房地產建設工程竣工結算造價體系優化路徑研究

呂琳琳

隨著國家對房地產市場的不斷規范，我國房地產建設工程竣工結算造價相關工作也得到了有效落實。但是，房地產建設工程竣工結算造價體系仍存在很多問題，例如隱蔽工程驗收機制不合理、工程計量不按規定施行、取費計算多加少扣等。這些問題都是阻礙房地產建設工程發展的重要因素，不僅需要相關機構及承包商引起高度重視，根據市場發展現狀以及工程建設類型，選擇合適的方式方法進行深入研究，確保審核工作以及進程的合理發展，將風險因素降到最低。本文結合房地產建設工程竣工結算造價現階的發展現狀進行分析，將工作中存在的問題及不足之處進行總結，提出符合房地產規范發展、促進工程項目推進的優化策略，創新優化原有的運營管理模式，減少工程竣工結算過程中的風險因素，最大程度提高工程管理效率。旨在優化我國房地產建設工程竣工結算體系的運營管理模式，促進房地產企業健康發展，提高市場競爭力。

目前我國房地產建設工程竣工結算造價的審核工作尚且存在一些問題，在整個項目開展到結算過程中，每個環節都有重要且復雜的一面，充滿機遇和挑戰。所以，加強房地產項目運營中的管理以及規范操作能夠從根本層面提升房地產企業的核心競爭力，直接關系到房地產企業在市場上的生存。本文通過對房地產建設工程竣工結算造價審核進行分析，得出造價審核工作是關系到控制工程成本的最后關口，也是最重要的節點，其審核結果直接關系到房地產建設工程最終的經濟效益，是成本控制的關鍵組成部分。為更好地落實房地產建設工程項目竣工結算的造價審核工作，需要明確具體的審核目標和對象然后采取較為合理的方式和方法進行審核落實。

房地產建設工程竣工結算對于整個項目來說，是非常重要的環節，房地產建設相關的竣工結算體系及詳細環節，包括：

竣工結算在房地產建設項目中是建設團隊與施工團隊之間合作結束后結算工程款的一種方式，主要對甲乙雙方發生的應付、應收款項做最后清理結算。在我國房地產建設工程竣工體系中，結算類型分為單位工程竣工結算、單項工程竣工結算以及建設項目竣工總結算。根據我國目前房地產建設工程竣工的相關要求以及類型來說，竣工結算主要包括以下幾個步驟：

1.在合同規定時間范圍內，承包商及工程隊應盡快商定施工計劃，完成竣工結算書及驗收報告相關的信息整合，與發包人完成交接。此過程有嚴格的時間控制，若未在時間內完成交接，則發包人有權進行催促，若未得到結果，則根據已有資料進行結算。

2.在合同規定時間范圍內呈交竣工結算書以及竣工報告后，發包人有一定時間進行審核核對工作。按照交易原則以及合同規定來說，竣工結算需要滿足雙方對合同內容及工程質量無異議，核對工作需雙方共同完成。

3.在規定時間內，若接收方沒有對呈交方提供的結算書及竣工報告提出異議，便默認為接收方許可操作，并支付相應費用。在此過程中，接收方或其委托的工程造價專業機構對結算書及竣工報告審核內容主要包括：合同條例是否為雙方共同商定結果，是否存在異議；落實建設項目中的設計變更簽證；按照工程圖或建設藍圖落實工程數量；是否嚴格按照合同規定約定計價；對各項目費用計取是否合理；以及對各項造價進行驗算，防止計算誤差過大的情況存在。

4.在竣工結算書審核無誤后，工程造價審核才算正式辦理完畢，還要將雙方無異議的竣工結算書送交到當地相關機構或工程造價管理局進行備案，以保證之后使用環節出現的問題有所追查，同時也是對雙方利益的根本保障。

我國房地產建設工程的發展雖然有了很大進步，但是在工程結算方面仍存在一系列的問題，例如，隱蔽工程驗收機制不合理、工程計量不按規定施行、取費計算多加少扣等。這主要是因為在此項工作中需要精密的計算、切實可行的工作計劃以及合理的工作進度同時進行，只有在這些細節上做到精益求精才能夠更好的完成結算工作。本文主要根據目前房地產建設工程竣工結算造價存在的一系列問題展開敘述，希望有關部門及開發商引起重視，在問題中尋求發展，從根本層面上及早做出改變，最終達到更高標準的要求。

