樓市升溫或有待時日

本刊評論員

由于之前擴張過于激進，去年以來眾多房企經營陷入困局。近期，中央明確支持各地完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。國內多個城市降首付、減契稅、給補貼、發購房券，開啟樓市松綁潮。

據不完全統計，5月以來已有超過60個城市推出相關政策，使今年出臺穩樓市政策的城市超過150個，且一二三四線城市均有覆蓋。

在此期間，信貸政策也迎來重大利好。5月15日，央行、銀保監會發文指出，首套住房商業性個人貸款利率最多可下調20個基點。此外，房企融資繼續破冰，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城等地產商均已獲得支持。

不過，目前樓市行情依然不容樂觀。

易居研究院基于數據監控，預計5月全國100個城市新建商品住宅日均成交面積同比下跌58%。實際上，4月多地已有松綁政策，但新建商品房銷售規模依然同比下降超過四成。

深入分析，銷售不旺不一定是政策效果體現滯后所致，而有可能是多方面的原因，比如房價收入比已經足夠高，房價一直漲的預期已經打破，等等。

從總體來看，中國樓市不排除已到供大于求的階段。套戶比（廚衛浴齊全的成套住宅套數/常住家庭戶數），是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，平衡值為1。東吳證券相關報告指出，2020年中國城鎮住房套戶比已接近1.1。結合2021年全國房地產開發投資同比增長4.4%，以及人口老齡化、少子化加速到來的趨勢看，套戶比繼續微增的可能性更大。

微觀層面，我國則存在供需失衡。大量欠發達城市已出現肉眼可見的過剩，但經濟發達地區住房依然緊張。

一部分原因在于，在過去過于強調控制大城市人口、積極發展小城鎮的思路影響下，人地分離，土地供給出現錯配，這在一定程度上促成了一二線城市高房價、三四線城市高庫存的局面。

此外，疫情防控常態化，經濟增速存在下行壓力，人們收入預期不穩定，甚至小部分人由城返鄉，購房者或潛在購房者的支付能力受到影響，也加大了樓市壓力。

多重因素影響下，樓市可能短期內難見起色，多家房企仍然處于困境之中。

從長遠來看，房住不炒仍然是必須堅持的總基調，提振樓市是為了滿足人們合理的居住和改善性居住需求。經濟發達地區由于人口不斷增加，對住宅的需求也就長期存在，也就需要地產企業生存和發展下去，為這些需求提供相應數量并且品質不斷提升的住宅供給。

在人地掛鉤方面，中共中央、國務院今年4月發布《關于加快建設全國統一大市場的意見》，指出城市吸納農業轉移人口，國家將給予新增建設用地份額。該《意見》還提出，將完善城鄉建設用地增減掛鉤節余指標、補充耕地指標跨區域交易機制，此舉意在解決大城市有錢但缺地、小城市有地但沒錢的問題。

房地產持續健康發展，必須要有持續不斷的居住需求。從這個角度來講，人口的不斷增加是房地產市場發展最重要的保障。這也就不難理解經濟發達地區房價高企，也更容易理解多個城市紛紛出臺政策吸引人才落戶。

總而言之，穩定和發展房地產市場，是為了滿足人們的居住需求。也只有滿足居住需求（而不是其他需求）的房地產市場才是健康的房地產市場。在需求尚未轉暖的時候，指望房地產市場迅速火熱、房價大幅上漲，既不現實，也不合理。對此我們要有清醒的認識。80AE27CA-2722-4832-AE87-A5CBC1B16B43