當前疫情背景下房地產市場的研判及房企應對

文/崔霽

當前我國的疫情形勢嚴峻，相比2020 年的疫情，本輪疫情具有傳染速度快、重癥和死亡率低的特征，并主要集中在上海，上海受到了史無前例的挑戰。從今年3 月開始，上海逐步開展封閉管控，到現在仍未解封。近期抗疫已取得一定進展，重點企業復工已被提上議事日程，但從整個社會經濟層面看，樂觀估計可能要到5 月份才能夠逐步復工。

本文通過與2020 年疫情期間宏觀政策、貨幣政策和房地產政策三個方面的政策環境作對比，尤其是與2020年疫情前后的房地產市場作對比，預測今年疫情過后的房地產市場走勢，并提出房企的應對建議。

一、當前宏觀經濟及房地產政策

（一）宏觀經濟政策：當前形勢超預期，政策靠前發力和適時加力

2022 年4 月8 日，李克強總理主持召開了經濟形勢專家和企業家座談會。總理說：當前國際國內環境有些突發因素超出預期，經濟運行面臨更大不確定性和挑戰。既要堅定信心，又要正視困難。要貫徹新發展理念，推動高質量發展，統籌疫情防控和經濟社會發展，主動作為、應變克難，著力穩增長，保持經濟運行在合理區間，主要任務是穩就業、穩物價。政策要靠前發力，適時加力，并研究新預案。

相比2020 年，當前我國主要受到一些超預期的突發因素的挑戰：一是新冠疫情的持續和擴散超預期，新一輪奧密克戎病毒在西方國家防疫措施紛紛解禁的背景下，進一步在全球蔓延，我國多地出現疫情傳播，甚至為防控疫情而不惜封城；二是俄烏沖突不斷升級，且有長期化趨勢。這些突發因素具有相對綜合性，從經濟基本面來看，國內疫情頻發、房地產市場低迷、股市不振，中小微企業經營困難、就業形勢嚴峻，國外輸入性通脹、美聯儲加息、中美利差倒掛，經濟下行壓力加大。2021 年四季度GDP 增速4%，處于潛在增長率以下，今年GDP 增速目標5.5%，剛公布的統計局數據一季度實現GDP 增速4.8%，后面需要積極作為才能完成目標。所以今年相比2020 年經濟下行壓力更大，面臨的形勢更加復雜。

基于以上宏觀環境，今年的政策會靠前發力，適時加力，重點放在穩定經濟，穩就業，穩物價。可以預見，房地產業在今年需擔當重要的經濟穩定器，政策層面總體上對房地產行業給出了寬松基調，對于這一點行業已形成共識。

（二）貨幣政策：流動性充裕，重點發揮貨幣政策總量和結構雙重功能

今年，中國人民銀行加大流動性投放力度。為支持小微企業留抵退稅加速落地，中國人民銀行靠前發力，加快向中央財政上繳結存利潤，截至4 月中旬已上繳6000 億元，主要用于留抵退稅和向地方政府轉移支付，相當于投放基礎貨幣6000 億元，與全面降準0.25 個百分點基本相當。4 月15 日，中國人民銀行宣布全面降準0.25 個百分點，將再投放長期資金約5300 億元。從全年看，中國人民銀行將總計上繳11000 多億元結存利潤，繳款進度靠前發力，視退稅需要及時撥付，與其他貨幣政策操作相互配合，有力保持流動性合理充裕。

今年的貨幣政策一直保持著充裕的流動性，房地產行業要更加關注貨幣政策的結構，也就是錢流向哪里。從央行4 月18 日出臺的《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》可以看出，央行下一步會完善住房領域金融服務，要因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。

從近期的降準和央行出臺的政策可以看出，今年3 月居民中長期貸款余額同比增幅創歷史低點，二季度房貸方面的額度將會繼續增加，利率有進一步下調的空間，放貸的節奏將進一步加快。對于一些改善性購房需求來說，結合各地降低首付等政策，可以更好地享受貨幣政策帶來的利好。當前貨幣政策有助于金融機構滿足合理住房需求，緩釋房地產流動性風險，有助于房地產軟著陸。

（三）房地產政策：房住不炒、因城施策背景下，近百城已放松調控

今年以來，全國已有近百城放松了房地產調控政策，穩地產政策仍將不斷加碼發力。近期，監管放松房企融資渠道，支持房企發債、發放并購貸，從中可以看出對房地產業的支持。

相比2020 年的房地產政策，當前政策更加具有長期性，并非針對疫情的短期政策。例如今年六部委面對三道紅線下房企暴雷頻繁的狀況，為防范化解房企風險，研究提出房企向新發展模式轉型的配套措施，包括房產稅、并購貸等，城市放松政策主要聚焦公積金放松、購房補貼、住房貸款等方面。而2020 年的政策多為針對疫情的短期政策，例如貸款展期續期、預售政策放松等。城市放松政策主要聚焦土地出讓金緩交、落戶政策放松、住房公積金和項目預售等方面。

