未成年人的房屋是否可以設(shè)定居住權(quán)

摘要：未成年人的房屋設(shè)定居住權(quán)肯定對房屋價(jià)值有損失，監(jiān)護(hù)人的該行為必須是為了未成年人利益，譬如有償設(shè)立等。居住權(quán)制度的功能不僅可以解決弱勢群體的住房問題，還可以更好地體現(xiàn)所有權(quán)人的意志，豐富用益物權(quán)的體系。針對贈(zèng)與未成年人的房屋上附加了設(shè)立居住權(quán)的情況，結(jié)合相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)務(wù)分析。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);未成年;登記

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）04-0055-04 收稿日期：2022-03-22

作者簡介：王貴芝，日照市不動(dòng)產(chǎn)交易登記中心。

一位年過七旬的老人想將其為所有權(quán)人的房屋贈(zèng)與孫子（未成年人），同時(shí)在房屋上設(shè)定居住權(quán)，讓自己居住到去世。不動(dòng)產(chǎn)登記部門對能否受理，存在兩種觀點(diǎn)：同意受理的觀點(diǎn)認(rèn)為，該方式是居住權(quán)設(shè)立的主要方式之一，同時(shí)可以有效滿足目前社會(huì)的需求。不同意受理的觀點(diǎn)認(rèn)為，在未成年人的房屋設(shè)定居住權(quán)不符合《民法典》保護(hù)未成年人權(quán)益的相關(guān)規(guī)定，不能辦理。

1 居住權(quán)的意義和目的

居住權(quán)是《民法典》之后產(chǎn)生的一種獨(dú)立的用益物權(quán)，主要指居住權(quán)人對他人所有的房屋享有的占有、使用、收益的權(quán)利。

居住權(quán)是為特定的自然人設(shè)定的，不能在自己的房屋上設(shè)立居住權(quán)，法人和其他組織等非自然人不能設(shè)定居住權(quán)。居住權(quán)是具有人身屬性的人役權(quán)。居住權(quán)人享有的居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、不能讓與他人，并且居住權(quán)不得由他人繼承。

居住權(quán)往往是為生活中的弱者一方所設(shè)立的，規(guī)定并設(shè)立居住權(quán)具有積極的意義。一方面可以滿足弱勢群體對房屋的需求。比如，房屋的所有人可以通過遺囑的方式，使房屋由其子女繼承，但在遺囑中卻規(guī)定其配偶享有居住權(quán)，避免因子女不孝導(dǎo)致老人無處居住。另一方面，可以充分尊重財(cái)產(chǎn)所有人的意志和心愿。

2 居住權(quán)設(shè)立的幾種情況

《民法典》第367條第1款規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同;第371條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。據(jù)此可見，居住權(quán)的設(shè)立方式主要為合同或者遺囑方式設(shè)立。通過合同方式設(shè)立居住權(quán)的，合同雙方為居住權(quán)人和居住權(quán)設(shè)立人。通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)人為繼承人之外的他人或遺贈(zèng)情形下受遺贈(zèng)人之外的人。房屋所有權(quán)人可以通過合同約定讓其他人享有居住權(quán)，也可以留下遺囑在自己去世后讓其他人獲取居住權(quán)。常見的就是自己去世后，把房子給了孩子，讓老伴居住到老。還有就是因?yàn)槠渌藢ψ约赫疹櫽屑?，自己去世后，讓其無償居住到老。

通過合同設(shè)立居住權(quán)，是居住權(quán)設(shè)立的常見方式之一，通常有以下幾種情形：

（1）所有權(quán)人與買受人簽訂居住權(quán)合同。所有權(quán)人系為他人的生活居住需要而設(shè)立居住權(quán)，合同關(guān)系較為簡單，雙方當(dāng)事人之間只需要簽訂一個(gè)居住權(quán)合同即可，該種情況有些類似于租賃。

