虛實同構，產業共建新居住數字空間

摘要：居住數字空間本質是居住空間的數字化。從居住數字空間的相關概念、驅動力、價值以及實踐展開分析，指出居住數字空間是推動完整產業數字化的基石。但從實踐看，居住數字空間整體建設滯后，需要通過產業開放、數碼共享，共建數字空間，實現數字空間與物理空間實時同步共振，以推動行業效率和品質的新革命。

關鍵詞：產業數字化;空間數字化;居住數字空間;產業共建

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）04-0025-07 收稿日期：2022-03-01

作者簡介：粟樣丹，貝殼研究院戰略研究部高級分析師。

現實世界與數字世界的同頻發展映射在居住服務行業，可用“居住數字空間”概括，與當前火熱的“元宇宙”本意一致。居住數據空間可滿足消費者與服務者在不同空間的實時、沉浸、協作、智能交互，實現所想即所見、所見即所得。然而，居住數字空間仍然面臨啟動慢、投入重、技術融合難、數據孤島等重重挑戰，仍需要居住服務產業上下游探索和共建，為消費者帶來“空間即服務”“空間即產業”的全新居住體驗。

1 居住數字空間相關概念

1.1 居住數字空間定義

居住數字空間本質是居住空間的數字化。以物聯網、大數據、人工智能、VR等數字技術群為基礎，實現對房屋、社區等物理居住空間全量信息與數據的采集、清洗、存儲以及應用，使得居住空間在線上可知、可感與可用。

居住數字空間由物理層、數據層、技術層和應用層構成（見圖1）。物理層是家庭居住生活的活動空間，包括住宅、建筑物、社區所構建的物理空間;數據層是數字空間的關鍵要素，由淺層數據、潛藏數據以及交互數據構成;技術層解決數據采集、空間建模以及深度學習等技術處理問題。應用層則是基于空間數據在營銷、交易及其他場景的智能化應用，如智能推薦、智能交互等。

1.2 居住數字空間的數據構成

居住空間數據具有多元性、實時性以及復雜性，表現在數據構成上：第一層，空間基礎數據，即視覺可觀測、識別和簡單工具測量數據，如房屋面積、高度、戶型、外觀、顏色等;第二層，空間潛藏數據，是視覺不可直接觀測的數據，如采光、承重、材質、工藝、產權、建成時間以及數據之間的圖譜關系等，構成AI規模應用的原料;第三層，空間交互數據，即人與空間、人與人在空間內的交互行為、偏好數據，滿足服務向個性化、自動化等高階智能應用（見圖2）。

1.3 居住數據空間的價值

居住空間的數字化有賴于三大關鍵要素，即空間、人（消費者與從業者）以及服務流程的標準化、線上化和智能化。因此，居住服務業完整數字化轉型需完成“兩要”：既要完成關鍵要素的“拆”與“連”的重構，也要構建“采、存、用”的數據閉環。

具體來講，首要任務是完成對空間、消費者、從業者與服務流程的拆分與再連接?！安鸱帧保磳臻g信息、消費者需求、服務流程拆分為數百個結構化字段或者上百個標準化環節;“連接”，即通過技術和產品的方式將數百個字段、環節重新連接，重新定義空間、消費者、服務者乃至整個流程和組織。其次是在數據安全和合規條件下，搭建數據采集、存儲、清洗和應用完整環節，形成數據賦能業務、業務反哺數據的閉環。

因此，居住數字空間是產業數字化轉型的新基石與加速器，具體表現為三方面：一是數字空間是完整數字化的必要環節，空間數據具有撬動產業數字化的乘數效應，是數據閉環必不可少的一環;二是數字空間是響應消費者需求變化的新載體，是服務者提供服務的“新場所”;三是數字空間既是技術具體的應用場景，又是推動技術進步的反作用力。

