探究政府調控新政策對房地產市場的影響

劉姜婷

自改革開放后，房地產企業率先進行市場化轉型，適應市場經濟發展規律，依托當時國家對房地產市場的激勵政策，對城市土地進行使用、開發，獲得有效發展，同時帶動了周圍相關行業與企業的快速發展。之后隨著城鎮化進程的加快，城市住房需求持續攀升，到2017年房地產行業在全國范圍內吸納投資超過千億，已開發與在開發的商品房面積超過兩億平方米。但隨之而來的房價暴漲也導致了諸多社會性問題，國家為改善市場經濟環境，穩定國民經濟發展，針對房地產行業制定了一系列政策，限制房地產行業的非理性發展，將其拉回到帶動經濟發展、提高人民生活水平的軌道上來。尤其是最近幾年，各項規章制度逐步完善，房地產行業的發展受到嚴格規范。2021年國家持續推進房地產與土地調控政策，堅持“住房不炒”原則，各地房產市場在經過近幾年土地政策、房地產政策與金融政策的約束，逐漸回歸正常發展軌跡，各家房企也在逐步穩定的市場環境下不斷探索發展新路徑。本文以政府調控政策下房地產市場受到的影響為題，主要聚焦北京市房地產行業的發展現狀，從政府的調控政策著手分析，研究政府調控新政策對房地產市場的影響，以期給相關行業提供思考與啟示。

近年來我國各地區城市房價始終居高不下，其中既有房地產行業炒作的原因，也受到市場環境、區域經濟發展政策、社會文化環境等因素的影響。在房地產行業快速發展的數十年中，房地產企業攫取了大量社會資源和物質財富，同時也催生了諸多炒房客、投機者，這也進一步導致了我國各地房價的飆升，給真正有購房需求的人民群眾造成了極大困擾，“買不起房”甚至一度成為社會重點問題。針對維持房地產行業穩定長效發展這一世界性經濟難題，國家開始從土地政策、金融政策、稅收政策、社會導向等多個方面對房地產市場進行調控，自2016年下半年開始，各省市地區紛紛出臺“因城施策”政策，比如，聯合人才政策進一步細化購房資格、資方補貼的認證與核算，持續推進城市老舊小區改造工程，規范租房市場等。十九大報告明確提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的” 定位，鼓勵房地產市場穩定發展，加快對住房制度的完善與調整。2020年“三條紅線”的提出，從金融調控的角度進一步加強了對房地產企業融資的限制。在國家調控政策不斷完善、細化的時代背景下，2021年各地房地產市場都在放緩發展腳步的同時，探索在新時代的改革與發展方向。

政府調控政策的轉變

自新中國成立以后，我國土地制度經歷了土地自由流轉與有償使用、城市土地行政劃撥與無償使用、城市土地無償使用到有償使用的過度、城市土地儲備制度等過程。我國自1996年開始，土地儲備制度形成，正式確立了以“招拍掛”土地使用權出讓方式為主的土地供應制度，開始對城市土地供應方式進行創新探索。在土地儲備制度不斷發展的二十余年間，我國城市土地開發基本形成了以存量土地開發為主，增量土地與存量土地相結合的開發模式，并通過行政劃撥、有償出讓、租賃等方式，對國有土地資源進行有效分配，推動城市化建設進程。在這個過程中，我國房地產市場開始了飛速發展階段，同時隨著各地房地產市場的活躍，土地供應關系與房價的關系也逐漸引起社會的廣泛關注。2016年國家開始對房地產行業發展提起重視，并開始從土地政策角度對其進行規范，2019年在國家支持下，各地方政府以結構化改革為主，通過局部微調方式從剛需保障、改善性需求、棚改安置等方面對房地產市場進行調節，到2021年各地在房地產市場穩定發展與地區房價控制方面已取得顯著成效。金融政策方面，2020年6月左右整體提出房產融資的“三條紅線”，對房地產企業進行分級管理，進一步收緊面向房地產行業的資金投入，“去庫存、降負債”成為各地房企面臨的首要問題。同年央行聯合銀保監會發布“通知”進一步加強對房地產行業的金融監管力度。