（2）所有權(quán)人與買受人同時(shí)簽訂買賣合同與居住權(quán)合同。所有權(quán)人將房屋出賣于買受人，因各種情況自己需要居住到某特定時(shí)間。也可以說這是一種帶有附加條件的買賣，雙方存在買賣和居住權(quán)兩個(gè)合同關(guān)系。此種情況在實(shí)務(wù)中比較常見。

（3）所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，并為第三人設(shè)立居住權(quán)。這里面存在著兩個(gè)合同關(guān)系，即買賣合同和居住權(quán)合同，同時(shí)又出現(xiàn)兩種情況：一種是所有權(quán)人將房屋設(shè)定了居住權(quán)然后轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人接受買賣關(guān)系的同時(shí)承認(rèn)了居住權(quán)的存在，需要在辦理轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)設(shè)立居住權(quán)。另一種是所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人的同時(shí)，要求買受人必須為第三方設(shè)立居住權(quán)，所有權(quán)人在出賣房屋時(shí)實(shí)際上是為買受人附加了一個(gè)義務(wù)，即須為第三人設(shè)立居住權(quán)。無論如何，最后買受人都需要在獲得房屋所有權(quán)的同時(shí)設(shè)立居住權(quán)。

有人對居住權(quán)設(shè)立是否可以附加條件有異議?！睹穹ǖ洹返?58條規(guī)定，民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)失效。

依據(jù)合同設(shè)立居住權(quán)是典型的民事行為，因此居住權(quán)的設(shè)立可以附條件，如要求新所有權(quán)人承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，目前推行的“以房養(yǎng)老”可以采用設(shè)立居住權(quán)的方式解決房屋辦理了轉(zhuǎn)移登記之后無處居住的問題。

3 居住權(quán)必須經(jīng)登記方可生效

案例中的房屋，如果爺爺在贈(zèng)與孫子的合同中約定要求設(shè)定居住權(quán)，居住權(quán)是設(shè)立于不動(dòng)產(chǎn)之上的物權(quán)，按照我國物權(quán)變動(dòng)之法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效主義。《民法典》第368條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！睹穹ǖ洹返?14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因此，當(dāng)事人之間簽訂居住權(quán)合同并不能導(dǎo)致居住權(quán)的設(shè)立，必須辦理登記后產(chǎn)生物權(quán)效力。

《民法典》第232條規(guī)定，處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。從案例中的情形來看，爺爺要在贈(zèng)與給孫子的房屋上設(shè)定居住權(quán)，首先要辦理孫子的房屋所有權(quán)，在孫子獲得房屋所有權(quán)之后，方可以憑借合同中的約定申請?jiān)O(shè)立居住權(quán)。因?qū)O子未成年，是否可以在未成年人的房屋之上設(shè)立居住權(quán)讓登記人頗為疑惑。

4 未成年人利益的保護(hù)

《民法典》對未成年人的監(jiān)護(hù)和可以進(jìn)行民事行為有較為清晰的規(guī)定。《民法典》第19條規(guī)定，8周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn);但是，可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應(yīng)的民事法律行為。第20條規(guī)定，不滿8周歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為?？梢钥闯觯闯赡耆说拿袷滦袨榛緫?yīng)該由其監(jiān)護(hù)人代為履行。部分人員認(rèn)為根據(jù)第19條規(guī)定，8周歲以上的未成年人獲得贈(zèng)與房屋屬于純獲利行為，可以由未成年人獨(dú)立實(shí)施該行為。筆者對此表示不認(rèn)可，不動(dòng)產(chǎn)登記牽涉的數(shù)額巨大，登記有規(guī)范的程序，申請登記時(shí)并且必須接受登記人員的詢問等法定程序，僅僅是超過8周歲，被詢問時(shí)是否有共有人或者產(chǎn)權(quán)份額等專業(yè)術(shù)語，對未成年人來說并不是與其智力相適應(yīng)的民事法律行為，由其監(jiān)護(hù)人代為履行方為穩(wěn)妥之舉。

