以工業上樓優化城市產業發展空間的思考與建議

王曉羚

工業上樓是以多層及高層廠房為載體，實現生產空間高密度組織及工業用地高強度開發的空間模式，是都市工業發展的重要載體形式。推動工業上樓可以實現產業空間供給方式從“供地”向“供樓”轉變，有利于形成微型產業集群、促進產業轉型升級、實現城市精細化管理，對于提高工業用地集約利用水平，全面增強現代產業支撐等中心城區核心功能具有重要意義。為探索成都推動工業上什么樣的樓，如何推動工業上樓等問題，本研究在總結國內外推動工業上樓基本類型和典型做法的基礎上，結合成都中心城區發展實際，提出推進工業上樓的思考與建議。

國內外工業上樓的基本類型

自20世紀50年代以來，先發國家和地區為解決城市土地資源緊缺問題開始對推動工業上樓進行了探索，基本形成工業大廈、堆疊式廠房、工業綜合體三種類型。在產業門類、產業空間等方面存在一定的共性：一是以24米以上高層廠房為主，用地容積率較高；二是樓板荷載、建筑層高、生產輔助設施等設計適應生產需要；三是上樓產業一般為輕型產業，能耗低、污染輕，生產工業流程相對簡單，需要的室內空間尺度較小，內部物流與管線較少。

工業大廈——香港實踐

20世紀50年代，香港為解決土地資源緊缺與工業發展需求的矛盾，將低技術、勞動密集的手工業、輕工業搬上高樓，形成工業大廈。隨著產業不斷更新升級，工業大廈主導產業門類也變成以服裝、醫藥、電子等輕型產業為主，例如新梅怡廣場，高達24層。工業大廈地塊容積率高，通常可達3.0以上，建筑通常在50米以上，以研發和輕型生產為主。工業大廈優勢在于產業集聚度高，可塑造園區地標形象，但由于樓層較多，使物流組織難度增大，樓板荷載、柱跨間距等限制對生產有較大影響，因而產業適配性差，僅適用于中小規模的高端制造及研發試驗、設計等產業環節。

堆疊式廠房——新加坡實踐

20世紀80年代，由于產業相對偏重，新加坡主要發展堆疊式廠房，如現代化工業基地裕廊工業區，大量采用了堆疊式廠房提升產業集聚度。堆疊式廠房建筑高度為24米以下，4-9層廠房，以三層為一個單元向上堆疊，將地塊容積率提高至2.0以上。堆疊式廠房配有直達貨梯、裝卸貨平臺等生產輔助設施，可實現中試生產制造、研發辦公、物流倉儲三大功能。堆疊式廠房優勢在于符合相關規范，平面排布更集中，物流組織靈活，對生產限制小，產業適配性強，大部分生產可上樓。但因容積率不高，產業集聚度低于工業大廈。

工業綜合體——珠三角實踐

珠三角地區產業配套完善，但土地資源緊張，企業上樓意愿強烈，深圳、東莞等地紛紛探索融合工業大廈與堆疊式廠房的工業綜合體模式，如東莞松湖智谷（生產區）。工業綜合體整體采用樓宇外觀建設，容積率約2.2，通常為24-50米，圍合式布置研發或高端制造生產用房，中央設置公共配套軸帶，提供食堂、咖啡廳、嵌入式幼托、健身房等功能，注重各種生產要素的集聚，塑造產業生態。工業綜合體優勢在于產業集聚度良好，有一定形象展示功能。因物流可利用室外吊裝平臺解決，對生產限制相對較小，有較好產業適配性，適用于兼顧產研功能與形象展示的場景。

先發地區推動工業上樓的主要做法

2019年，深圳寶安區率先在全國范圍內出臺《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，隨后青島、東莞、佛山等地紛紛出臺相關政策，在產業導向、開發運營投資主體、開發建設基本要求、自持比例及分割轉讓等方面做了具體規定。

明確工業樓宇建筑設計標準

深圳、東莞等地對“工業上樓”項目具體建筑高度（層數）、標準層面積、層高、承重、柱間距、貨梯設置、物流系統、卸貨平臺、平面布局等都做了明確要求。如深圳要求工業樓宇樓層高層荷載不低于650公斤/平方米、每個生產單元至少設置1臺載重2噸以上的貨梯，而全至科技創新園科創大廈樓層整體荷載達750公斤/平方米，每個生產單元配備了2臺載重3噸及4臺載重2噸大型貨梯。

