房地產(chǎn)行業(yè)：三重壓力下的應(yīng)對策略

編者按：魏杰，著名經(jīng)濟學(xué)家，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，清華大學(xué)文化經(jīng)濟研究院院長。他長期致力于宏觀經(jīng)濟計劃與市場關(guān)系的研究，微觀層面又對企業(yè)有著非常深刻的研究，是我國經(jīng)濟理論界的先鋒人物。

就當(dāng)前房地產(chǎn)形勢，魏杰表示，要應(yīng)對目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重沖擊，政策的出臺需要考慮清楚未來和現(xiàn)實之間的關(guān)系如何解決好，做好未來目標(biāo)和當(dāng)前策略之間的磨合。

房地產(chǎn)行業(yè)目前的三重壓力，一個是需求收縮，一個是供給沖擊，第三就是預(yù)期轉(zhuǎn)弱。我想對三重壓力談?wù)勎业恼J(rèn)識跟看法。

01需求收縮

首選，關(guān)于需求收縮，總體來講不是全面的收縮而是結(jié)構(gòu)性的，到底什么導(dǎo)致了需求收縮，大致排在前三位的，一是新冠肺炎疫情，導(dǎo)致了第三產(chǎn)業(yè)需求收縮。二是房地產(chǎn)，實際上房地產(chǎn)和需求有非常緊密深入的聯(lián)系。三是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地財政受到影響導(dǎo)致這方面需求收縮。

短期來看，房地產(chǎn)可能是影響我們需求的一個重要因素。房地產(chǎn)是一個非常特殊的產(chǎn)業(yè)，原因就是它的產(chǎn)品—房子有兩重屬性，一個是消費屬性——用來住的，另一個是投資屬性——增值保值，房子的兩重屬性導(dǎo)致了這個產(chǎn)業(yè)政策跟一般產(chǎn)業(yè)是不同的。

原則上來講兩個屬性以消費屬性為基礎(chǔ)，消費屬性基礎(chǔ)上才有所謂的資本屬性，兩種屬性當(dāng)中不能讓資本屬性過度擴張，尤其不能讓資本屬性脫離消費屬性，如果一旦資本屬性脫離消費屬性必然形成泡沫甚至導(dǎo)致整個經(jīng)營風(fēng)險的壓力。

所以2020年開始，中央對于抑制這種過度消費的資本屬性做了大致調(diào)整，推出了四條對策，一是要求所有房地產(chǎn)商的杠桿率必須保證在要求的水平上面，而且這個杠桿率劃了三道紅線，要求必須降到三道紅線以下。二是所謂金融機構(gòu)給個人購房放貸以及房地產(chǎn)貸款要守住一個上限，不能超過所規(guī)定的上限。三是提出來房地產(chǎn)稅將要開始試點推行，目前關(guān)于這個問題的文件已經(jīng)出臺了，這是一個信號，告訴大家，房地產(chǎn)可以投資，但還要交稅，不要光思考資本屬性。四是要對房地產(chǎn)商的資金進行全面監(jiān)控，防止引發(fā)太多的爛尾，影響消費者的權(quán)益。四條對策的核心內(nèi)容是抑制房地產(chǎn)的資本屬性。政策的出發(fā)點是好的，但在具體落實過程中，部分地區(qū)的做法顯得有些過度，損害了房地產(chǎn)的消費屬性。因此2021年的經(jīng)濟工作會議上，中央明確提出來，在房住不炒的前提下，還要注意房地產(chǎn)消費屬性的問題，因為它影響了我們整個需求。會議上，對于房地產(chǎn)提了“三句話”：