政府新調控政策下北京房地產市場的變化

在當前的政府新政策調控下，北京地區房地產市場也逐步平穩，房地產企業紛紛放緩發展勢頭，加快回籠資金，探索未來發展的新方向。在2021年3月，在國家自然資源部的政策文件要求下，北京土地規劃委員會將土地出讓形式由分散供地轉變為集中供地，并結合當前的“招拍掛”制度掛出本年首批宅地30宗，建設用地面積約168萬平方米，目前該批集中供地已經全部出讓完成，相較去年同期企業拿地數據超出130%。自2021年第二季度起，北京地區正式開始實施土地“兩集中”供地規則。從2021年度上半年北京地區房地產市場的表現來看，住宅用地供應相對穩定，市場呈現出回暖的趨勢。與前幾年相比，北京土地出讓方式的轉變，以及“一地一策”的落地實施，地價、房價都得到有效控制，非理性拿地行為明顯減少，房地產市場秩序得到有效規范。但從實際交易數據來看，2021年北京地區第一季度經營用地成交量有所下降，規劃建筑面積相比去年降低超30%，土地成交額也減少約63%。從參與土地競標的企業來看，在住宅用地方面企業的參與積極性相對較高，其中以首發集團、金地、保利、華潤等知名企業表現相對強勢。從房地產企業的整體表現來看，在面對房地產開發業務時開始趨向聯合拿地、集體開發的方式；另外部分規模較小的房企開始集中回籠資金，開展租賃業務，或通過發展服務項目，向物業管理、旅游開發、養老保障等方向發展。

新調控政策下全國房地產市場表現

國家調控政策的出臺，勢必會對房地產市場產生一定影響，從市場表現來看，各地房企都在探索自身發展的新方向。從2021年房地產市場的表現來看，大部分地區房地產市場的新房規模在逐漸回落，存量房、二手房的交易量在不斷上升，房地產行業整體利潤水平明顯下降，并向社會平均利潤水平靠攏。房地產價格上漲速度也在逐漸放緩，從全國數據來看2020年全國平均房價上漲僅5.9%，很難在達到前幾年的10%-15%增幅。在當前金融政策下，房地產企業在新項目開發方面面臨的資金壓力依舊得不到有效緩解，為應對拿地、開發、項目上市等發展問題，房地產企業間的競爭與合作關系也將會產生變化，不同規模房地產企業面對的發展問題也有所區別。

政府調控政策下房地產企業的應對措施——以北京地區為例

1.針對房地產市場進行調控的土地政策

2021年北京地區針對房地產行業發展在土地政策上主要有三個指導方向：一是土地由分散供應轉變為集中出讓，各主管部門要做好相關協助工作，向房地產市場傳達出土地保障充足的信號，進一步降低土地市場的競爭熱度，穩定低價、房價；二是隨著城市化發展程度的加深，城市土地資源不斷減少，應更加強調土地指標的價值，推動土地要素市場化改革；三是推進各地區最新政策的落實，并探索形成更科學的相關的配套政策和實施細則。在政策的指導下，北京地區對房地產市場的調控，依舊堅持“房住不炒”原則，積極創新土地供應方式，通過“價格指導”對房價上限進行限制，從而規范土地市場；加大對房屋租賃市場的支持力度，規范租賃市場發展，2021年北京供地計劃中的租賃住宅面積相較2020年有明顯提升，漲幅高達130%；持續推進老舊小區改造工作，穩定房地產市場供應，目前北京房產市場中可售住房數超過9萬套，為剛需群眾提供保障。

2.新調控政策下房地產企業的應對措施

在以上政策調控背景下，房地產市場與房地產企業必然會受到一定影響，房地產企業要想在當前市場環境下維持穩定發展，必須對自身業務范圍、工作重點、戰略規劃等進行調整。第一，在集中供地模式下，房地產企業進行新盤開發，面臨的資金壓力將會進一步加大，再加上2020年出臺的針對房產融資“三條紅線”影響，資金壓力將會成為一個普遍且持續的問題。在這一背景下，聯合拿地將成為各家房企的重要選擇，北京地區多家房企已經開始積極謀求聯合拿地、共同開發的有效措施，在年初的土地交易中首發集團、金地、保利、華潤等幾家知名房地產企業通過聯合拿地方式，參與政府經營性土地的規劃。第二，在“穩地價、穩房價、穩預期”發展目標的指導下，房地產行業的競爭也將會有所緩和，從近兩年的房產交易數據顯示，地價溢價率在緩慢回落。一方面隨著金融政策的進一步縮緊，融資限制與企業監管進一步加強，房地產企業進行新項目開發將會得到更細致的論證，開發過程的監管工作也會得到進一步升級。另一方面，集中供地、拿地也會導致未來房產項目的集中入市，項目開發、驗收、住房供應等都會相對穩定。在這種外部環境下，各家房企間的競爭將會更多放到提升質量、拓展服務、穩定供應等方面，北京地區房地產企業也在逐步降低開發規模，從工程設計與服務方式等方面拓展業務類型。第三，在“房住不炒”原則、“租售并舉”方針、“因城施政”方案下，房地產行業逐漸步入理性發展階段，房地產市場也將進入“存量時代”。北京地區在2021年2月出臺政策對房屋租賃市場進行規范，要求設置專用監管賬戶，對租房押金、租金貸等進行監管，并要求房租預收在原則上不能超過3個月；同時要求相關部門與企業協同探索 “租售并舉”政策的具體實施辦法。北京地區多家中小型房地產企業已經開始探索房屋租賃與物業管理等相關業務，通過提高企業服務能力，將企業發展與地方政策導向相結合，探索發展新方向，以保證在當前背景下獲得穩定生存的機會。

