的利息為1898萬美元。這意味著，近一個月內天譽置業需拿出約2.8億美元償還債務。

根據公告，天譽置業將積極尋求于合理時間范圍內與票據持有人協商以期達成一致的方式解決相應問題，否則可能引發債務交叉違約。

《紅周刊》據Wind數據統計，截至6月24日，天譽置業存續15只海外債券，存續債券規模約110億元。

上述票面利率13%的臨期債券，是其目前計息成本最高的兩只債券。盡管這兩只債券本息金額占天譽置業債券總規模的比例并不是很高，但卻是其目前最大的經營難題。

據天譽置業財報，截至2021年底，公司的借貸總規模為114.76億元，其中一年內需償還貸款67.77億元，但公司現金及現金等值項目13.31億元（剔除受限制現金28.8億元），距離覆蓋前述短債尚有逾100億元資金缺口。公司核數師普華永道對此給出意見報告顯示，天譽置業持續經營存在重大不確定性。

天譽置業的資金饑渴也體現在了“三道紅線”監管方面，截至2021年底，天譽置業依然是“橙檔”房企，公司剔除預收款后的資產負債率為81.7%、凈負債率58.2%、現金短債比0.2，“踩線”2條。

而且，天譽置業的經營現金流目前還沒有向好跡象。據公司財報，公司2021年營業總收入76.7億元，同比下降0.83%;凈利潤錄得虧損2.84億元，同比下降129.9%。

作為房企營收回款的重要來源，今年天譽置業的銷售規模大幅下行。公司在前述債券信息內幕公告中披露，其前5個月合同銷售認購金額同比下滑63%。另據《紅周刊》統計，天譽置業去年銷售規模不及2019年水平，公司物業銷售均價也從2020年9500元/平方米下降到去年的9000元/平方米，降幅為5.26%。

而經營現金流的短少，也推高了其融資成本，天譽置業2021年整體加權平均年度借貸成本達11.4%，較同期39家樣本5.81%的平均融資成本高出5.6個百分點。到今年，天譽置業旗下廣州鳳尾村舊改項目公司通過借貸公司獲得一筆年化利率14.8%的5億元規模貸款，利率水平再創新高。

與此同時，天譽置業近期出現高管“離職潮”、大股東減持股份等現象。《紅周刊》統計，自今年4月下旬以來，公司實控人余斌9次減持，合計減持14.17億股，套現1.29億元。目前其持股比例已由之前的69.25%降至59.5%。

“爆雷幾乎已經是事實。”優淘城總裁薛建雄向《紅周刊》表示，天譽置業前兩年資產情況已經較差，借貸利息和負債較高，疊加過去一年多來房價下滑和業績大跌，公司現金流不可避免地會斷裂。息和負債較高，疊加過去一年多來房價下滑和業績大跌，公司現金流不可避免地會斷裂。

成立26年，2006年借殼人人控股完成港股上市，天譽置業一度是由大灣區向全國擴張的優質房企。公司實控人余斌素有“資本高手”之稱，除了掌舵天譽置業，還曾是A股殼資源綠景控股的實控人。如今，天譽置業面臨債券違約險境，綠景控股亦在今年6月退市摘牌，余斌昔日資本版圖失去光彩。

在主業發展艱難、債務問題突出的情況下，近一年來，天譽置業實際由擴張轉向收縮，并聚焦自身擅長的舊改業務。在2021年度公司業務展望中，天譽置業表示，將重新聚焦粵港澳大灣區，暫停拿地動作，將繼續推進廣州其他470萬平方米的城市更新項目落地。

目前，天譽置業的潛在土地儲備面積呈負增長或停滯狀態。《紅周刊》統計發現，2019年至2021年，天譽置業披露其位于大灣區、南寧、桂林、徐州及昆明的潛在土地儲備面積，依次為1926萬平方米、1770萬平方米、1770萬平方米，同比變化依次為-1.2%、-8.1%、0%，未來貨值供應或“后勁”有限。

《紅周刊》同時了解到，盡管天譽置業不曾披露舊改項目總體規模，但就公司公告中透露的“廣州市鳳尾村約200萬平方米城市更新項目”以及“推進廣州其他約470萬平方米的城市更新項目落地”等數據來看，天譽置業僅在廣州的舊改項目面積就達670萬平方米，在其2021年持有的項目組合總建筑面積中占比20.3%。

而押注舊改顯然是出于低成本獲取土地優勢。天譽置業曾在2019年報中表示，其項目組合每平方米可售建筑面積的平均土地成本為2300元以下，集團在同業中擁有強大的訂價及競爭能力。

但與此同時，由于前期土地整理工作復雜，開發周期偏長的舊改項目容易帶來資金沉淀壓力。《紅周刊》統計，由于介入舊改項目較多，天譽置業部分項目開發周期將持續4～7年。

譬如，公司旗下廣州鳳尾村項目、廣州蘿崗項目、深圳天譽大健康智慧工業園均于2020年納入規劃建設，預計可售建筑面積分別為74.2萬平方米、10.1萬平方米、12.9萬平方米，不過預計其中最早竣工的項目亦有待2024年，或影響公司目前交付及結轉收入。

在債務壓頂下，天譽置業目前仍在力保廣州市鳳尾村舊改項目，“集中資源推進廣州市鳳尾村約200萬平方米城市更新項目”是公司2021年度公告所展望的重要戰略規劃。

6月13日，天譽置業發布《須予披露交易可能出售附屬公司股權》公告，再度將該項目推至臺前。根據公告，天譽置業旗下子公司天譽譽浚與從事投資活動的廣州融悅簽訂貸款協議，計劃以14.8%年息融資不超過5億元。該筆資金將用于廣州鳳尾村項目，即天譽譽浚控股80%的項目公司廣州天鳳有限公司承擔建設開發。

值得一提的是，還款方式為自提款之日起60個月內，另自首次提款之日起24個月內，有超過1.4億元人民幣的貸款，廣州融悅有權要求提前償還。另據協議，廣州融悅可以1.4億元購買鳳尾村項目公司51%股權，該對價將以等額方式抵消未償還貸款金額。若債權人行使期權，天譽置業在項目公司的實際股權將從77.60%減少至38.02%。

“超過12%的利率借的錢，幾乎都很難還上。”薛建雄對此表示，天譽的負債已經過高，并且缺乏好的資產和贏利空間，吸引不到投資，也很難再融到資，除非房價大漲可能還有還錢的能力。

據了解，鳳尾村舊改項目位于黃埔區知識城北部，2020年天譽置業由鳳尾村經濟聯合社確定引入為合作企業，該項目包括拆遷安置金額在內的總投資規模約88億元，規劃總建筑面積193.9萬平方米，預計可售建筑面積74.2萬平方米，預計竣工時間為2024年至2027年。

作為天譽置業現有項目中最看好的項目之一，按照計劃，鳳尾村將其建成粵港澳大灣區最大的青創小區，屆時營業總收入有望突破兩百億元。

不過，《紅周刊》了解到，長周期開發建設過程，鳳尾村舊改項目令天譽置業背負較大資金負擔。除了上述一筆年化14.8%年息貸款外，2021年5月，該項目公司廣州天鳳有限公司與廣州農村商業銀行黃埔支行等3家銀行簽訂銀團貸款合同，獲銀團授信總額不超過82.79億元，年利率約7%。

薛建雄對此表示，“2021年來市場上開發商同行不斷爆雷，外部環境不利的情況下，天譽置業只有相對優質的舊改資產還能借到錢。但這之后公司無法借新還舊，銷售業績也沒能好轉，只能等待更黑暗時刻。