第一，加大保障住房和租賃住房的建設(shè)，這是消費屬性，這個既能夠解決新城市人和年輕人住房問題，又能夠推動建筑業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，商品房市場要滿足消費者的合理需求，滿足購房者的合理需求。什么叫合理需求？有兩個：一個是剛需，一個是改善性需求。當(dāng)然，這個邊界跟內(nèi)涵還是需要討論的。比如，三亞這個地方確實非常適合養(yǎng)老，一個人有錢可以買得起房子來三亞買房子養(yǎng)老是不是合理性需求？如果是合理性需求，海南的限購政策是不是需要相應(yīng)做出調(diào)整？討論合理性需求的內(nèi)涵與邊界在哪里，對于整體上帶動需求具有現(xiàn)實意義。第三，房地產(chǎn)要健康發(fā)展和良性循環(huán)，也就是從消費屬性來講，我們強調(diào)它的健康和良性循環(huán)。

我估計有四件事情要做。第一件事情就是高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式將成為過去，未來將解決這個問題。第二件事就是所有的房地產(chǎn)商必須尊重房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律，就是消費屬性和資本屬性這兩種屬性中，消費屬性為基礎(chǔ)，不要在沒有消費屬性的地方蓋房子了。第三件事，就是我們對已經(jīng)出現(xiàn)了這種風(fēng)險的房地產(chǎn)商，要加快解決風(fēng)險問題，解決過程中同時要堅持市場化和法治化原則。第四件事就是一城一策，以房地產(chǎn)和一個城市的價值跟人口狀況來看，中國的城市化已經(jīng)出現(xiàn)很大差別，房地產(chǎn)管控政策如果統(tǒng)一來施行，一定會損害消費型的需求，應(yīng)該一城一策。

所以，我想如果這四件事情能夠做好，房地產(chǎn)是不是大致上可以實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。所以，目前中央強調(diào)的“房地產(chǎn)三句話”，是從需求消費型房地產(chǎn)來討論問題，討論消費屬性而不是強調(diào)資本屬性。最近有人講房地產(chǎn)風(fēng)聲變了，實際上大家理解錯了，沒有變，2020年抑制房地產(chǎn)過度的資本屬性，現(xiàn)在“三句話”主要推動房地產(chǎn)消費屬性，抑制過熱的資本屬性，推動有效的消費屬性，這個沒有什么變化。

02供給沖擊

第二個壓力，就是所謂的供給沖擊，供給沖擊的主要原因有三個。一是近幾年來逆全球化的聲浪一浪高過一浪，中國進入世貿(mào)以來，已融入世界工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中，結(jié)果出現(xiàn)了逆全球化，逆全球化狀況對中國造成很強的供給沖擊。二是美國推動制造業(yè)回流，對于我們的供給體系帶來沖擊。三是我國在世界產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈中間處于中下游，國際情況變動直接沖擊中國的供給體系。

最近，我們調(diào)研組深深感覺到中國供給沖擊壓力的巨大，原因是經(jīng)濟存在短板，一是高端發(fā)動機;二是材料;三是數(shù)控機床，現(xiàn)在很多零部件是靠數(shù)控機床完成的;四是生物醫(yī)藥。

所以從中長期來看，我們要解決供給沖擊，就要推動科技創(chuàng)新。下一步我們要做的就是推動科技創(chuàng)新，2022年我覺得可以犧牲一點增長的速度保證科技創(chuàng)新不能停下來，要加快科技創(chuàng)新。兩件事情必須做，一是要提高技術(shù)創(chuàng)新物質(zhì)性基礎(chǔ)，就是實驗性經(jīng)濟，沒有龐大的實驗性經(jīng)濟，沒法搞科技創(chuàng)新。二是調(diào)動人的積極性，與物質(zhì)產(chǎn)權(quán)不同，知識產(chǎn)權(quán)都是國家的，參與創(chuàng)作的人不能享受這個經(jīng)濟收益。最近看到很多院士收入很低，這也是影響他們積極性的重要原因。因此，科技創(chuàng)新兩件事情一定要做好，一個是加大物質(zhì)基礎(chǔ)建設(shè)，形成強大的實驗性經(jīng)濟;一個是調(diào)動人的積極性，真正修改知識產(chǎn)權(quán)不合理的地方，保證人們這個方面的發(fā)展，這就是目前關(guān)于供給沖擊的大致情況。