隱蔽工程沒有驗收

在我國房地產建設竣工結算工作環節中，很多情況下存在隱蔽工程沒有驗收、不重視的問題。在房地產建設工程項目中應該存在工程監理或者監管人員，但根據目前大多數情況來看，很少有建設項目能夠做到這方面的約束，相對存在較多的是只有合同，沒有專門人員監管。因此這種情況在之后工作中導致了隱蔽工程驗收不達標、相關記錄不夠詳細等問題，阻礙房地產工程竣工結算工作的進行。

設計變更事后簽證

對于某些建設團隊來說，在房地產工程中竣工體系中存在一些設計變更方面工作控制不達標的問題，相關審核審批工作沒有達到國家制度要求，甚至存在手續不全的狀況，以至于在之后的房地產工程竣工結算環節出現沒有設計變更通知單而導致的工程量與投資增減缺少記錄等，很大程度的阻礙了審批流程的進度發展以及影響房地產建設工程竣工結算造價的結算，使最終數據不夠精確，產生利益上的損失。

工程計量不按規定

房地產建設工程竣工結算造價還存在工程計量不按規定的問題，國家有明確的計算規則以及竣工圖尺寸，但如果不按規定來計算，就會出現誤差增大、重復計算的問題，對于整個項目來說有可能會造成非常嚴重的損失，甚至在最后結算環節出現工程價款遠超出預算的情況。例如：建筑工程土方外運按開挖量，不扣除回填土數量；砌墻體未扣0.3M以上洞孔和鋼筋險圈梁、柱等體積；框架間墻體規定按凈長線計算，卻用中心線長度計算，多算框架柱部分；綜合腳手架應按建筑面積計算，卻把不能計算建筑面積的雜物間面積也計入，少扣重疊交叉多算工程量等。

取費計算多加少扣

根據目前房地產工程竣工結算工作的發展現狀來說，在相關環節存在一些費用上的問題，多加少扣現象較為明顯。例如，對于材料成本項目的計費，應當扣減的部分沒有按規定記錄，反而少扣或不扣，或對一些項目進行加權記錄，使得最后的數據不夠準確，造成取費計算相關的誤差較大，不能夠起到竣工結算相關的數據參考作用。這方面問題的出現主要與房地產項目建設相關的管理狀況有關，使得相關人員在購買、計算等環節過于散漫，隨意度較高，相關機構及管理人員應深刻認識到這方面的問題所在，及時對現狀作出調整。

造價管理體系不夠時新，計價方式難以滿足市場需求

目前，我國房地產建設工程竣工結算在造價管理方面還不夠完善，不同地區以及不同部門在此方面的規章以及標準都略有差異，且一直沿用之前的造價管理體系進行管理，靈活性不高且處理特殊情況的能力較差。因此，在一定程度上出現了造價管理體系不符合時代發展，計價方式難以滿足市場需求的情況。目前，根據大多數房地產建設工程造價體系分析來看，我國依舊采用傳統形式的額定計價方式，其特點主要表現為政府主導和審核，一定程度上抑制了建筑企業間的競爭發展，也不利于我國經濟進步。另外，在這種方式下，投標單位不能進行公平競價，無法為其提供一個公平競爭的平臺，會在一定程度上影響后邊的審核工作開展。

根據房地產建設工程竣工結算造價審核工作的發展現狀以及以上提出的問題，本文主要提出在工程竣工造價審核方面的優化策略，例如，在招投標階段嚴格控制造價、構建完善的房地產建設工程竣工結算造價管理體系以及加強相關人員的專業素質培訓等。希望通過對房地產竣工結算造價審核工作的優化管理來提高我國房地產市場的經濟地位，加強行業內人才隊伍建設，促進我國經濟高質量增長。下面對其進行詳細論述：

招標投標階段要嚴格控制造價

招標投標的環節對于房地產行業工程建設非常重要，對招投標工作管理控制得當能夠在后續工作中降低風險發生的概率，同時能夠給工程建設開展鋪好路。根據當前房地產行業建設工程竣工結算審核工作發展現狀來說，從根本層面入手，加大對招投標環節的管控工作非常重要。首先，要對招標投標階段的制度以及審核工作有所改變，將造價管理細則化，確保工程項目的可實施性。例如：在招標投標階段工作中，要將工程設計的合理性進行審核，對于施工方案以及材料使用等方面進行比較，選出成本最合理、效率更高的方案；在施工階段，嚴格做好工程施工紀錄，保存各種施工文件圖紙，同時做好施工期間的安全管理和質量管理，注意施工階段的成本控制；在工程竣工合計階段，應做好預結算方案，并嚴格審查施工方提交的各項款單，避免多結算、高標價等行為出現。

