與開發商共有產權靠譜嗎？

劉遠舉

云南省大理白族自治州人民政府8月1日發布《關于印發促進房地產業平穩健康發展的實施意見的通知》。《通知》提出，支持房地產開發企業通過“共有產權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權。

其實，這個《通知》很多關鍵的地方都沒說明。

首先，共同持有的時間多長？如果僅僅是幾個月，那基本上是一個營銷手段。因為購房者可能無法預計自己幾年后的經濟情況，但對幾個月后的情況是能準確把握的。能預計幾個月后交上余款，一般來說，不會出太大的問題。

其次，是先期購買的這50%，是否可以貸款？如果可以先期購買的50%產權可以貸款，假設仍然是30%的首付，這就意味著，購房者最初只要準備15%的資金就可以加杠桿買房了。這實際上是一個非常重大的改變。對購房者而言，在這個政策下，以一小部分資金就能住進新房子，從房產的金融角度來看，就能大杠桿的啟動一次投資。

這個通知還沒說清楚的是，房地產開發商持有的那另一半會怎么處理。如果開發商自己持有，開發商賣掉一套房子，只能收回整個房款50%的資金。由于不能及時地完全地回款，對開發商的資金要求就更高了。如果房地產開發商拿著這個另一半產權去銀行抵押貸款，那么開發商爆雷倒閉了，銀行拿著一半的產權怎么處理？

對銀行而言，本來是分散多個個體的房貸，現在變為了給開發商的貸款，雞蛋都放在一個籃子里，風險更大，處理起來也更麻煩。房子不可分割，一半產權不能拍賣，只能賣給房主，房主說沒錢，銀行也不能單獨收走半套房子。顯然，這個資產對銀行來說，是一個很麻煩的資產。

當地政府推出這個政策，某種程度上是在借鑒政府的共有產權房模式，讓群眾可以用更少的資金啟動杠桿，推動當地房地產市場。但需要指出的是，購房者與房地產開發商共同持有，是無法與政府的共有產權房相比的。

政府推出的共有產權保障房，具有保障性住房和商品房的雙重屬性，其中，商品屬性多于保障屬性。在這種模式中，申請人可以先購買保障房的部分產權，比如20%或30%，政府持有剩下的70%-80%。對政府來說，通過出售部分產權，可以回籠保障房建設資金，同時，政府也分擔部分房款，減輕購房者壓力。

對個人而言，與政府按照出資比例獲取各自份額的房屋產權，但能同時享有共有產權房屋的全部使用權。共有產權有順暢的退出機制。達到一定年限后，保障對象可以通過購買的方式，將政府產權部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產權房屋。如果沒有錢支付，可以繼續保持共有。如果想出售自己的部分產權，根據規定，政府可優先回購，并再次提供給符合條件的家庭。

所以，與政府共有產權，不但能夠解決經濟能力相對較差的居民的長期支付能力，也有政府背書，很安全，退出也很方便。但是，與開發商共有，則只能緩解一時的支付能力不足問題，也不存在退出機制，還存在一定的風險。

共有產權，在“房價將長期上漲”的假設上，一切都沒有問題，購房者會想方設法籌集到剩下的房款;房地產開發商也不慌，購房者沒錢，大不了把房子收回來再買，沒有損失，反而能多賣一些錢。但是，現在這個趨勢已經結束了，除了少數一線城市，其他城市的房價已經很難上漲了，很多地方還會下跌。

而且，購房者買了房子后，價格上漲或維持還好說，履約沒問題。但是，一旦房子價格下降了，購房者就會心生懊悔，雖然從法律意義上已經成交，但產權共有還是會在心理上產生微妙的差異。這種差異在業主群中發酵，就會用房屋質量等方面為理由，要求退房，甚至造成群體事件。這對房地產開發商與當地政府來說，風險都更大。