新常態下房地產發展趨勢及對策探討

鄭鴻雁

摘要：房地產作為我國經濟的重要組成部分，對我國經濟的健康發展有著重要的影響。近年來，隨著新常態經濟的發展，各種新思路、各項新舉措不斷調整著產業經濟結構，房地產經濟也面臨著嚴峻的發展環境和挑戰。文章通過分析新常態經濟下房地產發展存在的內部和外部等綜合問題，進而對房地產行業未來發展趨勢進行探討并提出促進房地產行業健康、可持續發展的相關對策。

關鍵詞：新常態;房地產;發展趨勢

我國新常態經濟不斷發展，主要呈現幾個明顯特點，經濟發展速度從高速增長轉為中高速增長;結構不斷進行優化和升級;發展動力從要素驅動型、投資驅動型逐漸轉向創新驅動。緊隨這一發展趨勢，房地產經濟也進入新常態。當今城鎮住房短缺的困境已逐漸緩和，供不應求的狀況也得以改善，主要購房群體也轉變為80、90 后以及部分城市務工者，新的購房需求和投資需求也與過去不同，因此，對于房地產行業的定位也逐漸呈現了社會和民生的屬性，增長速度也逐漸放緩。此時，房地產企業需要及時把握這一發展趨勢，不斷地創新和升級模式，要順應當下發展潮流，明確不同層面的市場競爭，同時也要意識到自身發展的限制性因素，從而更好地應對新的發展趨勢，做出合理的房地產開發管理對策，實現房地產行業的平穩可持續發展。

一、新常態下房地產市場存在的問題

（一）房地產市場的融資困難

1. 傳統融資方式的不適應

作為經濟增長的支柱性產業，我國房地產行業融資模式在較長一段時間里仍然較為單一。根據《中國房地產企業融資現狀分析與轉型對策研究》這一報告指出，我國房地產企業對于傳統的間接融資渠道依賴性較強，即以銀行貸款和股票融資為主。銀行貸款一般具有較多滿足條件，要審核房地產企業的信用等級、財產狀況等，還要求提供擔保，對于擔保項目也要滿足施工許可證、土地證等證書，周期性也較短。而股票融資條件又較為嚴格，對企業的要求也較高，因而，這兩種融資模式已經不適應新常態下房地產企業對融資的新需求。在這種情況下，以資產支持證券和地產私募基金為主要的新型融資方式正成為新常態經濟下，房企融資方式的重要突破口。

2. 融資渠道收緊

在我國“房住不炒”的政策總基調下，國內房地產企業普遍面臨融資渠道收緊這一問題。政府鼓勵房企提高直接融資的比重，降低房地產企業對間接性信貸融資的過度依賴。并且在風險可控的基礎上，也注重逐漸發揮市場對于房地產市場資源配置中的決定性作用，以此來化解房地產行業的一些金融風險，從而將使資金更多注入實體經濟當中。央行和住建部隨之提出了“房企融資的三條紅線”標準，將房地產企業劃分為四個檔，并根據房企所處的不同檔位控制其有息負債規模的增長。對房地產企業造成了一定的沖擊。在此政策下，房地產企業想要獲得更多融資，便需要滿足規定的三條紅線標準，然后再依據房地產企業自身能滿足的不同標準，按照不同檔次，每個標準下的房地產開發商才能獲得其相應的融資額度，差異化也由此產生。而受到融資政策收緊的限制需適當放緩融資擴張的速度。因而率先去杠桿的房企，整體有息負債增速也相對較低，去杠桿壓力仍然較大。

融資政策的收緊對于一些大型房地產企業的發展會加以限制，對整個房地產行業造成一定影響，行業發展格局或將面臨停滯或是固化的問題，使得未來產業分化會進一步加深，部分小型房地產企業也很難快速獲得短期利益。房企的融資將大大受到嚴格標準的限制，融資困難。

隨著我國房地產行業的高速發展，很多房地產企業開始加快融資速度，以此達到在短期內快速開發和建設的目的，高效周轉。但在新常態下，房地產開始逐漸走向平緩階段，不論是在開發投資方面，或是銷售回款等，增速都在逐漸減緩，因此，也導致部分房地產企業面臨新的問題，有些房企資不抵債，甚至對一些高額度的債務無任何償還能力，進而導致房地產市場發展中，金融風險的系數逐漸提升?！叭龡l紅線”的嚴格標準，使一些房地產開發商的融資渠道受到了約束，收窄了其融資的空間。因此，房地產發展的部分融資資金是處于封閉狀態下的。

