不動產登記中測繪與規劃面積差異分析及對策

茆海濤

（亳州市蒙城縣不動產登記中心，安徽 亳州 233500）

不動產在登記中的測繪面積與實際規劃面積不統一，主要是由登記參照依據與標準不同所導致，此類問題會直接對房地產后續登記存檔工作造成影響，最終登記錄入標準也成為了房地產等部門的工作難點[1]。盡管針對此項工作有關單位已出臺了完善的制度與指導政策，但根據不動產登記服務中心反饋的信息可知，現有制度并未能在實際工作中發揮預期效果[2]。為解決此類問題，下文將結合面積差異的原因，設計規劃化的不動產登記測繪方法。

1 不動產登記中測繪與規劃面積差異分析

1.1 規劃設計變更與開發建設單位違規操作引起的面積差異

建設單位違規操作是造成測繪面積與規劃面積出現差異的主要原因之一[3]。例如，當不動產開發商在進行項目建設時，沒有按照工程許可要求，將原定的11 層建筑變更為12 層，或預期規劃分戶面積為100 平方米，但建成后分戶面積卻變成了80 平方米等，這一部分問題的產生，都會在極大程度上影響到測繪結果與規劃面積之間的差異增加。

1.2 房地產測繪與規劃測繪依據標準不同引起的面積差異

不動產規劃單位出具的工程建設許可證執行標準為《房地產工程項目面積測繪與規劃計算范本（GBT10503-2013）》，而執行房地產測繪部門工作的出具的工作依據文件為《不動產測量規范（GB-T1751.0-2000）》，此時測繪面積與規劃面積會由于參照文件不同，從而出現統計結果差異[4]。而出現此種差異的主要原因是兩種文件的執行目的不同、適用范圍差異、測量方法不同，導致最終統計結果存在顯著的面積差異。

2 對策

2.1 無人機像控點布設

為確保不動產登記中測繪結果與實際規劃面積相符，首先完成對無人機像控點的布設[5]。應用無人機設備在野外環境中獲取影像信息，在測定區域范圍內對像控點進行布設，像控點的布設應當遵循嚴格、規范和準確的原則，為了滿足后續測繪需要與成圖精度，結合測定區域的特點以及各個建筑物分布的具體情況設置像控點，如圖1 所示。

圖1 不動產登記測繪無人機像控點布設示意圖

在進行對像控點的布置時，按照低空數字航空攝影測量的規定要求，充分遵循立體、均勻分布在測繪區域、像控點分布不得近似一條直線的原則下，完成對其布設[6]。像控點布設需要確保在無人機飛行之前布設完畢，同時像控點需要根據無人機的飛行航線在測繪區域內進行統一布點，可以不受圖幅單位的限制。在確定布控點坐標時，需要將真實場景中的平面坐標轉變為標準世界坐標，其轉換公式為：

上式中，M 為標準世界坐標；k 為轉換系數；P 為平面橫軸坐標；Q 為平面縱軸坐標；m 為真實場景平面坐標。按照上述公式對各個控點坐標轉換，確保無人機在航攝中能夠實現對各個控點坐標的識別。

2.2 無人機傾斜攝影測量外業數據采集

在完成對像控點的布設后，開展對外業測繪數據的采集。在無人機飛行前，還需要獲取到不動產登記區域內的各個基準控制點的詳細資料，在現場完成對無人機飛行航攝范圍的勘查，并充分掌握飛行當天的天氣情況[7]。在對無人機設備選型時，應當選用體積小且輕便的設備，同時在應用中無人機應當具備良好的動力冗余特性，以及低于強風的特性[8]。同時，無人機的飛行高度與地面分辨率參數GSD、攝像機鏡頭焦距參數f 和像元參數b 之間應當滿足如下公式：

公式中H 為無人機飛行高度。從上述公式可以看出，無人機飛行的高度與地面分辨率之間呈現出明顯的反比例關系，若后期測繪時對測繪影像的分辨率要求較高，則應當將無人機飛行高度適當降低；反之，若后期測繪時對測繪影像的分辨率要求較低，則應當將無人機飛行高度適當提升。在確定無人機的航攝高度后，利用無人機完成對測繪影像的外業數據測量。在得到測量結果后，對影像資料進行處理，并獲取其中重要的信息。針對各個像控點的測定，所需的外業數據包括測區名稱、點號、坐標系、三維坐標等。