《民法典》第35條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。有人依據(jù)此條，認(rèn)為在未成年人的房屋上設(shè)立居住權(quán)不屬于維護(hù)監(jiān)護(hù)人的利益，對案例中的居住權(quán)設(shè)立應(yīng)不予登記。但單純就案例來分析，未成年人取得的房屋來源于爺爺?shù)臒o償贈(zèng)與，在此基礎(chǔ)上設(shè)立的居住權(quán)，如果沒有贈(zèng)與行為的發(fā)生，就不會(huì)產(chǎn)生居住權(quán)的設(shè)立問題，這屬于附條件的贈(zèng)與行為，總體判斷還是屬于獲利行為，父母作為監(jiān)護(hù)人在未成年人房屋上設(shè)立居住權(quán)并無不妥。

5 有關(guān)居住權(quán)的幾個(gè)難題

居住權(quán)制度的功能不僅可以解決弱勢群體的住房問題，還可以更好地體現(xiàn)所有權(quán)人的意志，豐富用益物權(quán)的體系。日常登記人經(jīng)常困惑于以下幾個(gè)問題。

（1）居住權(quán)設(shè)立是否可以突破最小基本單元？居住權(quán)的客體為住宅，整個(gè)住宅可以設(shè)立居住權(quán)沒有疑問。但是，能否對一套住宅的某一個(gè)房間設(shè)立居住權(quán)，對此持有異議?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，成套住宅已經(jīng)是最小的基本單元了，是不動(dòng)產(chǎn)登記的最小基本單位，從此角度分析，不能小于成套住宅設(shè)立居住權(quán)。

（2）一個(gè)住宅是否可以設(shè)立多個(gè)居住權(quán)？根據(jù)法無禁止則可為的原則，在無禁止性規(guī)定的前提下，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予居住權(quán)設(shè)立人為兩個(gè)以上自然人在同一住宅上設(shè)立居住權(quán)。至于居住權(quán)人之間就住宅的使用范圍問題，可以根據(jù)居住權(quán)合同和當(dāng)事人意思表示加以確定。再后設(shè)立的居住權(quán)，如果對再先設(shè)立的居住權(quán)有影響，需要在先設(shè)立居住人的同意。

（3）設(shè)立居住權(quán)后，配偶另一方是否自動(dòng)獲得居住權(quán)？《民法典》第214條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。從《民法典》第1062和1063條規(guī)定可以看出，并非所有的財(cái)產(chǎn)因婚姻關(guān)系自動(dòng)成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。居住權(quán)作為物權(quán)的一種，也必須登記方可生效，配偶一方如果未能在登記簿上體現(xiàn)，并不因婚姻關(guān)系自動(dòng)取得居住權(quán)。

（4）設(shè)立居住權(quán)的房屋被拆遷后，居住權(quán)是否自動(dòng)在新的安置房設(shè)立？居住權(quán)系對他人所有的住宅享有的占有、使用的權(quán)利，依附于住宅而存在，如住宅被拆遷，居住權(quán)存在的前提消失，居住權(quán)應(yīng)歸于滅失。居住權(quán)設(shè)立人是否仍有義務(wù)為居住權(quán)人重新設(shè)立居住權(quán)或?qū)幼?quán)人進(jìn)行補(bǔ)償或賠償？在居住權(quán)無償設(shè)立的情形下，一般不應(yīng)認(rèn)定居住權(quán)設(shè)立人負(fù)有為居住權(quán)人重新設(shè)立居住權(quán)或?qū)ζ溥M(jìn)行補(bǔ)償或賠償?shù)牧x務(wù)。在居住權(quán)有償設(shè)立的情形下，則涉及居住權(quán)合同的履行問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)居住權(quán)合同約定或者具體緣由進(jìn)行判斷。如果被拆遷房屋為居住權(quán)人無償贈(zèng)與的，從人道主義和公序良俗角度出發(fā)，居住權(quán)人也應(yīng)在安置房繼續(xù)履行設(shè)定居住權(quán)的義務(wù)。