騰挪戰略的重要性

吳志剛

近日，中指信息技術研究院發布了2022中國房地產上市公司TOP10研究報告。報告顯示，房地產市場在嚴監管和疫情沖擊下步入深度調整周期，行業進入縮表出清階段，上市房企增收不增利態勢顯著。但是在此背景下，仍有優秀公司精準把握資本市場改革機遇，踏準市場節奏，聚焦市場主流需求，強調財務安全與經營穩健，注重精細化管理和運營，追求效益的提升和高質量發展，彰顯出高投資潛力。

如今，占全中國GDP約四分之一的房地產業如今正處在十字路口，面臨著疫情、調控的陣痛，如何破局擺在眼前。

同在最近，卓越商企集團亮眼的“財報”為房產業的冬天帶來一絲暖意。財報顯示，2021年，卓越商企服務實現營業收入34.7億元，同比增長37.3%;毛利潤為9.6億元，年增長率高達44.6%;歸母凈利潤為5.1億元，同比增長57%。“凡是殺不死我的，只會讓我更堅強。”尼采的這句名言放在卓越商企身上再合適不過。

經濟學家納西姆·尼古拉斯在《反脆弱》中寫道，人體骨骼在負重和壓力下反而會越發強壯，我們生活中的許多事物也會從壓力、混亂、波動和動蕩中受益。

2021年的國內房地產市場變動之劇烈超出預期，從6月份到10月份，新房成交量從2016年以來的同期最高到同期最低。其中，9月全國商品房銷售面積與銷售金額同比分別降低13.2%和15.8%。緊縮調控比以往任何時候都要堅決，而這波的市場振動也打破了“房價不會下跌，房地產永遠高收益”的迷信。房地產市場逐步告別了高增長，高杠桿，高風險的發展模式。“遇到身體上的疼痛，人們可以求醫問藥，那么，遇到經濟上的疼痛，我們該像誰尋求答案？”經濟學家阿提夫在《房債》中問到。

當“分配”高于“增長”，“高質量”發展取代“高速增長”，轉型，是唯一且必須的出路。在房地產業深耕了25年的卓越對此似乎早有預判。多元化和差異化的戰略模式，使得卓越在2021年的銷售全口徑超過千億，布局了全國40余所城市的200個項目，業績同比增長20%。卓越集團董事長李華說過，唯有歷經困難不放棄，才能直面卓越，無愧于己。

成立于1996年的卓越集團，被稱為“深圳CBD寫字樓之王”。早在1998年，深圳卓越蔚藍海岸面世，引發席卷全國的“藍色風暴”，開創了中國大社區住宅品牌的先河。2003年，投資建設并持有運營首個商辦項目深圳卓越大廈，開啟了集團“商住并舉”的開發模式。

卓越經歷了中國房產市場幾乎所有的周期波動，并十分有前瞻性地利用了每一次市場下行周期做出了堅定且正確的選擇。

盡管2021年的形勢異常艱難，就像李華說的那樣，在與大時代狹路相逢的路上，卓越人始終沒有放棄，不斷超越，打破了固有思維模式，反而在巨大的壓力之下穩中求進，悄然壯大，與《變量4大國的騰挪》中“不硬碰，巧轉身，換思路，開新局”的發展策略不謀而合。

騰挪，是圍棋中的一個術語，意思是當你處于局部不利的地位時，如何先找到一個破局點，再把僅有的優勢資源押上去，形成一種反制的力量，耐心地等待反轉的機會。騰挪，是在考慮解決思路的時候，切忌不要被他人壓制著，牽著鼻子走，要按照自己的思路去打，以動態的角度思考長期問題。騰挪，是走好每一步需要你學會放眼全局，不拘泥于原有的約束條件，不要奢望能同時解決所有的難題，有時候舍棄一些東西能為你在絕境中創造出新的希望。

在進入存量時代的房地產時代，從騰挪的戰略眼光來看，物業行業還大有文章可做。作為一條長坡厚雪的新賽道，其中細分領域可挖掘的空間依然充足。卓越商企早早嗅到了商機，并為此布局。深挖護城河，打造差異化競爭壁壘成為物企確保外拓內生，保證利潤增長的關鍵所在。而從卓越商企服務的年報來看，拓展增值服務正是企業提升平均利潤率的重要路徑。其中，增值服務貢獻了重要的業績來源。2021年，卓越商企服務來自于增值服務的營業收入達到7.81億元，同比增長118%，毛利率41.9%，毛利潤貢獻比33.9%，同比快速提升15個百分點，遠超卓越商企服務27.7%的綜合毛利率水平，是卓越商企服務強勁的利潤增長極。

中指信息技術研究院報告顯示，優秀企業估值仍有提升空間。從整體表現來看，房地產板塊抗跌性不如大盤。但其中具有融資優勢的經營穩健的龍頭企業、國央企和區域龍頭企業、在多個賽道具有較強競爭力的企業仍值得市場關注。中指研究院院長莫天全表示，當前和今后一段時期，房地產行業機遇與挑戰將有新的發展變化，房地產上市公司應堅持穩中求進的總基調，順應政策及行業趨勢，積極探索新的發展模式，推動公司實現高質量發展。

初心之外，還有用心。再以卓越集團為例，卓越集團的多元化經營策略伴隨著它的發展。除去地產開發，商業管理、酒店管理、商企服務發展勢頭強勁。通過深度構建“1+1+X”戰略，聚焦粵港澳大灣區、長三角經濟圈，同時開拓其他核心一、二線及高成長城市，卓越集團現已布局全國40座核心城市。數據顯示，2021年，卓越集團資產運營核心收入超30億元，管理面積約120萬㎡，在管項目38個。

競爭從來都是多維度的，在時代的潮起潮落中，能看到機會，調動資源，明白時代的局限，然后一以貫之，還要善于騰挪謀求發展，這需要的不僅僅是勇氣，還有決心與智慧。