03預(yù)期轉(zhuǎn)弱

第三個壓力就是預(yù)期轉(zhuǎn)弱，預(yù)期轉(zhuǎn)弱就是信心不足，預(yù)期轉(zhuǎn)弱我們研究了一下發(fā)現(xiàn)，主要是企業(yè)家的預(yù)期轉(zhuǎn)弱。可能與結(jié)構(gòu)政策調(diào)整有關(guān)，三次分配理論是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要理論，沒有打富濟貧的意思。初次分配誰的效率高誰就收入高，效率原則貫徹整個市場化過程，企業(yè)競爭強利潤就高，個人貢獻大收入就高，效率原則實際上不是簡單的分配原則，也是創(chuàng)造蛋糕的原則，所以第一次分配強調(diào)效率原則，整個市場化的競爭過程表現(xiàn)為所謂的第一次分配。第二次分配就是所謂的再分配，再分配是強調(diào)公平原則，就是把太高的收入壓一下，太低的收入提一下，靠兩個制度，一個稅收制度，一個社會保障制度，稅收制度把太高的壓一下，社會保障把收入太低的提一下，實現(xiàn)整個社會的平衡，這個主要調(diào)節(jié)太大的收入差距。第三次分配就是再分配調(diào)整之后還非常有錢的人，像有人上市之后股權(quán)變現(xiàn)幾十個億、成百億、上千億，他們進入第三次分配，第三次分配是依據(jù)道德原則，沒有強制性，以捐贈為方式，這個錢不是解決收入差距而是用來實現(xiàn)科技創(chuàng)新，三次分配是三種原則的統(tǒng)一，即效率原則、公平原則、道德原則。三個原則沒有打富濟貧的意思，也沒有搞平均主義的意思，是現(xiàn)代社會發(fā)展的必然過程。

三次分配實際上既是強調(diào)高效地創(chuàng)造蛋糕，也強調(diào)更好地分配蛋糕，這是現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的重要理論。而且這種理論導(dǎo)致的結(jié)果是所有社會階層利益收入都會適度增加，即共同富裕，共同富裕不是同步富裕、同等富裕，而是強調(diào)所有社會階層的收入都能夠隨著國家發(fā)展相應(yīng)增加，這個叫共同富裕。

另外，還要防止資本無序擴張，這實際上沒有打擊資本的意思，背后有兩條原則，一是承認(rèn)資本的逐利性，如果不承認(rèn)資本的逐利性，公益基金就不是資本了，強調(diào)必須承認(rèn)資本的逐利性這是前提。

資本逐利過程中有可能跟宏觀政策發(fā)生某種偏差甚至出現(xiàn)某種對抗，這個時候就叫資本無序擴張，如果資本與宏觀政策的發(fā)展方向一致的話，那就叫有序運行。所以，判斷資本無序擴張和有序運行的重要指標(biāo)是宏觀經(jīng)濟政策。

二是導(dǎo)向資本，防止資本無序擴張的提法不是為了打擊資本，而是要導(dǎo)向資本，而且未來我們應(yīng)該更好地導(dǎo)向資本才行，而不是出現(xiàn)無序擴張之后才矯正，是提前給一個信號，釋放這個信號保證其可以實現(xiàn)發(fā)展。

我想，我們提出來防止無序擴張既不是不承認(rèn)資本逐利也不是打擊資本，實際上是引導(dǎo)資本跟國家發(fā)展方向相互融合的過程。

政策一定要解決好目標(biāo)跟現(xiàn)實之間的關(guān)系，要弄清楚這個問題，這樣企業(yè)家才能更清楚預(yù)期。解決預(yù)期轉(zhuǎn)弱問題的關(guān)鍵在于很多政策要清晰解釋，千萬不能有含糊的地方，尤其是企業(yè)家的預(yù)期，這是我們的重點。

未來目標(biāo)和現(xiàn)在做法之間的磨合是一個大問題，這個就是關(guān)于未來的三重壓力：需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱。對此，我想是不是我們2022年在運作當(dāng)中，針對不同情況提出相應(yīng)政策，這樣更好一點。

來源：三亞·財經(jīng)國際論壇