利率降了，我的房貸應該提前還嗎？

唐普林

今年央行3次下調LPR利率，作為房貸利率的重要基準，LPR下調意味著房貸利率開始松動。一些房貸利率較高的朋友都來咨詢M姐，有必要提前還貸嗎？

“小君、小依、M姐，快借我點兒錢！”一來公司，小葵就迫不及待地向朋友們打起了欠條。“要借多少？”小君豪爽地問。“借我這個數。”小葵用手比畫了一個七。

剛剛還熱情滿滿的小君，這時候打退堂鼓了：“7000元我可拿不出來。”

“我要70萬元！”小葵的話讓3個人驚呆了。小葵趕緊解釋：“我是準備提前把房貸還了。5年期以上LPR都降到4.3%了，我當年借的還是5.9%。如果用最新的利息借錢，30年里我可以少還四五十萬元呢！”“M姐，既然提前還款這么劃算，為啥大家都說房貸借的時間越長越好呢？”小依不解地問。

M姐向眾人解釋道：

以前說房貸時間越長越好，首先是因為過去幾十年里我們的通貨膨脹相對來說還是偏高的。債務是固定的，只要實際收入維持不變（即收入隨通脹同比增長），通脹越高，債務占我們的收入比例就會越來越小。

其次，過去幾十年里我國的經濟增速相對較高，居民的收入也增長較快，遠遠跑贏了通脹水平。

這兩個因素疊加，就導致過去幾十年里，我們的房貸占收入的比例都是快速下降的。打個比方，假如2010年買房的時候，房貸月供占你收入的50%，那么按照全國人均可支配收入和通脹的平均增速來計算，到2021年底，月供占你收入比例應該能夠降到25%左右。所以過去的確是房貸借的時間越長越劃算。

“那現在呢？”小君急切地想了解最新情況。

“2018年以后，相對的低增長和低通脹取代了過去幾十年相對的高增長和高通脹。這就使得通脹對于房貸的侵蝕作用沒有那么強了，同時由于收入增長變慢，房貸占我們收入的比重也會下降得比較緩慢，這就在一定程度上提升了房貸壓力。”M姐接著說，“另外，去年開始央行推行了房貸的浮動利率制度，大多數人的房貸利率都開始和LPR利率掛鉤。由于這兩年LPR利率下降比較快，就使得原來用較高利息借錢的人不太劃算了。這兩個因素一疊加，提前還貸就成為一些人更優的選擇。”

“那我們是不是也應該考慮提前還貸啊？”剛剛還準備借錢的小君，這時候默默放下了手機。

“這是一件非常復雜的事情，需要考慮很多情況，我也沒法給大家下一個定論。不過，以下幾條建議可供參考。”M姐繼續給小伙伴們出謀劃策：

1.如果剩余的房貸較少，還款壓力較輕，可以不考慮提前還貸。

2.如果貸款時享受的是基準利率甚至是優惠利率，可以考慮不用提前還貸。因為在LPR下降之后，你可以在第二年享受到同等比例的貸款利率下調，并且始終保持相對優惠的貸款利率水平。

3.如果貸款時拿到的是上浮利率，而且上浮幅度不低，那么可以考慮提前還貸。因為即使LPR下行，你拿到的依然是上浮后的相對較高利率。這時候如果有比較多閑錢，提前還款是一個不錯的選擇。

“總之，提前還貸首先還是要看你有沒有錢，其次看你能不能借到更優惠的貸款，第三看你是否缺乏好的投資理財渠道。如果這3點都是‘YES的話，提前還款是個不錯的選擇。”M姐最后總結道。

“對了，提前還款是不是有可能被收罰息？”小君擔心地問。

“的確有些銀行針對一部分提前還款的情況會收取一些罰息，這是提前還款的時候需要問清楚的。不過……”M姐話鋒一轉，“相比省下來的幾十萬利息，只能算是‘灑灑水啦。”