特大城市高校應屆畢業生首次住房選擇傾向

王洋 馬艷瓊 張虹鷗 岳曉麗

摘要：通過對廣州市23所高校436名即將畢業的在校生開展問卷調查，分析高校應屆畢業生的首次住房選擇傾向性特征。具體研究高校應屆畢業生的住房租購選擇傾向、住房價格或租金承受能力、居住選擇時的要素取舍、住房面積選擇傾向和居住地選擇傾向。結果表明：高校應屆畢業生以租房為主，對房價或房租的承受能力相對偏低，在居住成本控制的前提下更傾向于選擇“好位置”，青睞居住在30～70平方米的小戶型或經濟型面積的住房中，傾向于住在“上班方便”“有地鐵、出行方便”和“消費及日常生活便利”的居住地。

關鍵詞：高校畢業生;首次住房選擇;居住選擇;居住調查

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）05-0006-07 收稿日期：2022-04-31

作者簡介：王洋，云南師范大學地理學部研究員，碩士生導師。

馬艷瓊，云南師范大學地理學部本科生。

張虹鷗，廣東省科學院廣州地理研究所研究員。

岳曉麗，廣東工業大學建筑與城市規劃學院、廣東省科學院廣州地理研究所聯合培養碩士研究生。

基金項目：國家自然科學基金項目“社會空間視角下廣州市外來人口租房的區位選擇特征與機制”（41871150）研究成果;廣東省科學院建設國內一流研究機構行動專項資金項目“宜居環境視角下高學歷人才區位選擇的特征與機制研究”（2020GDASYL-20200104001）研究成果。

1 引言

隨著我國創新驅動發展戰略的實施，高學歷人才在城市競爭中的作用越來越凸顯，成為城市發展中的關鍵要素之一。近年來我國各大城市“搶人才”競爭愈演愈烈，留住和吸引高校應屆畢業生成為“搶人才”的最重要路徑。與此同時，我國特大城市（也包括超大城市，下同）居住成本高，住房壓力大。住房問題已成為高校應屆畢業生是否留在或進入該城市生活就業所考慮的重要因素之一。因此，有必要研究我國特大城市高校應屆畢業生的首次住房選擇傾向特征，有利于為相關城市制定更有針對性的吸引人才政策和安居政策提供決策依據。

城市內部的住房選擇是城市地理學關注的經典問題，居民住房選擇涉及到租購、住房類型和居住區位選擇等方面。其邏輯可總結為居民自身特征（人口統計學、家庭生命周期/住房生涯、生活方式偏好、心理因素等）與住房特征（例如建筑特征、便利性、區位、環境）的匹配，并受到住房市場（如價格、租金、住房供需情況）和制度因素的調節（Knox，2014;王洋，2019;Andani et al，2020;Winke，2021;王洋等，2022）。高校應屆畢業生的住房選擇機制同樣遵循此邏輯，但由于高校應屆畢業生剛剛就業，多數畢業生在收入水平、職位等級、財富積累、社會地位等方面處于劣勢（楊芳和林苑雯，2015），因而其住房選擇傾向與本地普通居民具有一定差別，有其自身特點。例如，吳雙霞等（2012）對福州的案例研究表明大學畢業生的租房區位是傾向于成本較低、交通便利、離就業地較近的區域;趙衛華（2018）對北京外地戶籍大學畢業生的研究表明，住房壓力已成為其居留意愿的最重要影響因素;賈春梅等（2019）研究了南京市新就業大學生的住房需求，認為租賃市場是實現新就業大學生居住的重要途徑，新就業大學生以合租為主，人均住房面積低，住房支出壓力大，居民滿意度低。但總體上，對我國特大城市高校應屆畢業生的首次住房選擇傾向的研究成果仍然較少，亟待進一步加強研究。

廣州是我國的“一線城市”和國家中心城市，高校眾多，每年有大量的高校應屆畢業生留在廣州工作。因此，本文以廣州為例，通過對廣州23所高校的436名即將畢業的高校在校生開展問卷調查，進而分析高校應屆畢業生的首次住房選擇中的租購選擇傾向、價格或租金承受能力、居住選擇時的要素取舍、住房面積選擇傾向和居住地選擇傾向等特征。這有利于進一步理解和掌握我國特大城市高校應屆畢業生的首次住房傾向，為相應城市制定更為合理的住房政策，進而增強城市人才吸引力提供案例參考和決策支撐。