2.3 無人機傾斜測量內業數據處理

內業數據處理的實質是完成對不動產區域測繪真實模型的建立，在獲取到的外業數據基礎上，通過影像匹配、映射紋理等生成三維模型。本文選擇利用Smart 3D建模軟件完成內業數據處理，其基本流程為：獲取測繪影像中的高密度點云信息（a）→生成不規則三角網（b）→生成白模型（c）→生成三維真實模型（d），如圖2 所示。

圖2 不動產登記三維真實模型構建過程

針對獲取到的外業數據進行再次檢查，檢查影像數據與POS 數據是否為一一對應關系，并對影像質量進行檢查，確保影像中沒有大面積模糊情況。為方便后續Smart 3D 建模軟件對獲取到的內業數據進行識別，對獲取到的內業數據進行統一描述，其表達式為：

2.4 不動產登記區域測繪

采用數字線劃的方式進行測繪，測繪精度直接影響不動產登記面積規劃及相關工作的質量，因此在上述三維模型基礎上，本文選擇利用EPS 地理信息平臺制作不動產區域的測繪圖像，并生成數字線劃測繪圖，如圖3所示。

圖3 不動產登記數字線劃測繪圖

不動產登記數字線劃測繪具體流程為：

針對不動產登記區域內包含的房屋、附屬建筑、道路等其他相關地物要素信息進行采集，先完成標準房屋的測繪，再對各類不規則房屋建筑進行測繪。在完成測繪后，利用DLG 對測繪圖像進行檢查和最終修正，利用DLG 對圖像中各要素的完整性和一一對應性進行檢查，除此之外，無人機在航攝中若存在姿態不穩定情況，則也會造成影像質量差的問題產生，對于這一問題無法通過DLG 進行修正，需要進行外業補測。最后，將修正后的測繪圖結果輸出，為不動產登記提供重要依據。

3 測繪方法應用效果檢驗

以某地區不動產登記項目為例，設計如下文所示的對比實驗。對建筑所在地的區域概況與地質概況等相關信息進行整理，見表1。

表1 建筑所在地區域概況與地質概況

對此不同產登記存在的問題進行分析，總結并整理此不同產項目在測繪中存在的問題：

項目所在地的地形起伏較大，基地整體格局的布設十分不規范，房屋宅基地與耕地之間存在混淆，沒有明確的圍墻，導致測繪工作缺少明確與規范的界限，增加面積測繪的難度。

在此基礎上，設計如圖4 所示的測繪方案。

圖4 不動產登記項目測繪方案

按照上述方案，設計房產面積測繪方案，參照現有資料，進行測繪結果平面點坐標的標定。計算空間測繪點誤差，計算公式如下：

上述計算公式中：△m 為點位誤差；△X 為橫向誤差；△Z 為縱向誤差；△Y 為豎向誤差。統計實驗結果如表2。

表2 不動產登記測繪誤差統計結果（米）

通過上述數據，計算不同測點的點位誤差。統計測點K1～K5 的點位誤差，計算點位誤差平均值，計算后得到點位誤差 為0.044m。盡管測繪結果與規劃結果相比存在一定的誤差，但誤差相對較小。總而言之，本文此次研究設計的方法在進行不動產登記測繪時的精度較高，使用此方法代替傳統方法進行房地產測繪是可行的。

結束語

通過本文的研究，明確了輔助現代化技術進行不同產權登記測繪工作的重要性。為全面落實此項工作，本文開展了此次研究，并設計實驗證明了此方法的應用，可以有效降低測繪結果偏差。

目前，相關此方面內容的研究在我國房地產研究領域內仍處于初步階段，部分工作仍需要優化，因此，本次研究僅為后續工作提供參考意見，相關論述內容可能仍存在不足，在后續的工作中，將繼續進行不動產測繪方案的完善。