粵港澳大灣區(qū)裝配式安置房項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段投資控制的研究

鐘麗婷

（廣東省鐵路規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，廣州 510600）

1 項(xiàng)目概況及單位工程投資占比情況

由于設(shè)計(jì)控規(guī)方案調(diào)整及響應(yīng)國(guó)家裝配式政策要求，項(xiàng)目總用地面積4.008×105m2，容積率≤3.0。總建筑面積約1.4691×106m2，地上計(jì)容面積約1.0656×106m2，住宅塔樓68 棟，共安置10 138 戶，綠色建筑二星級(jí)，計(jì)劃工期5 a，地上單體需達(dá)到裝配率≥50%。

本項(xiàng)目采用的裝配式建筑技術(shù)，在設(shè)計(jì)優(yōu)化后投資增量為360 元/m2，具體技術(shù)包括：（1）主體結(jié)構(gòu)豎向構(gòu)件采用高精度免抹灰模板施工工藝，投資減量為65 元/m2；（2）水平構(gòu)件采用預(yù)制疊合樓板、預(yù)制樓梯，投資增量分別為669 元/m3、298 元/m3；（3）圍護(hù)墻采用混凝土拉縫墻及鋼筋混凝土剪力墻，投資增量為28 元/m2；（4）內(nèi)隔墻采用蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土墻板（ALC 墻板），投資增量為389 元/m2。

各階段單位工程投資占比對(duì)比見表1。

表1 各階段單位工程投資占比對(duì)比表

2 方案設(shè)計(jì)調(diào)整階段投資控制

根據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算，裝配預(yù)制率每提高10%，由塔樓自重增加引起的樁長(zhǎng)、墻柱梁截面及鋼筋的增加約20%，樓板混凝土及含鋼量的增加約30%，塔樓造價(jià)增加170 元/m2，地基基礎(chǔ)增加340 元/m2，吊裝起重機(jī)械租賃費(fèi)用也因而上漲。因此，對(duì)于該階段的投資控制應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注和推動(dòng)地下工程、戶型數(shù)量、柱網(wǎng)尺寸等關(guān)鍵參數(shù)的優(yōu)化，推動(dòng)對(duì)外立面造型的優(yōu)化，確定預(yù)制構(gòu)件的種類，具體措施如下。

2.1 按規(guī)劃條件優(yōu)化地下空間

從表1 分析可知，基礎(chǔ)工程及地下部分投資占工程總投資的27.94%，其中，地下主體（土建）投資占工程總投資的11.84%，可優(yōu)化地下室平面布局及深度，相關(guān)聯(lián)樁基礎(chǔ)、基坑支護(hù)深度及土石方量均可優(yōu)化。措施有：在滿足停車位與墻和柱的距離、車道寬度，并結(jié)合充電車位防火單元及防火分區(qū)隔墻設(shè)計(jì)的前提下，優(yōu)化柱網(wǎng)及車道寬度，對(duì)塔樓布置規(guī)整對(duì)位，集中布置設(shè)備機(jī)房及疏散樓梯，合理布置車位，盡量采用垂直雙向車位，退用地紅線范圍，從2 層地下室核減為1 層地下室，減小開挖深度。

2.2 逐步完善土方平衡方案

根據(jù)表1 投資分析，由于土石方工程投資占建設(shè)總投資的2.81%，因此，通過多輪討論，對(duì)土方平衡方案進(jìn)行優(yōu)化，針對(duì)配套工程子項(xiàng)區(qū)塊的土方進(jìn)行分析，按性質(zhì)對(duì)其進(jìn)行劃分，統(tǒng)計(jì)可利用土方（耕土、素填土、雜填土）約為5.587×105m3，利用周邊儲(chǔ)備用地進(jìn)行中轉(zhuǎn)，從而節(jié)約費(fèi)用6%。

2.3 優(yōu)化戶型配比及功能間規(guī)格數(shù)量

在保證基本需求的基礎(chǔ)上，優(yōu)化分隔尺寸，提高預(yù)制構(gòu)件的重復(fù)使用率，采用模具通用性強(qiáng)的組合形式。合理優(yōu)化戶型配比，可減小公攤面積，壓縮核心筒工程費(fèi)用及裝配式疊合板模具費(fèi)用。