（二）房地產行業的激烈競爭

1. 房地產經濟仍呈現階段性的快速增長

我國目前的房地產行業發展狀況，在短期內已經達到一個相對比較高的水平，雖然在新常態經濟下，其增長速度放緩，但總體仍然呈現持續上漲的趨勢。因而，在住房供需這個巨大的利好缺口下，其表象仍然會吸引各行各業開始把目光轉向這個行業的利益搶奪中，房地產市場環境將更加復雜和多樣化，行業競爭程度也會更加激烈，因此總體來看，房地產行業仍然會呈現出增長趨勢，這個趨勢具有不確定性和階段性的明顯特征。這不利于對于房地產市場經濟的長期健康發展，進而也會對其增速產生一定的抑制作用。

2. 各地區房地產差異化競爭激烈

近年來，在我國各地房地產的發展具有一定差異化已經成為一種普遍現象。但隨著經濟新常態的發展，我國房地產市場也隨之進入新常態，因而這會使房地產市場的差異化競爭愈發激烈且常態化。當今，我國房地產供不應求的時代已經過去，甚至在某些地區出現供過于求的狀況，差異化競爭由此顯現。第一，房地產行業的區域化差異明顯，一些發達城市和沿海地區房價出現持續增長的趨勢，而內陸或偏遠城市房價基本處于下降趨勢，因此，這會引起各企業以價格為競爭出發點，求短期利益，進行激烈的競爭，從而使房地產的地域差異化加劇。第二，新型房產需求引起的結構化差異。隨著人們對不同房產需求的多樣化，住房類、寫字樓類房產的價格持續下跌，而經營類房產的價格卻在繼續增長。這對于不同房產企業也會形成房地產開發和用地競爭。

另一方面，差異化的競爭也體現在不同的房地產企業在升級其發展模式時，進行適當的分化或者整合措施，在新常態經濟發展下，我國房地產行業逐漸放慢其增長的速度，這也是房地產企業在當今經濟趨勢下所面臨的新常態。因此，房地產各企業也會進一步調整內在結構和發展模式，部分房地產企業隨著發展速度的放緩，反而走向了被整合，或者消亡的局面;而另一部分企業則可能通過分化競爭，逐漸整合落后企業進而不斷擴大其綜合實力，增強在房地產市場的新型競爭力。因此，在新常態下，房地產行業的競爭愈加激烈，如何抓住市場機遇，有效整合和分化，細分市場，進而提高市場競爭力，是房地產新常態對房企的新要求和新挑戰。

（三）房地產行業自身因素的限制

1.房地產行業環境因素

近年來，我國房地產發展雖然整體得到了可控性發展，但仍然屬于一個不成熟的市場，因而房地產行業環境面臨的問題依然存在，尤其是金融環境和政策環境缺乏有效管理。一方面，政府可以享受到由土地財政所帶來的巨大紅利，因此會加大在房地產方面的投入和支持，但是另一方面，與之相匹配的房地產監管條例和制度又不夠完善和成熟，使得部分區域的房地產出現畸形增長。

第一，房地產市場的管控體制不健全。近年來，房地產經濟呈現出高速發展的態勢，但這也使得內在問題被掩蓋和忽視，最終造成房地產市場管控體制沒有得到有效重視和改進。另外，由于房地產發展也離不開其他行業的支持，因而，相關性問題也層出不窮。當今，對于土地資源并沒有達到最大化利用，也缺乏合理且嚴格的規劃。房地產行業粗放式開發和利用，不僅沒有合理配置和充分利用土地資源，同時也容易造成一些浪費資源的問題，且不符合當今對于環保和可持續發展的要求。因此，構建房地產市場健康有效的管理機制急需完善。