2 居住數字空間驅動力

2.1 需求方面，居住數字空間成為服務體驗的新媒介

住宅總體短缺已成為歷史，房屋回歸居住屬性，2020年城鎮家庭人均建筑面積超40平方米。伴隨著Z時代消費者入市、新中產崛起、老齡化加速，專業、品質、多元服務需求亟待被滿足。疊加消費行為線上化加速，數字空間成為更高效、更便捷、更好體驗服務的新媒介。

2.2 供給方面，數字空間牽引服務者改造

相對需求的快速變化，供給側應變相對遲緩：一方面，隨著人力成本上升、利潤空間被壓縮，中小型企業服務效率與創新遭遇瓶頸;另一方面，專業化、職業化居住服務者數量遠遠不足，服務者之間能力方差大，優質服務成為“稀缺品”。

數字空間有助于牽引服務者數字化改造，降低服務者能力方差，提升服務效率與品質（見圖3）。如貝殼找房經紀人借助AI訓練（小貝助手），提升線上VR帶看講解能力，縮短成長周期。

2.3 技術方面，規模商用進程加快，商用成本快速下降

隨著云計算、AI、VR、IOT等數字空間可應用技術不斷成熟，技術從實驗室到商業落地周期越來越短。如2020年貝殼找房·如視推出的三維激光采集設備“伽羅華”，實現了采集半徑擴大至10～25米，且采集精度縮小至20mm絕對誤差。

同時，技術規模商用成本逐步下降，降低房地產經紀企業建設數字空間的成本。德勤分析，2020年全球芯片價格相比2014年下降70%。阿里云新的存算分離解決方案使得整體成本下降30%（見圖4）。

2.4 政策方面，政策友好，立法逐步完善

國家數字化戰略從信息化向智能化轉變。2014年“大數據”首次寫入政府工作報告，“十四五”規劃再次明確提出打造數字經濟新優勢，培育壯大人工智能、大數據、區塊鏈、云計算等新興數字產業。

此外，隨著《個人信息保護》《數據安全法》的表決通過和實施，相關立法逐步完善，產業運行有法可依。政策與立法的完善為數字空間為代表的產業數字基礎設施提供有利運行規則和環境。

3 居住數字空間實踐

3.1 居住數字空間規模

以全球最大的居住存量空間以及最大的居住服務市場為基礎，中國是全球最大潛在居住數字空間的國家。物理居住空間看，我國城鎮存量住宅超3億套、約340億平方米，遠超過美國住宅1.4億套、200億平方米;市場規?？?，居住服務業擁有超30萬億的市場規模，是美國的1.8倍、英國的10倍、日本的15倍（見圖5）。

3.2 居住數字空間建設現狀

居住數字空間是一場長期戰役：居住行業數字空間建設普遍較為滯后，且行業之間發展差距較大。此外居住數字空間建設面臨數據采集和清洗難度大、技術場景化應用有待深化、資金約束等諸多挑戰。

3.2.1 居住數字空間尚未規模性啟動

調研公司中，約兩成公司嘗試建設居住數字空間。其中房地產經紀行業相對領先，約55%公司自行建設或搭載互聯網公司應用數字空間數據庫，而在房地產開發、家庭服務業（搬家、保潔）這一比例不足10%（見圖6）。

3.2.2 數字空間建設以自建為主

已建設數字空間數據庫居住服務業企業中，超八成選擇通過人工采集、硬件掃描等方式自建空間數據庫（見圖7）。其中，VR/3D技術采用比例最高，占比約70%;其次為三維掃描技術，占比約40%。

3.2.3 數字空間的應用場景

建筑與家裝的設計應用、線上智能營銷是居住服務業應用數字空間最主要應用場景，分別占比62%與58%（見圖8）。

3.3 居住數據空間面臨的挑戰

數字空間面臨的挑戰：既需要與企業數字化轉型整體戰略協同，還需要攻破技術、組織、人才等諸多難題，“單打模式”困難重重。

3.3.1 居住服務企業數字化轉型受阻

調研表明，居住服務企業數字化轉型滯后。一方面，約六成未開展數字化轉型，觀望學習、無從開啟數字化以及預估數字化成本過高是阻礙企業開展數字化轉型最主要的因素，分別占比60%、35%、21%（見圖9）。可見，企業數字化意識轉化為戰略行動仍需要較長的實踐道路。另一方面，開展數字化轉型企業仍處于起步階段，且數字化轉型投入力度弱。根據調研，九成企業數字化轉型不足五年，其中約1/4企業開展數字化轉型不足1年，而且60%企業數字化投入占每年收入比重不足10%。

