婚前買房，三種情況和配偶有關

桂芳芳 陳倩

關于房產，也許你會直覺認為，婚前的房子和增值部分都是個人財產，婚后的才是夫妻共同財產。那你就錯啦！我們來具體講講婚前個人房產變?yōu)榛楹蠊餐敭a的三種情形。

李先生和陸女士是一對上海小夫妻，網上認識后于2018年結婚。雙方婚前各有一套房產。婚后，他們各自償還名下房貸，李先生每月還貸1.2萬元，陸女士每月還貸8000元。

2021年，二人因為感情問題準備離婚，在財產分割時就房產分割產生分歧。陸女士希望能分割二人婚后還貸的差額部分，而李先生認為，房子是自己婚前的，還貸也是用的自己的工資，與陸女士毫無關系，拒絕分割。

根據民法典第一千零六十二條規(guī)定，婚后工資收入的性質屬于夫妻共同財產，不論是用于償還房屋貸款，還是用作其他用途，其性質都不會改變，仍屬于夫妻共同財產。

因此，陸女士的請求可以得到支持，她還可以請求分割婚后還貸的增值部分。

小王有一套婚前登記在個人名下的房產，婚前至婚后都一直出租，由小王收取租金。離婚時，小王的配偶小張能否要求分割小王在婚后取得的租金收益呢？

一般來說，一方將婚前購買的房產出租后取得的租金收益，被認為是夫妻雙方共同維護修繕、投資經營房屋取得的收入，根據民法典的規(guī)定，這筆款項屬于夫妻共同財產。但是，如果小王能夠證明配偶小張并沒有參與該房屋的經營管理，就能主張租金歸自己所有，小張無權分割。

在徐匯區(qū)法院所作出的判決中，由于原告自認沒有參與房屋出租的經營管理，法院駁回了其“分割被告婚前房產的婚后租金收入”的訴訟請求。在現(xiàn)實生活中，如果沒有對方自認，想要證明其沒有參與經營管理的難度很大。因此，一般情況下，婚前房產在婚后取得的租金，都會被認定為夫妻共同財產。

我們來打個比方，一位女士有一套婚前全款購買的房子，且房產登記于她個人名下。如果她婚后將這套房子出售，使用售房款換置了一套新房，那么產生的結果會有三種：

1.如果新房是使用售房款全款購買，售房款未和婚后財產混同，且新房依然登記在這位女士一人名下，所購新房就是這位女士的個人財產；

2.如果新房登記在雙方名下，此時視為該女士對配偶一方的贈與，新房是夫妻共同財產；

3.如果只是用售房款交了首付，其余由貸款支付或者現(xiàn)金支付，那么即使登記在一方個人名下，支付的部分一般也屬于夫妻共同財產。也就是說，要按照婚前財產占婚后房屋總價款的比例來看，使用售房款支付的首付部分仍然屬于個人財產，其余部分屬于夫妻共同財產。

我們給出幾個防止資產流失的實用建議：

1.婚前財產公證。白紙黑字地明確婚前財產歸屬，與夫妻共同財產進行區(qū)分。同時設立婚前個人銀行賬戶，與夫妻共同財產的銀行賬戶區(qū)分開，做好賬戶分離，避免發(fā)生財產混同；

2.婚內財產協(xié)議。如果雙方能達成一致，可以簽訂婚內財產協(xié)議，將個人財產以及相應的收益約定清楚，避免以后發(fā)生糾紛；

3.用婚前財產在婚后置換的新房，建議登記在個人名下。在出售舊房時，保留買家的支付憑證；購買新房時，保留自己的轉賬記錄，以此證明財產的轉化和來源。

（摘自《中國婦女報》）（責任編輯 辛彩霞）