摘要：“穩”一直都是房地產市場調控的主基調。2021年中央經濟工作會議提出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。結合“穩地價、穩房價、穩預期”的目標要求，有必要厘清房地產市場預期引導的幾個基本問題。

關鍵詞：三個平衡;市場調控;因城施策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）04-0022-03 收稿日期：2022-03-18

作者簡介：郭祖軍，深圳市房地產和城市建設發展研究中心，副總分析師，高級經濟師。

1 房地產市場預期形成機制

預期是一種事先期望，一般指市場主體對市場變量未來變化所做出的預測或判斷。在房地產市場中，市場主體最關注的變量就是價格。“穩預期”就是引導和管理各主體對市場特別是房價的預期，使之穩定并符合“保持市場平穩健康發展”的政策目標。

一般而言，專業分析師會從經濟學、國際經驗和歷史發展周期等維度總結應用各類市場預測和理性預期模型，如大多數人將“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”奉為圭臬。他們認為，對于深圳等超大城市而言，人口流入與產業積聚、資本集中、配套成熟互為促進，構成了巨大的住房需求，而居住用地供應又有限，中長期看漲房價;短期則看資金的多寡，貨幣發行多、資金流入寬松的話，住房將很大程度上成為最大的資金“蓄水池”。2015—2016年全國性的房價快速上漲就是典型的貨幣超發推動的，2020年深圳二手房非理性上漲亦是各類信貸資金違規流入推波助瀾。

普通民眾或許也有如專業人士一樣的分析范式和中長期預期，但其短期預期主要基于市場信息和身邊案例，即市場情緒。如周邊朋友很少討論房地產，其自然也不會過多關注;若其經常接收到“我上個月換了一套大平層”“我買的龍華那房子不到半年已經漲了100萬元”這種信息，其躍躍欲試就在所難免。

一個不應忽視的趨勢是，在便捷交通、高速網絡、超現實的虛擬和現實交互技術、人工智能技術等科技革新的帶動下，社會資源集聚、人們生活方式等社會組織形式正在發生潛移默化的變化，這將深刻影響區域房地產市場。一線城市是否持續聚集人口，人們對高昂成本下的住房產權需求是否還如當前這般執著，還是未知數。

2 市場預期如何影響市場走勢

房地產市場是一個典型的二級混沌系統，其走勢會受到預期影響而改變，從而很難精準預測。這很好理解，如果有一個模型能精確預測2022年底深圳房價會大漲到10萬元/平方米并被人們認同，那么購房者現在就會大舉買入，很可能2022年上半年就會沖到這個價位，至于下半年實際會是多少，不得而知。理解這個原理，是判斷市場走勢、加強預期引導的關鍵。

預期要穩，前提是確定性。但是，一旦這種確定性被放大、確認，又會反作用于市場，加大市場波動，這似乎是個矛盾。

對購房者來說，中長期預期固然影響其購房決策，但短期預期及可支付能力才直接決定其當前是否購房的行為。大多數購房者總是試圖踏準“市場低點”，即使中長期看漲，但短期看跌或看不明白的話并不會出手，而是持幣待購。當市場調整初期、趨勢不明朗時，有心的購房者則是觀察周邊人的動向，采取“跟隨”策略，這將催化并確立市場趨勢。

回顧近20年的房地產市場，有學者認為市場正處于庫茲涅茨周期尾部，現在看還為時過早。以深圳為例，市場經歷了2006—2007年、2009年、2013年、2015—2016年、2020年等多輪快速上漲，即使2008年、2012年市場回調，但政府馬上出臺刺激措施，市場隨即暴漲。顯然，政策變量干預甚至改變了周期波動，但是，政策的逆周期調節也使得市場主體形成了房價“漲多跌少”“只漲不跌”甚至“只能漲不能跌”的預期。受此預期影響，房企加杠桿擴張，購房者擔心買晚、買小，超前借貸買房，這些行為又進一步推動了房價加快上漲，市場陷入惡性循環。背后的根本原因是，住房供求關系緊張和住房信貸寬松等房地產“過度金融化”帶來的市場投資炒作盛行。

3 房地產市場預期穩定的基礎和條件

不同群體的房價期望各不相同，市場“長牛慢漲”是開發商、業主、購房者和地方政府都可接受的“最大公約數”。但期望不等同于預期，而且一致良好的預期也可能會“合成謬誤”。必須看到，穩預期穩的是“房價不會大漲大跌”的預期，穩地價、穩房價是穩預期的基礎，穩預期又反作用于穩地價、穩房價，三者形成一個閉環反饋機制。

要形成房地產市場平穩健康發展的預期，前提是宏觀經濟增長預期穩定。穩定、可持續的經濟增長預期可使居民就業和收入增長預期穩定，增加居民投資和消費的底氣，資金也有更多可選擇的去處。同時，需要做到“三個平衡”：一是住房供求基本平衡。住房供應適足，供求總量、結構基本平衡，各種層次的住房需求都可滿足，購房者更加從容。二是調控政策保壓平衡。合理甄別需求，對合理需求、投資投機需求有保有壓且原則一以貫之，市場主體對政策調整的方向、內容、力度甚至時點可預期、可自我調節，而不是“賭政策”。三是市場信息疏堵平衡。市場信息公開透明，行為規范，購房者可輕松獲得及時準確的市場信息，加大對市場不實信息、鼓噪輿論的打擊，使購房者不會明顯受到市場躁動或恐慌情緒傳染甚至裹挾。

4 因城施策加強預期引導

要使這種“長牛慢漲”的期望轉化為預期，進而形成市場走勢，需要因城施策，穩妥實施房地產長效機制。

保持住房供求動態平衡是核心。要處理好人、房、地的平衡關系，確保住房新增供應保持合理水平，其中，一個核心指標的新房庫存去化周期。實踐證明，庫存去化周期保持在9～18個月的動態區間是合理的，只有供給量保持一定富余，購房者才會不慌不忙，預期穩定才有基礎。其中，對于去化周期低于9個月的城市，要加大居住用地供應和住房建設力度;對于去化周期高于18個月的城市，則要果斷減少居住用地供應。

因城施策加強需求調控仍是必要的。無論是經濟環境的復雜性還是房地產市場的敏感性，都必須要牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一根本遵循，不斷完善去杠桿、防止“超融超貸”的政策措施，遏制市場投機炒作。對于去化周期低于9個月的城市，要堅持以需求側管控為核心的限購、限價、限售等調控政策不動搖，不斷強化住房居住屬性;對于去化周期高于18個月的城市，則要把握好政策的“時度效”，有針對性的加大保障剛性需求、支持改善性需求的政策力度，擴大有效需求，堅持穩市場防風險并重，合理優化信貸環境，杜絕因為防范風險而引發新的風險。

增強市場透明度是重要手段。普通購房者容易受市場情緒影響，因此，一方面，要對各類渲染市場崩盤、炒作氣氛的言論和違法違規行為保持高壓態勢，避免各種不確定性不斷疊加中引發人們內心的不安。另一方面，要主動發布市場信息，組織開展理性的市場解讀，合理發揮價格指導錨定效應，從源頭確保關鍵指標變化所釋放的信號是準確且有利于市場穩定的。

保持宏觀經濟穩定增長是重要基礎。房地產業是經濟增長的支柱力量，被譽為“周期之母”。要熨平房地產市場波動，需要穩定的宏觀經濟環境，更好地促進房地產與實體經濟協調發展。既要逐步擠出房地產業的“超額利潤”，使人們在收入增長中更愿意把資金投向其他行業和領域，也要加快推進房地產投資信托基金，使人們有更多渠道增加財產性收入。