3.3.2 數據價值難以充分利用

對嘗試建設居住數字空間企業而言，數據上下游不合作、數據人才支持不足以及非結構化數據難清洗三大難題限制了數據價值的最大化。具體來看：約42%的受訪者認為由于行業缺乏通用數據采集標準，空間數據無法連接應用;其次，公司數據人才不足、技術落后以及數據非結構化、清洗難度大，占比均為30%（見圖10）。

4 居住數字空間展望

4.1 構建產業數字空間的有效路徑

近2/3受訪者認為，產業上下游開放、共享、共建居住數字空間，是解決當前數字空間建設中資金壓力大、采集難度大、數據價值未充分挖掘等難題的有效方案。產業共建既能有效豐富數據維度，解決數據完整性，還能共享成熟技術和硬件設備，避免技術研發的重復投入和數據重復采集，共擔人員和運維成本。

4.2 居住數字空間的產業共建方案

面對數字空間建設的挑戰和痛點，本文嘗試提出“四步走”解決方案，協同政府、學會，共建覆蓋全產業的數字空間運營平臺（見圖11）。

第一步，重視數字空間，強化合作理念。數字空間是一項長期建設工程，是數字化戰略的基石。為此，行業各參與者應將數字化轉型、數字空間構建從輔助業務、創新業務提升到戰略地位。

第二步，數據開放、共享，夯實基礎設施。以信任為核心，以信息安全和數據合規為前提，構建數字空間的共享機制。貝殼作為科技驅動的新居住服務商，數字空間建設周期已超過13年。未來，貝殼找房將深化自身能力，打造產業云，面向全產業開放和共享數據、技術，讓更多消費者與經紀人享受數字空間紅利。

第三步，合作框架機制化，數據和技術產品化?？臻g數據與技術能力的開放平滑了數字空間在應用環節的梯度差，但數字空間“生產”環節仍需進一步探索和實踐。首先，居住服務企業協同上下游充分研討，達成對數據采集、清洗、存儲以及應用的統一規則的共識，保障數據生產、流轉和應用的質量以及安全可靠。其次，保證各相關利益群體知曉以及合法權益的前提下，各方共同推動數字空間的數據生產、應用以及治理的通用標準和管理框架，將合作規則機制化，數據、技術產品化，以便各參與方能夠最小化溝通成本。

第四步，全產業鏈覆蓋，建立第三方運營平臺。協同政府、學會以及行業各方，共建數字空間的建設與應用的第三方平臺。將各個垂直生長、孤立的數字空間由豎到橫全方位打通，甚至串聯住宅開發、交易、家裝、家居、家庭服務等產業上下游。

5 結語

居住數字空間作為居住服務業產業數字化的新基石，將重塑居住服務的效率和品質：一方面，“空間即服務”，數字空間將打破時空約束，為消費者打造虛實同構的“第三體驗空間”，提供一站式、超個性化和品質服務;另一方面，“空間即產業”，以數字空間為載體，緊密鏈接房地產經紀行業各方。從長遠來看，居住數字空間可連接開發商、房產交易、家裝、智能家居等產業上下與各方，衍生大量的創新空間和嶄新的行業機會，推動新職業涌現。

參考文獻：

1.騰訊研究院.變量-2021數字科技前沿應用趨勢.2021

2.德勤.中國人工智能白皮書.2018

3.中國信息通訊研究院.數字孿生城市白皮書.2020

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5.IDC.貝殼找房.VR產業研究白皮書.2020