加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理措施探討實(shí)踐探究

周 朝

（南京市測(cè)繪勘察研究院股份有限公司，江蘇 南京 210019）

在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展背景下，購(gòu)房以及面積測(cè)量已經(jīng)成為人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，與我們的生活息息相關(guān)。實(shí)踐中為了能夠有效確保房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范化，提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，就必須加強(qiáng)測(cè)繪質(zhì)量管控，提高測(cè)繪工作科學(xué)合理性。

1 房產(chǎn)測(cè)繪意義

通過房產(chǎn)測(cè)繪和提高測(cè)繪質(zhì)量，可以有效提高房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并且對(duì)于房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供有力保障。首先，房產(chǎn)測(cè)繪可確保房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性發(fā)展。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，只有不斷提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量以及管理水平，方可保證其科學(xué)合理性以及設(shè)計(jì)準(zhǔn)確性。通過加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)平面圖的測(cè)繪管理，可以有效為房產(chǎn)管理工作提供準(zhǔn)確依據(jù)，進(jìn)而提高房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的專業(yè)性。其次，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪有利于提高數(shù)據(jù)參考的準(zhǔn)確性。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中會(huì)涉及很多的參考數(shù)據(jù)，而人們普遍對(duì)此不甚了解，只有通過嚴(yán)格的房產(chǎn)測(cè)繪，方可使建筑項(xiàng)目參考數(shù)據(jù)得以有效考證。同時(shí)，通過加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪及其質(zhì)量管控，不僅可以規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的開發(fā)建設(shè)，而且可以提高房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料的透明度。通過加強(qiáng)測(cè)繪管控，可以有效提高房產(chǎn)測(cè)繪準(zhǔn)確性，提供準(zhǔn)確的房屋參考，尤其在保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益方面發(fā)揮著重要的作用。最后，房產(chǎn)測(cè)繪可以有效提高城市規(guī)劃建設(shè)水平。在城市規(guī)劃建設(shè)過程中，建筑物及其質(zhì)量保證是關(guān)鍵，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪及其質(zhì)量管理。房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理工作關(guān)系著和城市建筑質(zhì)量以及居民居住安全可靠性，因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)規(guī)范管理，不斷提高城市規(guī)劃管理水平，全面推進(jìn)我國(guó)城市穩(wěn)定和健康發(fā)展。值得一提的是，房產(chǎn)測(cè)繪可準(zhǔn)確把握其基本屬性和各方面的信息，這對(duì)有效解決產(chǎn)權(quán)問題以及糾紛等起到了重要的作用。

2 現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪中的主要問題分析

近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，雖然房產(chǎn)管理工作整體水平有所提升，但是房產(chǎn)測(cè)繪過程中依然存在著一些問題與不足，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1 缺乏切實(shí)可行的房產(chǎn)測(cè)繪管理體系

房產(chǎn)測(cè)繪過程中對(duì)報(bào)告記錄內(nèi)容、形式以及質(zhì)量等有嚴(yán)格的要求，然而實(shí)踐中存在著不按格式填制測(cè)繪報(bào)告的現(xiàn)象，不僅影響了流通性，而且會(huì)造成虛假測(cè)繪等。在制定房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范性文件時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪工作并不發(fā)達(dá)，在當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)代背景下，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪管理工作提出了更高的要求。為此，需對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪加強(qiáng)管理，僅僅概括說明原法規(guī)，實(shí)際可操作性不強(qiáng)，而且也無法有效適應(yīng)當(dāng)前的要求。該種情況下，房產(chǎn)測(cè)繪管理工作面臨無法可依的現(xiàn)象，出現(xiàn)問題時(shí)難以監(jiān)督和處罰。從實(shí)踐來看，國(guó)內(nèi)法律規(guī)章的制定與審核程序相對(duì)比較繁雜，組織專家通常有各自的職業(yè)傾向性，最終因缺乏完善的房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系而難以有效落實(shí)測(cè)繪工作。

2.2 缺乏房產(chǎn)測(cè)繪管理工作公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

目前，雖然房產(chǎn)測(cè)繪工作已作為獨(dú)立環(huán)節(jié)走向市場(chǎng)，但是國(guó)內(nèi)很多區(qū)域的房產(chǎn)面積測(cè)繪管理工作依然不是第三方獨(dú)立單位和部門進(jìn)行，而是由房管局下屬的測(cè)繪所負(fù)責(zé)，雖然開發(fā)商不進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪，但是房產(chǎn)測(cè)繪獨(dú)立性較差，測(cè)繪質(zhì)量必然受到一定的影響。若房產(chǎn)測(cè)繪與管理監(jiān)督工作由同一主體負(fù)責(zé)，則監(jiān)督管理也就形同虛設(shè)。在當(dāng)前的形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)實(shí)行的是雙軌制，市場(chǎng)環(huán)境難以得到保障，以致諸如尋租等不良現(xiàn)象滋生。

3 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管控的有效措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)監(jiān)管

