過戶給兒子的“學區房”，能要回嗎？

廣西普法

案情回顧：為讓孫子上名校，爺爺過戶學區房

老李有一套位于天河區的房產，位于一所知名小學的招生地段內。為了讓孫子陽陽（化名）能順利入讀該知名小學，老李于2012年將房子以買賣的形式過戶到兒子小李（也即陽陽的爸爸）名下，使小李成了該房的唯一產權人。

父子倆雖簽訂了買賣合同，但是小李實際并未支付房款。不久，小李通過變更登記，在涉案房屋上加上了妻子吳女士的名字，將房屋產權登記變更為夫妻共有，理由是吳女士是老師，對入學政策更為了解，她認為房子加上自己的名字，能讓陽陽更有把握入讀該“名校”。

2018年，老李到法院起訴兒子兒媳，要求確認房子的產權歸自己所有，并拿出了一份他與兒子小李簽訂的《協議書》，《協議書》載明因陽陽讀書入學需要，老李暫時將房屋更名至小李名下，但小李無權更改房屋的屬性，無權對房屋進行處分，房產仍屬老李所有。

小李對老李提出的主張沒有異議，但其妻子吳女士稱，小李自愿將房子的部分份額贈與她，老李是知情的。現在，她與小李感情生變擬協商離婚，老李此時起訴索回房子，實質是與小李惡意串通，意在損害其財產權益。吳女士還提出，當時他們一家三口都住在涉案房屋，戶口也在該房，按照入學政策，陽陽可以直接報名入學，而且陽陽也不是必須入讀該“名校”，因此老李提出房屋過戶是為了陽陽入學而產生的借用關系這一說法不能成立。

法院判決：涉案學區房是借用，非贈與或買賣

天河法院審理后認為，本案中，老李雖然將房子以買賣名義過戶給小李，但小李、吳女士實際上并未支付房款，且老李將房子過戶后，仍一直與小李一家共計四口人一起在該房居住生活并繳納相關費用。

結合房子過戶時間、小孩入學時間及天河區當時的入學政策等，可以推定老李將房子過戶給小李，以及小李將房子加上吳女士的名字，是為了解決小孩的入學讀書問題，是出于借用房子的目的，而非贈與或者買賣。同時，小李與吳女士之間的微信對話記錄可證明，吳女士并未將涉案房產視作夫妻共同財產，其知曉房子過戶的實際原因并非基于贈與的意思。因此，老李訴請確認案涉房產歸其所有并要求小李、吳女士將案涉房產過戶至其名下，理據充分，應予以支持。

最終，天河法院判決確認房子歸老李所有，小李和吳女士配合老李辦理房產所有權人變更登記手續。吳女士不服，提起上訴，二審法院認為一審判決并無不當，駁回上訴，維持原判。

老人們為了孫輩的入學問題，將“學區房”過戶至子女名下，體現了對兒孫的愛。子女應感恩父母的無私付出，若雙方有關于房產過戶性質的約定，子女也應當謹守約定。老人們在向兒女過戶房產時，要根據實際目的做好相應的風險防范。

1.簽內部協議。說明房子過戶的目的（如為孫輩入學需要等），兒女只是借用或代持，明確所有權仍歸老人所有，且老人仍有權在該房屋居住，并明確房屋產權轉回老人的條件和時間等條款。

2.設置抵押權。為防止房子被“悄無聲息”地二次處分，老人可在房產上設置抵押權，以購房款為債權標的，抵押權人為老人，抵押人為兒子、兒媳/女兒、女婿，這樣可使老人的權益有更充分的保障。