新形勢下房地產企業稅務內控研究

侯瑞靜

摘要：我國稅收制度不斷變化，2016年“營改增”以及2019年《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》發布，對地產企業的稅務管理產生了巨大影響。房地產行業受國家宏觀調控一系列政策的影響，由爆炸式增長期進入轉型調整期，我國房地產市場政策環境持續偏緊，調控機制不斷完善，行業集中度不斷提高，房地產企業稅務管理面臨嚴峻挑戰。由于房地產項目的復雜性和長期性，這就需要企業高度關注稅務內部控制，實時了解國家最新的稅收政策，做好稅務內部控制。房地產企業應加強精細化管理，對稅務內部控制體系進行建設和完善，進而有效防范涉稅風險。稅務內部控制在房地產企業發展進程中，發揮著極其重要的作用，其不僅能夠解決會計問題，且能處理企業稅收過程中的各類風險，使房地產企業能夠在激烈的市場競爭中立足。文章通過對稅務內部控制的含義、原則的闡述，分析了房地產企業的稅務內部控制現狀，發現房地產企業內部存在稅務風險內控不規范、內控意識淡薄、信息系統不完善，以及缺乏溝通和提前規劃意識。并提出了加強對稅務籌劃風險的源頭管理，做好稅務的籌劃工作。建立健全稅務內部控制機制，提高辦稅人員綜合素質。為房地產企業的可持續發展奠定良好的基礎，以期為相關研究提供參考。

關鍵詞：房地產企業;稅務內部控制;涉稅風險

內部控制是企業為了確保其財務報告可靠性、經營效能以及合規等目標的達成而提供合理保證的過程，建立和完善風險管控手段是內部控制的核心。稅務內控則是指企業全員參與、執行和實施的一系列內部程序和過程，旨在防范企業稅務風險、合理合規降低企業稅負，實現企業稅務目標，提升企業稅務形象從而創造企業價值。稅務內部控制基本目標在于確保企業的經營管理活動符合國家法律法規的要求，避免偷稅、漏稅被稅務機關處罰，降低企業的稅務負擔和風險。

一、房地產企業稅務內控的基本原則

（一）合法合規原則

合法合規是企業有效做好稅務內部控制基礎和底線。房地產企業是稅務機構的檢查重點，涉稅風險高。如果房地產企業不夠重視合法合規性，不能及時完善自身財務及稅務系統，必然受到稅收風險的威脅，增加企業漏稅的風險。如果在稅收執行層面上出現問題，將會面臨稅務機構的嚴格懲罰，直接影響公司的正常運轉和經濟效益。必須將合法的觀念內化到財務工作的每一個細節。

（二）價值創造原則

對稅務事項進行內部控制可以使房地產企業對涉稅項目開展整體籌劃、合理安排，并利用相關稅收政策進行科學合理避稅，降低稅收成本，擴大企業稅后利潤，創造稅務價值和經濟效益。在房地產項目運營周期內，應進行合理稅務籌劃，使企業稅收成本控制在相應范圍內、增加收益，從而增強企業核心競爭力。

（三）全員全過程控制原則

房地產企業，需要組織和動員全體員工積極參與稅務籌劃活動。房地產企業稅務內部控制所涉及的人員比較多，包括工程施工人員、銷售人員、設計人員、客服、行政等。將稅務內控制度內化為全體員工的思維方式并影響其行為選擇，充分發揮全體員工的能動作用，既是優化控制環境，也是對稅務籌劃各環節進行監督，最終讓稅務內控制度的文化得以形成，保證稅務籌劃的有效實施。房地產行業的整個產業鏈都與稅務工作息息相關，房地產企業在開展稅務內部控制要對整個經營過程的全面參與和控制

（四）提前規劃原則

房地產稅務的籌劃應該在房地產項目投資前進行，從項目開始施工前就應該進行籌劃，從規劃房屋類型、建筑面積到測算開發成本等。改變之前只注重事后檢查的參與形式，在稅務發生前就進行稅務規劃，根據房地產企業的戰略規劃對企業的經濟業務活動進行具體的調整，這樣才能讓經濟業務活動滿足稅收籌劃管理的基本要求。尤其對于土地增值稅籌劃，應該在拍地前就進行籌劃。

二、目前房地產企業稅務內控存在的問題

（一）房地產企業稅務風險內控不規范，內控意識淡薄

房地產項目具有開發周期長、涉及金額巨大等特征，因此在企業經營過程中會遇見各種稅務風險。企業管理者的稅務內控意識淡薄，稅務是控制度不規范的主要原因。房地產企業管理者經常忽視企業稅務內部控制，其重點關注獲取項目、房地產項目的投資報酬率和分紅。在執行過程中，稅收執行監督和管理不到位。項目完工后，沒有進行有效的跟蹤和反饋，一旦出現涉稅風險，各部門項目推卸責任。而且企業一般是在涉稅業務事中和事后，再由財務部門處理稅務業務，往往忽視事前控制。由于涉稅業務發生時，各部門人員內控意識淡薄，財務部門事前并不介入，業務部門對稅務法規缺乏了解，造成已簽訂的業務合同中涉稅風險增加。