近年來，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)國(guó)家管理體制下的房產(chǎn)測(cè)繪部門逐漸從主管單位分離出來，開始進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。在此過程中，測(cè)繪業(yè)務(wù)面向市場(chǎng)，測(cè)繪單位如雨后春筍般涌現(xiàn)。房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化發(fā)展過程中，各測(cè)繪單位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，測(cè)繪單位為擴(kuò)大業(yè)務(wù)量和搶占市場(chǎng)，不惜以低價(jià)方式進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，測(cè)繪單位為了能夠有效減少費(fèi)用開支和節(jié)約成本，通常以減少工作量的方式拉低行業(yè)質(zhì)量水平，以致測(cè)繪質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。對(duì)于該種狀況，實(shí)踐中為了能夠有效提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量及其管理水平，必須加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管控，保證市場(chǎng)朝著正確的方向發(fā)展。同時(shí)，測(cè)繪單位資質(zhì)審核部門應(yīng)當(dāng)對(duì)申報(bào)單位資質(zhì)以及人員學(xué)歷及其技術(shù)等級(jí)等不斷提高要求，以此來有效控制房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)及其發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)繪過程中的成果管理單位，應(yīng)當(dāng)將各測(cè)繪項(xiàng)目合同、草圖、收款發(fā)票、平差表以及測(cè)繪報(bào)告和相關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)書等，作為審核要件，并且對(duì)測(cè)繪單位報(bào)價(jià)進(jìn)行有效遏制，逐戶測(cè)量并采用圖紙的形式出具房產(chǎn)實(shí)際測(cè)量報(bào)告。

3.2 加大房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量檢查以及監(jiān)管力度

實(shí)踐中對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)上出現(xiàn)的不法現(xiàn)象和行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行執(zhí)法檢查，嚴(yán)格查處違規(guī)作業(yè)項(xiàng)目，監(jiān)督負(fù)責(zé)人使其能夠嚴(yán)格按照規(guī)范程序辦事。房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐中成果審核單位不能僅做“形式性”監(jiān)管，重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位有無嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行嚴(yán)格審核。審查測(cè)繪成果過程中，主要針對(duì)其適用性、完整性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、真實(shí)性以及面積測(cè)算方法和依據(jù)等，對(duì)房屋性質(zhì)、樓層、結(jié)構(gòu)和權(quán)屬單元與面積分?jǐn)偟冗M(jìn)行說明。在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門對(duì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保房屋使用、形態(tài)與規(guī)劃許可證和測(cè)繪成果報(bào)告之間的一致性。如果實(shí)際測(cè)繪和房屋建設(shè)規(guī)劃之間不一致，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)變化應(yīng)當(dāng)要求測(cè)繪方在測(cè)繪報(bào)告中予以明確說明，實(shí)測(cè)成果抽檢比例應(yīng)當(dāng)設(shè)定為50%以上。房產(chǎn)測(cè)繪檢查單位是否有報(bào)建竣工圖，而且其與實(shí)際測(cè)繪結(jié)果之間是否一致，是否存在著偽造錯(cuò)誤或者不實(shí)數(shù)據(jù)等問題，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格檢查。

3.3 建立健全考評(píng)制度以及房產(chǎn)測(cè)繪公示機(jī)制

房產(chǎn)測(cè)繪管理部門應(yīng)當(dāng)制定切實(shí)可行的測(cè)繪誠(chéng)信機(jī)制，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況建立完善的考評(píng)制度，設(shè)計(jì)三個(gè)質(zhì)量等級(jí)，即不合格品、合格品和優(yōu)級(jí)品，三個(gè)等級(jí)下的測(cè)繪單位考評(píng)結(jié)果有如下情形時(shí)，可判定該房產(chǎn)測(cè)繪不合格。第一，沒有嚴(yán)格按照規(guī)定和要求進(jìn)行房屋面積測(cè)繪和信息數(shù)據(jù)采集，未進(jìn)行全面的房產(chǎn)調(diào)查；第二，房屋測(cè)繪成果記載的房屋用途、形態(tài)以及規(guī)劃許可證和驗(yàn)收合格證存在沖突和矛盾；第三，房屋幢、層和戶確定、劃分與細(xì)則以及施工圖紙與規(guī)劃許可資料存在矛盾沖突時(shí)，即為不合格。第四，邊長(zhǎng)取值、共有面積分?jǐn)偱c建筑面積計(jì)算規(guī)則等違背了細(xì)則規(guī)定，造成分戶房產(chǎn)面積出現(xiàn)差異、超出規(guī)定限差；第五，電子數(shù)據(jù)、成果報(bào)告書之間存在差異；第六，原報(bào)告、預(yù)測(cè)報(bào)告已經(jīng)通過了審核并歸檔，房產(chǎn)測(cè)繪單位擅自對(duì)報(bào)告、實(shí)測(cè)報(bào)告進(jìn)行變動(dòng)，對(duì)房屋幢、樓層以及單元和房號(hào)等進(jìn)行改動(dòng)。以上為不合格的房產(chǎn)測(cè)繪成果體現(xiàn)，對(duì)于連續(xù)不合格的房產(chǎn)測(cè)繪成果而言，審核部門對(duì)其單位成果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行暫停受理，然后出具通知書，限期責(zé)令整改。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，社會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量提出了更高的要求。為此，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的測(cè)繪工作準(zhǔn)入機(jī)制，保證測(cè)繪市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)和有序發(fā)展，通過健全和完善房產(chǎn)測(cè)繪管理機(jī)制來有效提高測(cè)繪單位資質(zhì)和人員素養(yǎng)與技能，從而最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理之目的。