2 問卷與數據

本研究的基礎數據來源于《廣州市高學歷人才居住區位選擇調查》問卷，包括被調查者的人口統計基本特征、住房的租購選擇傾向、居住選擇傾向等方面的26個問題。該調查問卷由王洋于2021年7月設計，并于2021年11月4日-2021年12月16日期間委托廣州方舟市場研究咨詢有限公司開展調查。該問卷的調查對象包括了廣州市436名即將畢業并且擬留在廣州市工作的高校在讀學生，涵蓋了如下23所高校（按拼音音序排序）：廣東白云學院、廣東財經大學、廣東工業大學、廣東技術師范大學、廣東金融學院、廣東警官學院、廣東培正學院、廣東外語外貿大學、廣州城市理工學院、廣州大學、廣州航海學院、廣州華商學院、廣州美術學院、廣州商學院、廣州醫科大學、廣州中醫藥大學、華南理工大學、華南農業大學、華南師范大學、暨南大學、南方醫科大學、星海音樂學院、中山大學。對于有多個校區的高校，也基本都有覆蓋。這些學生的學歷（擬取得，下同）以本科為主，占93.1%，碩士及以上學歷占6.9%。預計從事工作的年收入區間中，主要集中在10～15萬元（占比27.3%）和5～10萬元（占比22.2%）。

3 高校應屆畢業生住房租購選擇傾向及其承受能力

3.1 住房租購選擇傾向

通過調查，高校應屆畢業生畢業后預計租房的比例高達72.0%，其中，因在廣州無房而需要租房的比例占55.5%，在廣州有房產但需要租房的比例為16.5%。由此可見，租房是大多數畢業生畢業后解決居住問題的首選方式。打算購買住房的比例為20.9%，其中，購買商品房的比例為12.6%，購買經濟適用房的比例為8.3%。通過單位分房和自建住房解決居住問題的占比很少，分別為3.7%和2.5% （見圖1）。

3.2 住房租金承受能力

通過對問卷中“如果畢業后需要租房，您能承受的月租金是？”問題的結果分析（見圖2）表明，能夠承受月租金3000元以上的畢業生比例很少，占9.2%，其中，能夠承受月租金5000元以上的僅占1.2%。而絕大多數畢業生（占90.8%）的月租金承受能力低于3000元。其中，僅能承受1000元以下月租金的畢業生占比也達到了32.2%。由此可見，多數高校應屆畢業生的房租支付能力較低，使其租房選擇受限，只能租住在區位較差或住房條件較差的住房中。

3.3 住房價格承受能力

通過對問卷中“如果您打算畢業后購房，您最可能購買的（能承受的）住房價格是？”的回答結果分析（見圖3）表明，超過一半（55.8%）的畢業生對住房總價的承受能力在150萬元/套以下。根據禧泰數據“城市房網”（http：//gz.cityhouse.cn/）的統計顯示，2022年5月28日廣州市在售二手房均價518萬元/套，這表明150萬元在廣州的購房選擇面非常窄，難以選擇到滿意的住房，也表明超過一半的高校畢業生畢業后在廣州存在首次購房壓力。體現出高校畢業生房價承受力和現實房價的巨大差距。能夠承受300萬元/套以上房價的畢業生比例僅占18.5%，其中，500萬元/套以上僅占5.5%，顯示出僅有極少數高校應屆畢業生的住房購買力能夠達到城市二手房的在售均價。

4 高校應屆畢業生居住選擇傾向

4.1 居住選擇時的要素取舍

參考王洋等構建的城市居民住房選擇“不可能三角”理論（王洋等，2022），居民居住選擇時，“好房子、好位置、低成本”的三個要素不可能同時滿足，居民只能同時滿足其中兩項或者一項。問卷中請畢業生在住房選擇時對“房子大、房子新”“房子的位置好”“居住成本（房價、租金）低”三個方面中最優先考慮的因素進行選擇。結果表明，43.6%的畢業生最看重“居住成本（房價、租金）低”的因素，占比最高;其次為“房子的位置好”，占比35.8%，而選擇“房子大、房子新”的僅占20.6%。由此可見，高校應屆畢業生首次居住選擇時以成本控制為主要導向的人數比例最多。

上述三要素的組合，往往可形成四種居住選擇導向：一是選擇住在位置差（距市中心遠），但房子面積大/房子新的住房中;二是選擇住在位置好（距市中心近），但房子面積小/房子舊的住房中;三是選擇住在位置好（距市中心近），同時房子面積大/房子新的住房中，價格高也無所謂;四是為了節約開支而選擇住在位置差（距市中心遠），同時面積小/房子舊的住房中。其中，前兩種導向是在承擔適宜的居住成本前提下，在“好房子”和“好位置”中能夠滿足其中一項，這是我國特大城市大多數人的選擇思路。而第三種傾向是以“住的舒服”（同時滿足好房子和好位置）為導向，而不在乎居住成本。第四種傾向是以節約成本為導向而忍受“差房子”和“差位置”。本次問卷調查結果（見圖4）表明，接近一半的畢業生（49.3%）傾向于選擇住在位置好（距市中心近），但房子面積小/房子舊的住房中，這體現出位置為核心導向的居住選擇傾向;另有約三分之一（33.9%）的畢業生選擇住在位置差（距市中心遠），但房子面積大/房子新的住房中。上述兩類傾向占比總和為83.2%，說明大多數高校應屆畢業生在居住選擇時，需要對“好房子”和“好位置”做出取舍，并負擔適當的居住成本（既不過高、又不過低）。而選擇“住在位置好（距市中心近），同時房子面積大/房子新的住房中，價格高也無所謂”的畢業生比例為13.8%，遠低于前兩種居住選擇導向;而單純為了節約成本而忍受“差房子+差位置”的畢業生比例最低，僅3.0%。這說明，盡管高校應屆畢業生需要控制居住成本，但也不會單純為了節約開支而忍受極差的房子，這與低收入階層或貧困階層有所不同。值得注意的是，盡管在前述“好房子、好位置、低成本”的單項選擇中，選擇低成本的畢業生比例最高（43.6%），但其選擇低成本的前提絕不是忍受“差房子+差位置”，而是盡量能在“好房子”和“好位置”中滿足一項。這體現出這些畢業生在居住成本和居住效用中的“盡量平衡”心態。