圖1 2020年與2022年疫情期間放松調控城市的政策內容對比

二、當前全國房地產市場形勢研判

（一）貨幣：寬信用背景下居民中長期貸款余額尚未回升

2022 年4 月11 日央行發布3 月金融數據：社融方面，3 月新增社融4.65 萬億元，較上月多增3.45 萬億元，比2021 年同期多增1.27 萬億元。3 月社融存量同比增加10.6%，比上月提高0.4%。人民幣貸款方面，3 月新增人民幣貸款3.13 萬億元，較上月提高1.9 萬億元。貨幣供應量方面，M1 同比增長4.7%，M2 同比增長9.7%。金融數據回暖力度明顯，總量增速普遍超出市場預期，顯示出寬信用已經初現成果，有助于緩解市場對信用修復的疑慮。

圖2 2007年1月至2022年3月 M1、M2和社融同比增速

圖3 2007年1月至2022年3月住戶貸款余額同比增速及首套房貸利率

3 月政府債和非標融資數據亮眼，推高社融數據，不過信貸結構亟待優化，消費萎靡疊加房地產行業低迷，居民短期、中長期貸款同比少增，居民中長期貸款余額同比創歷史低點，低于上一波疫情2020 年3 月份。企業的景氣度仍偏弱，疫情反復沖擊企業短期資金流動性。整體環境比2020 年疫情期間差，所以我國穩增長力度仍需加碼。后續隨著央行注重貨幣結構，相信房地產行業資金和信貸將會有所回升。

（二）償債：債務壓力大，疫情將加速部分房企的債務違約

相比2020 年，2022 年TOP 30 房企雖然境內債壓力較小，但境外債壓力是2020 年的兩倍。2022 年3 至4 月是償債高峰期，當前償債總額是2020 年3 至4 月的5 至6 倍。償債高峰期遇到疫情，沒有銷售回款，讓頭部房企的現金流狀況雪上加霜，疫情將加快部分現金流較差房企的暴雷速度。

圖4 2016至2023年房地產行業美元債發債規模及同比

（三）房企：集中度下降，區域型或特色型房企迎來發展機遇期

根據易居研究院剛剛公布的中國房地產企業500 強報告，不同于以往幾年集中度不斷上升趨勢，2021 年百強整體集中度下降，且各個梯隊都有所下降。分梯隊來看，呈現出頭尾下降明顯、中間相對穩定的特征。TOP 4、TOP 51—100 集中度降幅最大，TOP 4 集中度下降明顯主要受恒大的影響，TOP 11—50 集中度較為平穩。

在行業大變局中，企業優勝劣汰，行業集中度下降，但同時也要看到房地產行業2021 年銷售規模創歷史新高，而百強企業的市場份額在下降，這說明近些年涌現出一些穩健的區域深耕型房企和特色發展型房企，其發展速度加快，例如建發、濱江等。當追求規模發展的時代已成過去時，這些區域型或特色型房企將迎來發展機遇期。

圖6 各梯隊歷年集中度變化（全口徑）累計

圖7 各梯隊歷年集中度變化（全口徑）分各梯隊

（四）土地：當前房企拿地量已跌入冰點，下半年將有所回升

受政策影響，頭部房企自2021 年下半年以來，拿地量持續下行，溢價率也持續走低。一季度受疫情影響，很多城市暫停土地集中出讓，3 月份TOP30 房企拿地量已跌入冰點。預計今年上半年受市場和疫情影響維持低迷，下半年地方政府將積極推地，改善地方財政，特別是上海這種疫情較嚴重的城市。

圖8 top30房企在全國拿地量價走勢

圖9 TOP30房企拿地溢價率(%)走勢

（五）市場：上半年市場筑底，預計下半年將加速回升

當前，房地產市場再次迎來全國全行業層面的嚴峻考驗，2022 年所呈現的生存環境與2020 年疫情之初相比，并非是后者的簡單重復。如果說2020 年初的冷是“表面速凍”，2022 年企業面臨的冷則是冰凍三尺之寒，可謂冷到骨子里了。

根據國家統計局2022 年4 月18 日公布的數據，房地產新開工1 至3 月同比降幅擴大，3 月同比降幅擴大至22.2%，商品房銷售面積1 至3 月同比降幅擴大，3 月同比降幅擴大至17.7%。3 月份投資轉負，土地購置面積等都在下降。國家統計局發言人表示：隨著多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區房地產銷售降幅在收窄。隨著房地產長效機制的完善，積極滿足房地產住房需求，全國房地產銷售下行態勢會得到緩解。

