不動產投資信托：盤活存量拓寬投資

李冬明

在嚴守金融系統性風險底線，地方政府發債邊際收緊的背景下，基礎設施不動產投資信托基金扮演著引入金融活水，激活基建大盤子的重要角色。

日前召開的國務院常務會議指出，要按市場化法治化原則，通過發行不動產投資信托基金等方式，盤活基礎設施等存量資產，以拓寬社會投資渠道和擴大有效投資、降低政府債務風險。

在嚴守金融系統性風險底線，地方政府發債邊際收緊的背景下，基礎設施不動產投資信托基金扮演著引入金融活水，激活基建大盤子的重要角色。

這個基金與你接觸的不一樣

不同于我們日常接觸的投資股票債券的基金，基礎設施不動產投資信托基金（REITs）是通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營倉儲物流、收費公路、機場港口，以及水電氣熱市政設施等，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

我國已經發行了一批基礎設施公募REITs，其架構特點主要包括：80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額;基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權;基金通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利;基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的;采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

從定義可以看出，基礎設施公募REITs產品在穩定性和收益率方面具有高度的可預見性，是投資者和投資機構進行資產配置的重要品種。同時，基礎設施REITs還是穩增長、擴投資，而且不增加地方政府債務負擔的良好金融工具。

已上市基礎設施REITs運作良好

根據Wind數據，目前已上市的基礎設施RE-ITs整體運作良好，多只基金順利實現派息。平安廣州交投廣河、博時招商蛇口產業園、中航首鋼生物質三只REITs已經派息兩次;紅土創新鹽田港、華安張江光大園、浙商滬杭甬杭徽高速三只REITs? 派息一次。

從派息收益率指標看，分紅回報最高的前三名分別是：中航首鋼生物質（6.17%）、平安廣州交投廣河（3.9%）、浙商滬杭甬杭徽高速（3.198%）。

從整體看，高速公路、能源基礎設施類的RE-ITs，派息次數和分紅收益率表現更為突出，這也體現出基建類資產回報穩定的特點。

金融舶來品的中國模式

基礎設施REITs是一種舶來品。值得注意的是，發達國家通常是在經濟長期低迷或是經濟危機時出臺不動產信托制度。這是因為基礎設施REITs屬于定向精準的金融輸血方式，特別適用于基建這樣資金需求量大、回報穩定但投資周期較長的領域，對經濟起到托舉作用。

我國近年來對基礎設施REITs的支持力度不斷增強。“十四五”規劃就明確提出，通過發展基礎設施REITs有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。通過基礎設施RE-ITs這個管道，連接社會資本和重點行業產業，有效激活社會投資活力，提高社會資本投資效率，提升了直接融資比重，同時還不增加銀行體系和地方政府杠桿率，既穩投資、補短板，又降低了金融風險。

從已經上市的基礎設施REITs看，政策對該金融產品的底層資產進行了嚴格限制，重點投向傳統基礎設施，鼓勵發展新型基礎設施，但禁止納入商業地產，這與海外REITs具有明顯區別。從試點區域來看，東部沿海和長三角、珠三角地區獲得了重點關照，這些地區經濟發達，相關資產質量高，有利于首批試點產品的持續穩健運作，從而探索出更加符合國情，更加適應金融周期規律和經濟發展需求的中國模式。61C64A3C-758E-43CA-B6E1-52C97BE30FDF