構建完善的房地產建設工程竣工結算造價管理體系

構建完善的房地產建設工程竣工結算造價管理體系能夠提高整個工程造價項目的整體效率。在此項工作中，政府及有關部門要以發展的眼光看待市場，認清傳統形式下的房地產建設竣工結算造價管理體系已經不適合當今形式的發展，要構建時新的管理體系。從計價形式、建設流程環節入手，借鑒國際上的先進經驗，結合我國實際發展現狀進行改革，爭取在短時間內出臺省時高效的房地產建設工程竣工結算造價管理體系政策。此項工作的改革可以使房地產相關企業發展競爭力增大，很大程度上降低政府對其發展上的約束作用，使相關企業能夠最大程度的展現自身特點，以多樣性的發展形勢豐富房地產市場。同時還能夠為投標企業提供相對公平的競爭平臺，促進我國經濟發展。

加強培養相關工作人員的專業素質

加強培養相關人員的專業素質能夠更好地促進房地產建設工程竣工結算造價審核工作推進。提高相關工作人員專業素養，加強人才儲備力量是提高工程項目順利進行的重要手段。特別對管理層人員和審核人員提出更高要求，這也是建設工程竣工結算造價審核工作改革的重要任務，最大程度地提高整個項目中各部門人員的專業素養。同時，對于房地產項目來說，項目安全才是最重要的，在工程建設環節中，要加強相關安全措施的監管，提高工程質量的同時也要維護員工的安全，避免事故方面的問題帶來損失。提高竣工結算造價審核人員的專業素質工作主要從以下兩方面入手：首先，要將工程檢測過程中審查和管理的專職人員進行嚴格篩選，保證其法律意識及專業水平達到項目要求的標準；另外，要建立崗位責任制，明確自己的崗位在整個工程項目合同管理中的職權及責任，對每個崗位加強業務和法律培訓，側重當今時代房地產工程管理行業發展的法律法規，例如《合同法》、《擔保法》等基本常識方面。為此，房地產建設工程項目在施工前要保障人員專業素質水平達標，增加相關人員的風險防范意識，并做好安全相關的備案準備。嚴格做好與施工、造價審核、工程結算相關工作的監督和管理，將工作環節細則化，實現監督與保障并存的管理機制。最終通過學習培訓，使得工程核算以及結算審核相關的管理人員都能掌握基本法律知識和審核技巧，提高房地產竣工結算相關工作的審核效率。

在新經濟時代的推動下，我國房地產行業作為重要的發展領域應該更加清楚的認識自身發展現狀。現如今存在一些隱蔽工程驗收、工程計算、管理體系相關領域不夠完善而定問題，要從根本層面對問題因素進行積極轉變，加強內部審核體系的建設，完善優化管理細則，利用制度和管理體系有利條件將房地產竣工結算造價審核工作做到改革。根據現實中存在的問題，采用針對性的應對管理措施，從控制造價、完善竣工結算體系、加強專業人員素質等多方面著手，努力將我國房地產竣工結算造價審核工作做到優化改革，形成更好的科學可持續發展戰略，帶動經濟能力的發展。綜上所述，政府及相關管理部門應建立科學有效的房地產建設工程結算造價審核體系，集中整改過去工作中的問題。監督項目推進過程中的合法、合規、合理性，借鑒先進的經驗，不斷優化引導管理的運行手段，正視存在的內部因素。房地產企業管理層應正視發展中的這些問題，工作上應該順勢而為，嚴格遵守國家法律及行業規范，在原有問題上進行合理的調整與改變，最大限度地利用其周邊的資源，促成自身的發展。面對愈演愈烈的市場競爭環境，房地產建設想要得以生存和發展，就必須加強房地產建設工程竣工項目結算造價審核工作，在現有的基礎上提高自身發展動能，善于把握市場節奏，勇于迎接各種挑戰，為支持撐我國進一步構建“雙循環”經濟發展格局，貢獻行業自身力量。

（當代綠建工程造價咨詢（北京）有限公司）

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