從政府會議的內容來看，政府調控政策主要有三個明確方向：一是明確地方政府的主體責任，通過對金融政策、土地供應方式等的調控，進一步規范房地產市場；二是增加租賃住房供應，鼓勵自有土地建設面積和閑置商業用地轉變、改建為租賃住房，保障住房市場供應；同時針對租賃市場進行稅種改革，要求租賃企業、企事業單位在向個人出租住房時按一定比例繳納增值稅、房產稅，規范租賃市場；三是持續推進老舊小區改造，完善城市規劃，切實提升城市居民生活質量。從北京住建部披露的數據顯示，2021年北京將完成300公頃商品住房供地，老舊小區改造項目超過300個，改造面積超過1000萬平方米，同時加大公租房、保障性租賃房、集租房的供應力度。

從目前政府調控政策的效果來看，房地產市場將會迎來以下變化：新房規模在很長一段時間內逐漸回落，存量房交易量不斷上漲，尤其在經濟較發達地區，如北京、上海、深圳等，存量房交易將會進一步上升；房地產行業整體利潤水平降低，“房住不炒”政策進一步落實，房地產升值速度將回歸常態，各地房地產行業利潤水平向社會平均利潤水平靠攏；商品房價格的上漲速度放緩，逐步與地區經濟發展情況、當地人均收入增速、市場通脹變化等相適應；房地產行業產業鏈進一步豐富，房地產企業的利潤空間、成長空間被進一步壓縮，房企開始轉向發展房地產服務、物業管理、文娛與傳媒等相關業務；針對房地產行業的融資限制仍將繼續，針對房地產企業的融資監管力度仍會進一步加大；房地產行業的集中度仍會持續提升，行業發展與城市建設關聯更加緊密。

而房地產企業要想在新時代順應市場發展需求，在政府政策指導下實現企業轉型，獲得更大的發展空間，就必須針對企業的實際情況進行分析，尋找適合自身發展的道路。從當前北京地區各家企業的表現來看，多家老牌央企、國企開始聯合競標拿地、共同開發，另有部分企業開始出售企業股權、剝離房地產相關業務等，各家企業大都傾向于回籠資金，收縮業務范圍，并探索非房地產開發業務項目。在未來一段時間內，房地產企業需要進一步探索聯合開發方式，應對集中供地等土地新政，穩定發展方向；并不斷進行業態創新，尋找行業發展新的增長點，拓展業務范圍，比如房屋租賃業務、商鋪托管、青年旅社，以及養老公寓項目等；同時房地產企業將會進一步加強內部管理，從提高企業產品創新能力、運營能力、精細化管理能力等角度，實現企業綜合業務與核心競爭力的升級；房地產企業可以通過承接城市改造、環保技術更新、公共設施建設等項目，參與到城市建設中來，通過配合政府工作，樹立企業品牌，獲得更多發展空間。

從當前政府調控政策下房地產市場與企業的發展狀況來看，未來房地產市場的發展預期比較積極。政府應該繼續推行限購政策保證房地產市場剛需能夠得到滿足，限制投資性需求，以此來穩定房地產市場，另外也需要進一步完善市場結構體系和法規監管。未來房地產行業的發展還是要更多的關注政策調整，創新開發的新模式，把握機遇。在市場內找到新的發展方向，有更多的選擇空間。總之，政府的新政策出臺對房地產行業各方面都產生了一定的影響。土拍政策調控和房地產市場政策調控，對于“房住不炒”大基調是有效的。從短期來看新政策的調控為房地產行業帶來一些機遇和挑戰，從長期來看有利于穩定房價，促使行業內部進行調整，從而促進行業未來的可持續發展。總體來看對于我國經濟的高質量發展有一定的促進作用。在政府的正確調控下，進一步推動房產良性發展，服務于民。

（北京首開仁信置業有限公司）

參考文獻：

[1]樊琳梓. 調控政策對房地產市場價格的影響研究[D].徐州：中國礦業大學，2020.

[2]高藝菲，成清平，馬健.政府調控新政策對房地產市場的影響[J].現代營銷（信息版），2020（04）：48-49.

[3]張清源. 我國房地產市場結構性分化的成因與政策調控研究[D].廈門：廈門大學，2018.

[4]張金鑫.北京房地產市場風險測度研究——基于馬爾可夫區制轉移模型的實證分析[J].調研世界，2021（03）：39-48.

[5]張海永. 基于時變非對稱空間權重分位數模型的房地產調控政策對房價影響的研究[D].徐州：中國礦業大學，2017.

[6]張品一，王超.貨幣政策、限購政策與房地產價格——基于北京房地產市場的實證研究[J].金融經濟，2020（02）：50-57+64.

[7]劉江. 房地產宏觀調控政策對大型城市住房價格影響研究[D].天津：天津商業大學，2017.