明確可上樓產業準入條件

深圳、東莞等地均明確了鼓勵工業上樓產業、有條件上樓產業和不建議上樓產業。如深圳重點鼓勵新一代通信設備、超高清視頻顯示、智能終端、新材料、高端醫療器械、安全節能環保、精密儀器、生物醫藥、現代時尚等產業上樓，不建議農副食品加工業、家具制造業、化學纖維制造業、橡膠和塑料制品業、食品制造業、汽車制造業等產業上樓。東莞規定造紙和紙制品業，文教、工美、體育和娛樂用品，紡織業等為有條件上樓產業。

明確工業樓宇開發標準

深圳、東莞均將投資強度、稅收效益等經濟指標作為政府部門考核園區開發主體、園區開發主體考核入駐企業的標準。如東莞寮步鎮政府與園區開發主體、園區開發主體與入駐企業均需簽訂投資協議，園區開發主體投資強度不低于600萬元/畝、年稅收貢獻不低于100萬元/畝；入駐企業需自進駐后年平均交稅不低于1000元/平方米，計量指標精細到元/平方米。

明確工業樓宇經營方式

深圳制定的工業樓宇轉讓管理辦法，對企業自建工業樓宇轉讓建筑面積、轉讓類型等方面進行了明確規定；東莞產業轉型升級基地工業廠房滿足建筑面積與總建筑面積比小于80%、基本單元面積不低于300平方米等條件，允許產權分割，并采取“先租賃后出讓”的方式，對擬上市企業、國家高新技術企業總部以及其他類型企業分類實施。青島規定開發商必須自持總建筑面積的30%以上，其中配套設施面積必須全部自持，自持部分只能自用或出租，允許整體轉讓，不得分割轉讓。

成都市推動工業上樓的思考與建議

成都市委市政府做出了“三個做優做強”重大部署，要求中心城區推動城市有機更新、產業轉型升級，全面增強高端要素運籌、現代產業支撐等核心功能，有序疏解非核心功能，加快實現由中心聚集向輻射帶動轉變。發展都市工業，作為中心城區克服產業“空心化”，做優做強核心功能的重要舉措，面臨著存量土地逐漸減少、建設指標緊缺、土地成本不斷攀升的局面。推動中心城區工業上樓，可以實現存量產業用地提容增效，促進產業高端和高端產業聚集，塑造城市地標形象，是實現城市精明增長的重要探索。

分區域探索上樓模式

根據工業大廈易集聚高端企業、凸顯地標形象，堆疊式廠房適配中大型生產，工業綜合體利于中小企業孵化的特征，按照中心城區、城市新區、郊區新城核心功能差異化導向，結合具體產業和項目需求具體分析確定建設不同的建筑模式，在不同區域布局堆疊式廠房以滿足生產需求，布局工業綜合體和工業大廈以滿足研發和形象展示需求。

明確上樓產業類別

圍繞全市“支柱+新興+未來”的制造業體系，明確鼓勵工業上樓產業、有條件上樓產業和不建議上樓產業類別，并制定完善的評估體系，鼓勵輕型生產與高端制造產業優先上樓，匹配城市未來重點產業布局，優化產業結構。鼓勵投融資機構、研發機構、服務機構等入駐，助力企業發展。

出臺工業樓宇開發管理辦法

重點導控建筑空間是否適于生產，對土地開發面積、容積率、建筑層高、樓板荷載、柱網間距、生產輔助設施、配套服務設施等建設標準做出詳細規定，保障空間的生產適宜性。明確工業樓宇的主導產業，設定工業樓宇開發項目準入資格、企業入駐資格等要求，進一步優化工業樓宇、標準廠房產權分割條件及流程。

推動工業樓宇試點示范

以存量樓宇功能改造和新城高端樓宇規劃建設為抓手，大力實施樓宇增量、載體提質和“騰籠引鳳”工程，鼓勵建設高層工業樓宇，著力推廣“工業上樓”模式。制定工業樓宇認定標準，動態認定一批工業樓宇，給予一定的政策優惠。

創新工業用地管理辦法

牢牢守住工業用地底線，劃定工業用地區塊線，在容積率、地下空間的開發利用率等方面給予部分彈性指標，保障工業發展空間。對工業用地實施精細化管理，加大全市低效閑置工業用地的盤活力度，鼓勵對邊角地、夾心地等分散低效的工業用地進行整合利用，開發工業樓宇項目。