第二，房地產市場發展所需要的配套設施不夠完善。在房地產的開發、建設以及交易的過程中，一些不符合法律規定的問題仍不時發生。例如一些房地產商、中介商仍然會炒作房價、投放夸張的廣告、利用不正當宣傳手段等引誘消費者進行不合規交易，不但破壞了健康的房地產發展交易環境，也降低了各地房地產市場的信用形象，不利于整個房地產行業的健康發展，這一問題有待進一步整頓和管理。在新常態經濟下，房地產發展速度雖然逐漸放慢，但在關注城市一味地擴張規模的同時，對于城市房地產發展所必需的配套設施也不容忽視。尤其是城市新開發區域的交通條件、醫療衛生條件、教育等基礎公共服務設施的建設，是否與人們對房產發展的需求相匹配，布局是否合理，供給是否平衡，進而進一步促進整個房地產行業的健康發展。

2.房地產自身供給結構因素

住房供給結構，也是影響房地產價格和整個房地產長期健康發展的一個重要因素。住房供應結構主要是指在房產供給中，依據不同的檔次、不同面積和不同戶型的房屋所構成的比例。房地產企業是影響住房供應結構的一個重要因素，當政府的宏觀政策符合房地產開發商的利益時，他們便會積極去執行，當存在利益沖突時，房地產政策卻很難被企業貫徹落實 ，因此住房供應結構一直都存在著不確定性。在房價與供應面積中，由于房屋面積的有限性，住房的總銷售價格會隨面積的增加而增長。房屋的單價較復雜，一開始處于較快增長，然后單價增長速度減緩，當達到一定面積后，單價甚至降低。因此，合理地調整住房面積，可以在一定程度上降低房價，進而調整房產供需。在住房檔次中，我國住房供應檔次分為：普通商品房、高檔公寓、別墅等，售價也不同。通常情況下，別墅和高檔公寓占比較少，房價也較高;而普通商品房與經濟適用房比重較大，房價較低。

二、新常態下房地產市場的未來發展趨勢探討

在新常態經濟下，我國房地產行業主要呈現以下發展趨勢。

首先，隨著經濟制度的不斷健全，宏觀調控不斷完善和調整，我國房地產價格雖然仍存在區域性差異，但在總體上將會呈現逐漸穩定的趨勢。其次，房地產市場逐漸趨于成熟化。從我國房地產發展現狀分析，這一行業仍具有廣闊前景，隨著新常態經濟的轉型和升級，一些市場制度和配套設施、服務問題也會隨著經濟社會的發展逐漸得到解決，隨之迎來房地產市場的新常態。

（一）正確面對經濟新常態， 尋找房地產行業的發展道路

1. 政府方面

第一，調整我國住房供需結構，降低高檔住房的供應面積。我國政府應調整廉租房、經濟適用房、保障房以及高檔商品房的供應結構，使供應結構與不同收入的群體相適應。在住房供給體系中，在堅持提供普通商品房的基礎上，增加面積小、價格低的普通商品房供給，降低高檔住房的供給。對于中等收入以上的家庭來說，有必要依靠市場手段來改善其住房問題，從而更好地解決我國居民的住房需求。同時，政府應提供適當數量的公租房和廉租房來滿足中低收入家庭的住房需求，通過這幾種方式滿足不同經濟水平的居民對不同規模住房的需求。此外，政府還需要加快保障性住房的開發，嚴禁房地產企業改變土地的用途，開發高價商品房。只有在構建規范、合理的住房供給前提下，才能更好地滿足我國廣大居民的住房需求，調整我國的住房供給，從而保證房產市場的平穩發展。

第二，不斷完善和豐富房地產行業的金融政策。要豐富以資產支持證券為代表的新型融資工具，尤其是要推進房地產信托投資基金REITs的發展，要鼓勵房地產企業盤活存量資產，改善其資產負債結構，增強房地產企業的資產流動性，進而引導社會資本投資優質的存量資產。同時，也要推動房地產私募基金的發展，出臺相關的管理條例，健全房地產融資的各個環節。

第三，合理對待各種籌融資方式。目前我國經濟正處于轉型和升級階段，房地產行業的改革也隨之進行，并且是對進行全面性的調整，因此隨著房地產行業的改革，也必然會存在部分企業面臨各種危機的現象，進而波及整個房地產行業的發展。但在房地產行業的調整中，部分小型的房企，由于沒有對政策透徹地把握和貫徹，或者不規范的管理和制度，從而導致其可能會面臨資金流轉斷裂和融資困難的經營風險。另外，房地產業與配套的金融行業之間，也有著不可分割的聯系，因此，在新常態下，有效規避金融風險也是實現房地產健康發展的重要著力點。各地方政府和房地產企業也要樹立統一的戰略意識，積極應對，防范金融風險，合理對待籌融資體系。