2.3.1 優(yōu)化主要裝配式混凝土構(gòu)件

預(yù)制樓梯、樓板、陽(yáng)臺(tái)板、空調(diào)板是目前運(yùn)用較為廣泛的預(yù)制構(gòu)件，而疊合板是目前在裝配式建筑中接受度較高、占比較高、應(yīng)用較為廣泛的構(gòu)件。以下是在本項(xiàng)目運(yùn)用中較為經(jīng)濟(jì)的疊合板分縫措施與預(yù)制層選型。

本項(xiàng)目根據(jù)建筑平面布局，戶內(nèi)生活區(qū)域采用最小厚度（60 mm 預(yù)制層+70 mm 現(xiàn)澆層）的疊合雙向板，疊合板鋼筋含量在106～120 kg/m3，衛(wèi)生間區(qū)域采用（HB1-70 型號(hào)100 mm預(yù)制層+70 mm 現(xiàn)澆層）桁架鋼筋疊合板，桁架鋼筋在1.6～2.1 kg/m2，由于樓板跨度較大，采用雙向板整體式拼縫構(gòu)造，帶寬300 mm，占地上部分工程費(fèi)用15%。

2.3.2 優(yōu)化外立面造型

該項(xiàng)目原屋面構(gòu)架為8 m 高倒角圓弧造型，水平跨度大，水平、豎向構(gòu)件截面尺寸較大，采用通高線條構(gòu)造柱的費(fèi)用占項(xiàng)目建設(shè)總投資0.9%。經(jīng)過研究分析，降低屋架高度，優(yōu)化水平、豎向構(gòu)件截面尺寸，取消通高線條構(gòu)造柱；減小部分商業(yè)區(qū)外立面干掛板材使用面積，采用簡(jiǎn)約線條，以上措施可降低60%費(fèi)用。

2.4 優(yōu)化室外工程

室外工程優(yōu)化設(shè)計(jì)，可在紅線內(nèi)市政道路的排水豎向標(biāo)高不合理、給水管徑過大、雨污管網(wǎng)面積不合理、照明功率過大、軟基處理脫離基坑施工段、路面結(jié)構(gòu)不按城市標(biāo)準(zhǔn)劃分、硬質(zhì)鋪地基層重復(fù)、綠地標(biāo)高結(jié)合室外排水坡設(shè)計(jì)等問題上進(jìn)行優(yōu)化。

3 初步設(shè)計(jì)階段投資控制

3.1 優(yōu)化節(jié)能措施

自2013 年以來，中國(guó)全面開展省級(jí)應(yīng)對(duì)氣候變化方案工作，廣東省在這5 年間發(fā)布了兩項(xiàng)節(jié)能施工驗(yàn)收規(guī)范，高層住宅節(jié)能施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不斷提高。而保溫隔熱系統(tǒng)、隔聲降噪系統(tǒng)費(fèi)用的增加在本項(xiàng)目中尤為突出。

經(jīng)設(shè)計(jì)審查，采用卷簾遮陽(yáng)系統(tǒng)（活動(dòng)外或內(nèi)遮陽(yáng)系統(tǒng)），簾片選用鋁合金材質(zhì)，內(nèi)遮陽(yáng)系統(tǒng)材料單價(jià)在60～140 元/m2，外遮陽(yáng)系統(tǒng)材料單價(jià)在190～260 元/m2，采用外遮陽(yáng)系統(tǒng)的費(fèi)用占建設(shè)總投資0.6%，采用內(nèi)遮陽(yáng)系統(tǒng)的費(fèi)用占建設(shè)總投資0.4%，故采用內(nèi)遮陽(yáng)系統(tǒng)。

為了降低噪聲污染，保障生活品質(zhì)，本項(xiàng)目采用廣東地區(qū)工藝較為成熟的減振隔聲墊系統(tǒng)，做法為：素水泥漿+最薄處20 mm 水泥砂漿找平+5 mm 厚電子交聯(lián)聚乙烯減振墊板+40 mm 厚細(xì)石混凝土（8 mm 厚鋼筋網(wǎng)），但該做法綜合單價(jià)高達(dá)170 元/m2。經(jīng)過研究分析，裝配式疊合板+現(xiàn)澆樓板的總厚度比一般現(xiàn)澆樓板厚30 mm，因此，隔聲做法改為2 mm 厚水泥膠漿+2 mm 厚聚氨酯隔音墊+30 mm 厚水泥砂漿結(jié)合層，綜合單價(jià)90 元/m2，總投資優(yōu)化0.8%。