4.2 住房面積選擇傾向

通過整理問卷中“畢業后，您傾向于住房的建筑面積大概是？”的回答結果（見圖5）表明，50～70平方米的經濟型面積住房最受高校應屆畢業生青睞，選擇比例達到37.4%，30～50平方米的小戶型住房也較受歡迎，選擇比例為33.9%。上述兩類面積區間的選擇比例總計達71.3%，表明30～70平方米的住房面積是多數高校應屆畢業生的選擇。而選擇70～100平方米的畢業生占比為17.0%，100平方米以上僅占比2.1%，說明選擇較大面積住房的畢業生比例較低。另外，選擇住在30平方米以下的畢業生占比僅9.6%，說明愿意忍受擁擠住房的畢業生比例也不高。

4.3 居住地選擇傾向

對居住地的選擇實際上是對住房的便利性、小區環境和居住成本等因素的綜合考量和取舍。問卷中的選項涉及10種（見圖6），涵蓋就業、就學、消費和日常生活、出行、小區環境、小區居民、母校居住粘性等多個方面。由于畢業生在居住選擇時往往會同時考慮到幾種因素，因此本項問題為多選題。結果表明，高校應屆畢業生在居住地選擇時，最重要的前三位因素分別為“上班方便”“有地鐵、出行方便”“消費及日常生活便利”，選擇占比分別為75.9%、66.8%、57.5%。這說明便利性是畢業生居住地選擇的首要考慮因素，尤其是工作和日常出行的便利性，說明多數高校應屆畢業生在居住地選擇時以“工作導向”為主;選擇“小區居住環境好”和“小區居民層次高素質好”的比例分別為49.7%和32.5%，表明小區環境特征也是一部分畢業生居住地選擇時考慮的重要因素;“靠近大型購物中心/商場”（占比24.1%）、“孩子上學方便”（占比21.8%）和“有名校教育”（占比7.0%）這3項因素受到畢業生關注的比例相對較低，這也和畢業生所處的“家庭生命周期”有關。選擇“盡管不太方便，但房價或租金低”的畢業生比例僅11.1%，說明多數畢業生仍對居住地的便利性有一定要求，而不會為了單純節約開支忽略居住便利性。而選擇“距離原來的母校近，習慣住母校附近了”的畢業生僅占比2.1%，說明母校位置對畢業生居住地選擇的影響很小，母校對畢業生基本不存在“居住粘性”。

5 結論與政策建議

對廣州市436名即將畢業在校生開展問卷調查的結果，可基本判斷出當前我國特大城市高校應屆畢業生的首次住房選擇傾向特點。主要體現為：以租房為主，對房價或房租的承受能力相對偏低，在居住成本控制的前提下更傾向于選擇“好位置”，青睞居住在30～70平方米的小戶型或經濟型面積的住房中，傾向于住在“上班方便”“有地鐵、出行方便”和“消費及日常生活便利”的居住地。

基于該結論，我國特大城市應更加關注高校應屆畢業生這一特殊群體的居住需求特點，制定與之相適應的住房保障政策以滿足該群體的居住需求：第一，提供更多便利性較好、距離就業中心就近、出行方便、面積適宜、價格合理的人才住房、政策性長租公寓或共有產權房，并優先提供給剛畢業的高校畢業生租住或購買;第二，新建商品住房時按一定比例配建政策性租賃住房，在優越區位適當增加配建比例，緩解優勢區位的租房市場供需矛盾，進而提供更多優越位置的政策性可租賃房源供高校畢業生選擇;第三，制定相應支持政策，鼓勵單位和企業通過多種方式原地或就近為新就業員工提供過渡型宿舍，滿足高校畢業生的過渡型居住需求。

參考文獻：

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2.王洋.城市外來人口租房區位選擇研究的理論框架——社會空間視角下.中國房地產.2019.27

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4.Winke T.Housing affordability sets us apart： The effect of rising housing prices on relocation behaviour. Urban Studies.2021.58 （12）

5.王洋 岳曉麗 張虹鷗.廣州都市區租房戶的空間分異與居住選擇傾向.地理研究.2022.41 （2）

6.楊芳 林苑雯.“蟻族”居住生態及其住房保障模式的建構——基于廣州的實證分析.改革與開放.2015.09

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