從TOP30 房企拿地情況來看，今年一季度的銷售情況比2020 年要差，2020 年一季度疫情蔓延全國，今年一季度主要還是受房地產市場低迷影響因素多的影響，預計二季度全國市場也會受華東疫情的影響，表現不盡如人意，到下半年各地市場才會受政策利好影響加速回升。

圖10 2019年1月至2022年3月TOP30房企月度銷售面積、金額走勢

三、當前上海房地產市場形勢研判

4 月12 日，中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區管理委員會官方網站發布《關于優化調整臨港新片區人才住房政策操作口徑的通知》，修改了購房條件：2022 年重點支持單位中工作的人才，由原來的“須在新片區工作滿1 年以上”縮短為3 個月或6 個月。這一規定將大大增加符合購房條件的人數，這實際上是臨港新片區放松了限購政策。這可以被視為上海釋放出的積極信號。上海這一類城市的政策松動，必須將“房住不炒”和促銷費、促穩定結合起來，政策調整要精準研判，因區施策，也要為后續發展留足空間，所以上海全面限購政策放松的可能性較小。若能夠像2020 年那樣放松預售條件，將提前釋放供應，滿足市場需求，對市場而言是利好，房企也應積極關注預售政策的調整。

從上海新建商品住宅供求情況來看，今年一季度供應量創高峰，需求也旺盛，供應和需求均超過了2020 年一季度。回顧2020 年上海房地產市場在疫情過后的強勢反彈，供應放量，需求強勁，貨幣寬松，疫情對人們的改善性需求作了進一步催化，使得2020 年下半年市場的火熱一直延續到2021 年的上半年。可以大膽預測，今年疫情過后，市場供應將持續放量，疊加積壓需求的釋放，再加上改善性需求進一步增加和寬松的貨幣政策，上海樓市將加速回暖。

圖11 2019.1-2022.3 上海新建商品住宅供求量價情況

從上海商品住宅庫存數據來看，2020 年3 月受疫情影響，庫存面積及去化周期創歷史新高，但后續庫存面積及去化周期一路下行，直到2022 年3 月份受疫情影響，上海商品住宅庫存面積開始有所上升，去化周期也開始上行。根據2020 年疫情過后的行情，樂觀預計上海今年5至6 月商品住宅去化周期將由升轉降。

圖12 2019年1月至2022年3月上海商品住宅庫存及去化周期

從上海二手房的成交數據看，2020 年一季度受疫情影響而成交低迷， 4 月份二手房成交量迅速回升，直接超過單月2 萬套，到四季度超過了單月3 萬套的成交量，可謂相當火熱。這一火熱狀況一直延續到2021 年6 月，之后便一路下行。二手房的走勢與新房走勢基本吻合，當前政策已經回升，市場回升還需時間，所以預計疫情后上海房地產市場大概率會迎來一波反彈。

圖13 2019年1月至2022年3月上海二手房成交套數

同時，也要看到疫情對消費的殺傷力，很多中小企業可能很難渡過這個難關，失業和收入的下降會損傷購房需求。上海市場還是會呈現分化：表現最好的會是豪宅市場，特別是倒掛嚴重的新房豪宅市場；其次是改善性需求的新房市場，因為上海積壓了很多高積分的購房需求，這個市場在疫情過后會快速恢復；再次是剛性需求市場，因為受到疫情影響，購房者收入下降，還貸能力下降。

應充分預估當前房地產市場形勢的嚴峻程度，2020年沒有出臺三道紅線，房企暴雷也只是個案，而當前房企暴雷已成了普遍趨勢，特別是民營房企，當前的疫情無疑會對房企資金鏈構成更加嚴峻的挑戰，可能會有部分企業無法挺過疫情，即使挺過了上半年，可供企業投資發展的資金也不多了。盡管市場會回暖，但從整體行業情況來看，今年的形勢并不樂觀，企業需要進一步做好風險管理。

四、房企的應對建議

盡管當前形勢嚴峻，但我們要相信房地產業依然是中國經濟的壓艙石和穩定器。中國城鎮化率雖然增速下降，但仍有一定上升空間，仍將是房地產業最大紅利。我國城市群的發展還有進一步集聚空間，我國的產業還有進一步的轉型升級空間。當前的房地產產品還無法充分滿足人們對美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未來幾十年推動房地產業升級的強勁推動力。雖然全國大范圍的棚改進入尾聲，但當前新一輪的城市更新將成為房地產業發展的新動能。