（二）信息管理系統不夠完善

企業要獲得良好發展，就需要加強對相關稅收政策的關注，并增加稅務部門之間的溝通與交流，這樣才能讓稅收工作的嚴密性得以增強，減少風險發生的概率。

而企業內部在評估稅務風險的過程中，需要大量數據信息作支撐，例如納稅數據、人員信息等，因為不能隨時隨地展開有效溝通，所以會在很大程度上給各項數據的分析與整合帶來嚴重影響，不僅無法實現數據資源的共享，還很難提高利用數據的效率。

（三）企業內部缺乏有效的溝通協調

房地產企業項目數量多、周期長，且項目區域遍布全國各地，建筑施工現場環境復雜。在房地產企業中，最重要的幾個部門是工程部、財務部和銷售部等，財務部門與這幾個部門的溝通尤為重要。可能工程部、銷售部和財務部等部門的辦公地點相互獨立，不能得到及時有效傳遞相關項目進度，難以發揮信息溝通具備的整合組織活動的職能。此外，很多房地產企業在日常經營管理活動中，重視投資、資金管理、工程施工、房屋銷售環節，經常忽略企業涉稅風險。工程部、銷售部遇到稅務相關問題后，才與企業相關稅務人員溝通請教，就會給企業稅務管理帶來不便。因為具體的業務都是相關業務部門在處理，而產生結果之后才會傳導到財務部門。財務部門不了解業務，可能很多賬面處理得未必準確，得知最后的結果時需要調整賬目，甚至會調整以前年度的賬目，給稅收工作帶來很多困難。

（四）缺乏稅務整體籌劃

房地產企業自身的稅負比較高，包括土地增值稅、所得稅、增值稅等。其中最為沉重、復雜的就是土地增值稅，房地產行業的整個產業鏈都與稅務工作息息相關。但是房地產企業一般僅根據項目開發進度和銷售情況確認收入，對于土地增值稅核算缺乏事前與整體籌劃，沒有確立投資項目、土地拍賣前就進行稅務內部控制規劃，導致土地增值稅籌劃過程缺乏可供參考的具體規劃方案。在實施房地產開發工程生命全周期的稅務籌劃中，一般主要的立足點是土地增值稅。在土地增值稅清算中需要提供多種的原始文件資料，包括工程前期的拆遷補償款，土地出讓金以及當期拆遷就補償達成的協議文件、單位往來票據、銀行流水，同時住建部門、城市規劃管理部門、消防等各個部門對房地產開發工作的審批必不可少。審核文件還有國土局以及稅務局針對不同文件的批示等，這些文件都需要單位內部進行妥善保管、存檔，建立臺賬。根據稅務內部控制要求，都需要提前準備好。

（五）缺乏專門稅務內控人才

很多房地產公司并未設置專門的稅務內控管理崗位，人員專業性降低的同時，各項稅務管理工作也無法落到實處。相關稅務管理人員所具備的素質水平會在很大程度上影響到業務辦理的效率。財務人員承擔的稅務工作往往停留在登記、申報、納稅以及某一特定業務環節上，缺乏對項目流轉稅、土地增值稅以及企業所得稅的全盤籌劃。財務人員若是不能有效掌握業務與生產經營，那么就無法從全局角度開展內部控制工作。

（六）企業稅務戰略意識匱乏

目前，多數房地產企業對稅務戰略缺乏全面的認識，將其簡單地劃歸為稅務工作，其他部門較少參與其中，沒有提前籌劃。沒有認識到稅務戰略管理的重要性，使得房地產企業在稅務籌劃過程中較為被動，在制定納稅方面沒有做好稅務方面主動預測和分析的工作，喪失企業稅收規劃的良好機遇。

三、對房地產企業稅務內控的建議

（一）增強管理層稅務內控觀念

房地產開發企業的管理層應該高度重視稅務內部控制，要大力支持稅務管理工作，轉變經營理念和風格，制定完善的規章制度，規范授權行為和職責分工制度。財務部門牽頭編制涉稅內控制度，做好稅務成本預算，并編制稅務分析報告，定期上報財務總監進行審批。成本部門應編制成本預決算明細表，對相關票據、單據進行整理和總結，核算項目工程和稅務總成本。同時人事部門應當制定較為完善的招聘和培訓政策，確保稅務人才的建設滿足企業戰略發展的要求。運營部門應當監控各部門稅務風險控制的執行情況，匯集稅務資料并綜合分析，給管理層的分析和參考

（二）提升稅務籌劃成效

“金稅三期”征管系統產生的數據會成為稅務稽查和納稅評估的數據來源，政府稅收管理的針對性更強，企業籌劃的決策風險不容忽視。2019年7月1日，財政部和國家稅務總局一同發布《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》，并向社會公開征求意見，這意味著土地增值稅已經正式啟動立法進程，房地產開發企業勢必需要以《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》為基礎，對房地產企業自身的發展戰略、經營管理進行適當的調整，以應對土地增值稅立法帶來的影響。其經營的每一個環節都與稅務有關聯，房地產企業承擔較高的稅賦。因此管理人員應通過科學合理的納稅籌劃，具備較強納稅籌劃能力，有效預測房地產開發項目稅負情況，對納稅籌劃進行全面控制。另外，在納稅籌劃過程中，應將其與企業各部門融合在一起，兼顧全局，有效提升納稅籌劃工作的成效。