2. 房地產企業

首先，對于房地產企業，要充分認識到新常態經濟下房地產行業的政策調控的長期性，把握好行業發展的總體趨勢;各房地產企業也應從資產管理的角度不斷尋求自身發展的轉變和升級，適應當今經濟的轉型，利用自身優勢抓住新的發展機遇和資源，不斷增強核心能力;發掘結構性的拓展機會，有條件的房企可抓住住房租賃市場、商業地產等市場機會，不斷完善自身結構。

其次，從實際情況出發，誠信合法經營。對于房地產企業來說，當房價不斷上升時，有的房地產企業會采取瞞報竣工面積等行為使自己利益最大化，長此以往會嚴重影響到我國房地產市場的發展。因此，當進行房地產開發建設時要結合當地實際情況，不瞞報不虛報，不要被當前利益蒙蔽了眼睛。

（二）借助于互聯網， 開創房地產發展新模式

1.利用互聯網拓展客戶資源

新常態發展下，房地產互聯網思維愈演愈烈，中國房地產企業也需要從制造業向現代服務業轉變，房地產市場的競爭也日益多樣化。企業、客戶以及區域和產品的結構差異也逐漸加大，房地產市場需求主體、競爭方式及資源配置和供應結構等方面都會發生一系列變化，因而各房企的盈利模式也會隨之改變。房企間的競爭將不再是單一的土地開發規模、和拓展速度之爭，而更偏向于企業綜合服務能力和新型發展模式的競爭。傳統的房地產開發模式，買地、規劃、建房、銷售等方式在當今房地產市場缺乏新的競爭力。房地產企業要緊隨時代發展趨勢，利用互聯網模式，最大化地發揮所積累的樓盤和大量的客戶資源，同時也要升級和優化內部制度，發掘客戶的更高層次的服務需求，例如生活空間需求，采用創新的服務方式，將房地產業與客戶需求的其他行業有效結合，將企業競爭力擴展到配套的多樣化服務上，從而在房地產市場形成自己獨特的優勢和新型競爭力，發揮互聯網對房地產行業的最大價值。

2.加大科技投入，培育新的房地產經濟增長點

房地產企業要加大在科技型和適合個人創業平臺上的投入，培育新的經濟增長點和競爭力，要積極引進科技型企業研發中心、研發類企業、創意型企業、科技孵化器，要積極發展多樣化的互聯網創意產業，推動各類創新團體形成新的科技凝聚力。在當今新常態下，要想突破房地產市場的傳統約束，各房地產企業更需要重視互聯網科技的作用，依托科學技術，將節地、節材、節能、環保和互聯網等技術相結合，不僅提高房地產的工程質量，更要實現綠色建筑、智能建筑、促進房地產業的轉型和升級，提升房地產行業的新型競爭力和科技水平。各房地產企業要有一定的信息敏感度，及時抓住房地產和互聯網相結合的發展機遇，創新開發模式和運行機制，推進智慧建筑和智慧城市的建設，在大數據時代，利用物聯網潮流、云平臺、地理信息系統（GIS）、智能裝備等一系列技術產品和產業模式，不斷創新并健全房地產在新常態下的新發展機制，以實現健康、可持續的房地產戰略發展目標。

三、結語

經濟新常態下產業結構的不斷調整、經濟制度的深化改革將會直接影響到房 地產企業的發展和結構變化 ，因此，房地產新常態將會成為新的發展趨勢。因而，各級政府應當積極應對這一發展趨勢，并及時進行宏觀調控，合理認識并完善各項融資模式和新的房地產行業管理機制。各房地產企業也應該應對競爭日益激烈的市場，著眼于未來的發展需求，減少對傳統融資和發展模式的依賴，利用互聯網思維和科技平臺，加強自身結構調整，形成新的競爭力。只有這樣，才能更好地使房地產行業與新常態發展環境相適應，以實現我國房地產經濟的健康、可持續發展。

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（作者單位：唐山市古冶區住房和城鄉建設局）