可以說，當前誰能夠準確把握形勢并積極作出調整，誰能夠迎難而上積極轉型，誰更專業、更有抵御風險的能力，誰就能夠在大浪淘沙中脫穎而出。在這一過程中，要高度重視城市更新，加速向新模式轉變，同時要進一步滿足人們居住新需求，持續提升產品質量和服務水平，并持續深耕城市群中的核心城市，把握新一輪機遇。針對當前形勢，本文提出房企的應對建議。

（一）由大拆大建向城市更新的新模式轉變

現階段，我國住宅需求進入平穩期，新房開發規模、供應規模逐步縮小，新房銷售規模基本見頂，房地產業正在加快步入以存量為主導的時代。在這一背景下，房企應高度重視城市更新。2021 年8 月31 日，住建部發布《在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（以下簡稱《通知》），對地方實施城市更新行動提出具體要求。為了限制城市更新房地產化、過度片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益，《通知》對城市更新劃定了“2255”的底線（大規模拆除比例原則上不應大于現狀總建筑面積的20%；大規模拆建比原則上老城區不應大于2；大規模搬遷，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度漲幅不超過5%。）。在這一背景下，建議城市更新應注重工業地產的轉型、園區新一輪開發的機遇，以及工改下催生的商辦、公寓和資產管理模式等，這些都是未來的發展趨勢。

（二）由開發銷售向租購并舉的新模式轉變

根據我國香港地區房地產業發展經驗，隨著市區舊樓重建的完成和地價上漲，小型房企逐漸退出，行業集中度提高，將形成規模龐大、業務多元、資本雄厚的數十家大型房企壟斷市場的格局（TOP10房企占80%的市場份額）。此時，住宅開發放緩，商業地產興起，房企完成從開發銷售向租購并舉的轉型。香港地區房企轉型之后的特征主要是：低杠桿、高利潤、租售并舉、多元化。房企的低杠桿體現在資產負債率和凈負債率都遠低于美國和我國內地房企，并且高度重視利潤，開發與經營并重，通過持有物業資產獲得穩定的現金流，吃透資產升值收益，投資性房地產占總資產的50%—60%，物業租金收入占營收的30%。內地房企今后大概率也會學習香港房企的經驗，更加重視持有物業運營，走向租購并舉的新模式。

（三）由粗放式向精細化開發管理的新模式轉變

當前行業正在面臨大變局，房企需要應對行業環境發生的變化，及時對內部管理進行改革，改變過去粗放式的管理，提升精細化水平，努力提升專業化程度，從而適應當前行業的要求。同時，要繼續培育適應當前房地產行業所需要的核心競爭力，包括房企杠桿合理化、可融規模透明化、項目開發全封閉化監管和房屋交付可控制等。改變過度追求銷售業績規模的觀念，轉向利潤、規模、產品、服務互相平衡的新經營模式，提升經營質量，實現高質量發展。

（四）滿足人們居住新需求，提升產品質量和服務水平

疫情過后，人們的居住新需求會進一步凸顯，主要包括兩個方面，一方面是硬件，另一方面是軟件。硬件主要是住宅產品戶型要進一步改善升級，包括入戶消毒設計、廚房功能、書房辦公功能、運動空間、冰箱冰柜以及存儲空間的升級，而中央空調將不再受歡迎。軟件主要是物業服務。疫情放大了人們對小區物業管理服務的需求，也放大了各個物業管理公司服務水平的差距，物業管理好的小區必然會受到歡迎。總之，房企的產品和服務要根據人們不斷變化的需求及時進行調整和提升。

（五）持續深耕城市群中的核心城市，把握新一輪機遇

我們在2021 年年終時提出，行業新增規模空間基本見頂，區域分化十分明顯。根據對城市硬實力與軟實力的分析研判（硬實力指人口、經濟等，軟實力指疫情管理等），得出結論：長期聚焦25 城。這25 城主要分布在9 個城市群。上海無論從短期來看還是從長期來看，依然是值得持續深耕的城市。經歷這一波疫情后，上海政府將會推出大量土地來獲取土地財政收入，特別是在貨幣寬信用的背景下，根據歷史經驗，資金首先會流向基本面較好的一線城市，而上海經歷這一波疫情后，更加需要財政收入，所以會推出一波土地，甚至是性價比很高的土地。可以預見，上海土地市場在疫情過后依然競爭激烈，房企要把握好新一輪的投資機遇期。

這一次上海的疫情對整個長三角、中國乃至世界都影響很大。雖然這次上海對疫情的處理讓很多人有些失望，但面對“疫情結束后你還愿意留在上海嗎”這一問題時，很多人還是愿意選擇留在上海，這也說明人們對上海依然充滿信心。相信通過反思與改進，疫情過后的上海會變得更加美好。