如何界定建筑物區分所有權的專有部分與共有部分

徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物（一棟住宅樓）的首次登記。a建筑物共7層，兩個單元，一層4戶。在屋頂，頂層每一戶均有一個屋頂儲物間，只可從頂層特定的一戶房屋進入，儲物間里不存在其他設施設備。不動產登記機構進行登記時應把該儲物間面積作為頂層特定房屋的專有部分進行登記，還是作為共有部分予以分攤？

分? ?析

建筑物區分所有權主要調整相關當事人由于對建筑物區分所有從而形成的權利義務關系，是我國民法物權的一項重要制度。根據《民法典》第二百七十一條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”由此可知，建筑物區分所有權是由專有權、共有權和共同管理權組成的，具有集合性或復合性，是一種特殊的不動產物權。隨著我國經濟的迅猛發展，城市化進程的不斷加快，建筑物區分所有權的應用也將更加廣泛。

但是，我國目前關于建筑物區分所有權的規定卻較散亂，散見于《民法典》、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》）等法律法規，不成體系，且對專有部分和共有部分的內涵及界定也不夠明晰，實踐中很容易引起混亂，使得開發單位和業主的矛盾愈發凸顯，多數情況下業主的利益都受到了侵害。因此，準確界定建筑物區分所有權的專有部分與共有部分，是確保正確進行房屋首次登記，避免后續權屬糾紛的基礎與前提。

首先，是專有部分所有權。根據《民法典》第二百七十二條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”專有部分所有權是主導性和基礎性的權利，也是最重要的一項權利，沒有專有權就沒有建筑物區分所有權的其他權利。專有部分與共有部分之間及不同專有部分之間具有一體性，是不可分離的。《建筑物區分所有權司法解釋》第二條規定：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分;（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用;（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。”

構造上的獨立性，又稱物理上的獨立性，具有排他性和獨占性。起先被定義為各部分之間有固定的實體隔離物，如實體隔墻。隨著經濟社會的發展，為了提升資源的有機利用率，此獨立性拓展為只要圖紙及實務中有明顯界線或界址，符合基本單元的要求即可，無需實體隔離。

利用上的獨立性，又稱機能上的獨立性。一是利用主體的獨立，即此建筑物部分只能由特定的權利所有人使用。二是每一部分都可被獨立使用，無需借助其他部分的輔助，具有獨立的經濟效用。

“能夠登記成為特定業主所有權的客體”是專有部分的法律要件。《民法典》物權編所稱的專有部分都是滿足不動產登記基本單元要求的合法建筑部分，如果不滿足不動產登記基本單元要求或是違法建筑，即使具備上述構造和利用上的獨立性，也無法進行登記。

其次，是共有部分所有權。共有權與專有權是一體的，基于專有權而產生，在不動產登記中，只登記專有權，共有權和共同管理權隨之產生。共有權的大小由專有權的大小決定。共有部分是指專有部分以外的建筑物及其附屬物，供全體業主或者部分業主使用的部分。共有分全部共有和部分共有，故業主共有部分包括全體業主共有部分和部分業主共有部分。我國相關法律法規對共有部分的界定分別采用了排除、推定和列舉等方法。

根據《民法典》第二百七十四條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”這里用排除和推定的方法來界定共有部分的范圍。《實施細則》第三十六條規定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”這里規定了申請人申請首次登記時應一并申請的原則，但對“其他公共場所、公用設施”的具體范疇并未明確。《建筑物區分所有權司法解釋》第三條做了較為詳細的規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。”這里用列舉的方法來界定共有部分的范圍。《住宅專項維修基金管理辦法》第三條規定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。”

綜上所述，共有部分的范圍比較廣泛，相關法律法規對共有部分的規定有單列也有重合，筆者認為主要可概括為以下七個方面：一是建筑物的基本結構部分，包括承重墻體、柱、梁、樓板、四周外墻、屋頂平臺等。二是建筑物的特殊結構部分，包括避難層、設備層、設備間等。其中設備層是指某一樓層，其有效面積全部或大部分用來作為空調、給水排水、電氣、電梯機房等設備的布置。三是建筑物的公共通行部分，包括樓梯間、走廊、階梯、大堂等。四是公用設施設備，包括物業管理用房、消防控制室、照明設施、敷設的管道設施、鍋爐房、信箱、健身器材、噴泉、花壇等。五是建筑區劃內的公共場所，主要指建筑區劃內除建筑物外，供業主共同享用的公共空間，包括庭院、廣場、公共健身場所、花園、園林等。六是建筑區劃內的建設用地使用權，不包括業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地。七是依照土地出讓合同、劃撥決定書、商品房買賣合同等合同約定為共有部分的，違法違規的約定除外。

在實踐中，共有部分所有權雖歸屬于業主，但由業主共同申請不動產登記不具有可操作性。根據《實施細則》第三十六條的規定，屬于全體業主共有的部分一般由開發單位在申請辦理房屋所有權首次登記時，一并申請登記為業主共有。具體登記時采取“只登簿不發證”的方式，即只要登記申請符合法律法規和登記條件，就在不動產登記簿上予以記載，但不頒發不動產權證書。屬于部分業主共有的部分，一般根據該部分的服務對象和適用范圍，將該部分的面積予以分攤。如該部分為整棟樓的業主服務，則把該部分面積按比例分攤至該樓每戶房屋中。

最后，是首次登記時對專有部分和共有部分的區分。一是審查土地出讓合同、劃撥決定書、商品房買賣合同等是否存在相關約定，有約定的從其約定，違法違規的約定內容除外。例如在土地出讓合同中約定小區配建幼兒園產權歸開發單位所有或政府部門所有，則該幼兒園不屬于共有部分。二是審查區分所有建筑物的特定部分是否符合上述共有部分的七個方面，如符合則屬于共有部分。三是審查區分所有建筑物的特定部分是否合法。主要審查其建設是否符合規劃，可持規劃報建圖或施工圖進行實地查看，不合法的則不屬于專有部分。四是審查區分所有建筑物的特定部分是否符合不動產登記的基本單元要求。不符合要求的，無法進行登記，不屬于專有部分。五是審查區分所有建筑物的特定部分是否具有構造上的獨立性和利用上的獨立性。對分辨難度較大的建筑物，可采取卷宗審查與實地查看相結合的方法。一要看該部分與建筑物其他部分是否有明顯界線或界址。二要看該部分有無獨立的出入口，能否直接通行。如該部分必須利用相鄰或其他區分所有人的專有部分才能出入，則不屬于專有部分。三要看該部分是否存在公用設備。如存在配電室、水箱間等公用設備，則不屬于專有部分。因為若將此部分定義為專有部分，則對公用設備的使用還需專有部分的所有人同意，勢必侵犯區分所有建筑物的共同權益。

上述案例中，a建筑物屋頂的儲物間界址清晰，建設符合規劃和不動產單元設定。同時，只能從頂層特定的房屋進入，有獨立的出入口，具有結構和利用上的獨立性，其內也不存在其他公用設備，能排他使用，故屬于專有部分。登記機構應把該儲物間面積作為頂層特定房屋的專有部分一并進行登記。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）