（三）加強稅務內控制度建設，提升稅務管理水平

健全的企業稅務內部控制制度，對房地產企業可持續發展必不可少。房地產企業應當設置專門的稅務內部控制部門，保證內控部門絕對的獨立性。房地產經營的每一個環節都與稅務有關聯，因此將稅務管理工作制度化、程序化。根據房地產項目6個階段，即取得土地使用權階段、前期準備階段、建設施工階段、房產銷售（預售）階段、項目清算階段、自持物業階段。根據所涉及業務事項，實現稅務內部控制管理部門的崗位標準化，明確崗位職責、工作內容。根據企業稅務內控管理工作的安排，將企業內部各部門的涉稅情況進行統計，建立稅收數據庫，根據統計信息設置流程化的內部稅務管理條例。定期地進行涉稅會計、申報數據復核。加強增值稅發票管理，建立完善銷售合同臺賬和開發成本合同臺賬。根據房企投資項目所處階段稅收重點，依靠企業內部資源和外部中介機構的力量，合理規避房地產項目運營過程中的風險因素。自施工項目開始，到竣工結束，根據企業施工規劃及施工合同、施工進度、竣工等每一個環節進行稅務內部控制，提前規劃好施工階段應繳納的稅額。

（四）加強財務部門與相關部門的溝通協調

1. 加強財務部門與工程部門的溝通

房地產行業相比其他行業有個非常重要的稅種——土地增值稅。它的計算過程要復雜一點，與所得稅的成本有些許區別。有些細節方面的成本核算就需要工程部門給出詳細的數據。比如，房地產企業開發的項目當中，經常會有商鋪與住宅同時開發，通常來說商鋪定價高、利潤高，交的土地增值稅也多。為了降低商鋪的土地增值稅，需要增加商鋪的開發成本。在計算土地成本的時候，可以根據商鋪和住宅的占地面積來分配。工程部門有相關的圖紙，可以查到每一棟建筑物的占地面積。

2. 加強財務部門與銷售部門的溝通

為了實現企業的銷售目標，銷售部門往往采用各種營銷策略、促銷手段，很可能牽涉稅收業務，財務部門應與銷售部門提前溝通，確認收入金額，計算稅金。

3. 加強財務部門與稅務機構的充分溝通

房地產企業應及時地收集到最新發布的公文和稅收政策，及時地對政策內容進行充分的解讀和理解，深刻領悟其政策精神，與稅務部門或者專管員做好充分溝通，避免因對政策解讀偏差而給企業造成損失。同時也便于稅務部門獲取企業方的意見，相互之間并交流政策的具體情況，對相關政策和規定進行更加科學的改進、優化和普及。房地產企業的健康平穩發展和稅務機關的監督、檢查、指導分不開。

（五）樹立稅務內控貫穿業務全程的理念

加強對稅務籌劃風險的源頭管理，稅務涉及企業的方方面面，從簽訂經濟合同開始，甚至從謀劃業務開始，就需要稅務會計的參與。因為稅務是根據業務的本質來進行征稅的，不同的業務會有不同的稅務處理方式，也會產生不同的稅收效果。土地增值稅稅務風險管理工作貫穿于房地產公司日常經營管理的每個環節。以單位現有企業的內部控制制度基礎，建立專門的房地產開發企業稅務風險內部控制制度。房地產項目一期是普通住宅、二期是公寓、三期是寫字樓，那么從立項開始就得分開核算。但是如果沒有很好的稅務內部控制，在核算中沒有單獨核算，使得企業喪失普通住宅增值率不超過20%稅收優惠。故企業應該在立項前對項目進行規劃，稅務內部控制貫穿業務全程的理念。從立項開始到項目結束，始終圍繞稅務內控理念，做好成本、收入的核算。

（六）培養復合型財務人員

房地產企業應當重視財稅管理人才的培養，采用適當的激勵措施吸引優秀人才。招聘業務能力強、學歷更高的專業人才。稅務籌劃人員不僅要收集整理稅收法規，還需要具備對新頒布的行業重大稅收法規進行解讀能力，能夠合理預測經濟環境變化。稅務會計人員應掌握分析和處理財務數據技能，以此來指導企業的財務及業務活動，成功轉型成為復合型人才。所以在企業稅務籌劃工作中，組建制度化、模塊化的知識培訓體系，使之跟上工作要求的步伐，以提高他們的知識水平和專項技能。

四、結語

信息化背景下，我國房地產企業稅務內控制度和機制不健全，面對復雜的開發業務，稅務內部控制應當在各個階段，根據涉稅重點全流程介入，加強對稅務籌劃風險的源頭管理，做好稅務的籌劃工作。建立健全稅務內部控制機制，提高辦稅人員綜合素質。為房地產企業的可持續發展奠定良好的基礎。

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（作者單位：科學技術部科技人才交流開發服務中心）