3.2 優(yōu)化裝修構(gòu)造做法

本項(xiàng)目采用裝配式混凝土預(yù)制樓板、樓梯以及蒸壓加氣混凝土墻板，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土墻，施工面非常平整，因此，可減少設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱、地面、天棚、墻面的找平抹灰層，既可減少開裂問題也可減少中間工序費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，找平抹灰層費(fèi)用占工程總投資1.1%。

3.3 核實(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值

由于豎向構(gòu)件混凝土強(qiáng)度每增加一等級(jí)，除了底部加強(qiáng)區(qū)約束邊緣構(gòu)件的體積配箍率增加10%的費(fèi)用外，還需增加梁、墻節(jié)點(diǎn)混凝土等級(jí)差的措施費(fèi)用，因此，經(jīng)過多番核算設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值，該項(xiàng)目塔樓部分豎向構(gòu)件混凝土可降低兩個(gè)等級(jí)，主體工程造價(jià)降低約0.5%。

3.4 各專業(yè)設(shè)計(jì)方案整體協(xié)同

由于裝配式建筑的綜合需求，BIM 設(shè)計(jì)軟件可以實(shí)現(xiàn)三維結(jié)構(gòu)模型的精準(zhǔn)建立和細(xì)致管理，通過將建筑的結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)、建筑構(gòu)造等內(nèi)容體現(xiàn)在模型中，檢查各類預(yù)埋件的設(shè)計(jì)優(yōu)化與檢查，如設(shè)備、裝修、幕墻等的預(yù)留預(yù)埋，提高工作效率，減少設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，避免返工，降低工程成本。

BIM 設(shè)計(jì)在本項(xiàng)目人防地下室設(shè)計(jì)中發(fā)揮著重要作用，查出管道凈高不足、結(jié)構(gòu)留洞與管線設(shè)計(jì)不符、部分設(shè)計(jì)影響功能使用以及區(qū)域美觀效果等問題，并核查建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電專業(yè)之間的沖突與錯(cuò)漏，方便設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)修改，避免日后施工出現(xiàn)無法修整的質(zhì)量問題及返工費(fèi)用。

4 施工圖階段投資控制

4.1 檢查專項(xiàng)

隨著施工圖專項(xiàng)設(shè)計(jì)深化，利用BIM 設(shè)計(jì)對(duì)各專業(yè)進(jìn)行協(xié)同性分析，核查出圖深度是否滿足施工圖審圖的要求，設(shè)備管線的預(yù)留預(yù)埋位置是否優(yōu)化，以滿足建設(shè)過程中的質(zhì)量、效率需求。

4.2 利用永臨結(jié)合

例如，用設(shè)計(jì)圖紙要求的室內(nèi)樓梯欄桿與預(yù)制樓梯一起安裝，代替施工臨時(shí)欄桿，既減少欄桿安裝工序和費(fèi)用，又解決了預(yù)制構(gòu)件臨邊施工的安全防護(hù)問題；安置區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)為優(yōu)先施工，改善施工環(huán)境條件，保障安全文明施工。

4.3 優(yōu)化措施項(xiàng)目方案

統(tǒng)計(jì)單層構(gòu)件種類和數(shù)量，匡算模具重復(fù)次數(shù)，高于限額指標(biāo)要求時(shí)需進(jìn)行優(yōu)化；落實(shí)免砌筑內(nèi)架設(shè)計(jì)的安全技術(shù)措施以及總包單位塔吊方案的選擇，優(yōu)化相關(guān)措施費(fèi)用[1]。

4.4 核實(shí)工程建設(shè)其他費(fèi)用

根據(jù)地方相關(guān)政策結(jié)合項(xiàng)目開展情況及總承包合同條款內(nèi)容，核實(shí)工程建設(shè)其他費(fèi)用中城市建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、工程保險(xiǎn)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等近幾年全國(guó)范圍內(nèi)均有政策性調(diào)整的費(fèi)用。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在EPC 模式下，各階段設(shè)計(jì)中地方政策、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、市場(chǎng)供給成為投資增加的主要因素，而設(shè)計(jì)管理依然是裝配式建筑項(xiàng)目投資控制實(shí)施的龍頭，在建設(shè)管理部門、咨詢機(jī)構(gòu)、施工總包對(duì)設(shè)計(jì)成果的監(jiān)督下，不同階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化工作對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全管理等起到基礎(chǔ)性和決定性的作用[2]。