股權收購方式取得土地使用權之風險與防范

趙梓辰

摘? 要：隨著經濟社會的不斷發展，面對市場的火爆及有限的土地資源，公司取得土地使用權越來越難，以股權轉讓的形式對擁有土地使用權的目標公司進行收購或者控制，進而實現取得土地使用權的目的，這種情況越來越普遍。基于此，文章重點分析了股權交易中獲取土地使用權所面臨的法律風險，并就如何預防和控制風險進行了探討。

關鍵詞：股權拿地;企業;風險防范

一、股權收購獲得土地交易方式概述

股權收購取得的土地是指被并購對象將其他的財產提前出售，只保留一小部分，再由賣方買斷被收購對象的大部分股權或者100%的股權，從而間接得到被收購對象公司的所有權。以收購股權的形式，收購人變成了被轉讓的土地，從而間接取得了被收購人的土地。與直接出讓土地進行交易相比，以股權購買取得的土地有許多優點。采用股權購買取得的土地可以降低稅收，而在產權轉讓的模式下，不需要進行產權轉讓，也不會發生與不動產交易有關的稅收。在程序上，并購各方與被并購對象簽署了股權購買合同，并在不需要辦理產權轉移的情況下進行了工商許可證、批文等相關事宜的變更。一旦完成股權過戶，收購人將可以投資于該公司，不再受到任何公司的資質和其他條件的約束。

二、股權收購獲得土地交易方式存在的法律風險

1.土地或項目本身的風險

土地所有權，土地性質，土地規劃，土地使用期限，政府部門的各種批準手續是否完成。已有在建項目工程的，其施工質量風險、在建項目或地塊是否已由標的公司擔保、已簽署項目施工中的合約風險等。在并購過程中，一旦有一個漏洞，將導致并購公司的巨大虧損。

2.目標公司或有債務風險

在很短的時間里，很難完全理解目標公司是否有未清償的負債或者將要償還的負債。在雙方完成了股權轉讓的工商登記之后，債權和債務均由收購人承擔。如果企業背負著無謂的負債，遭受無謂的虧損，勢必會對公司的發展和擴張產生不利的影響。

3.目標公司重大合同及訴訟風險

在已簽約的公司中，各種合約都在執行。例如建筑工程中的設備采購合同、土地出讓合同、補充合同等與物業相關合同有關的合同，有無可能發生的法律風險和訴訟。其他勞動人事爭議、行政處罰等問題，均為并購各方所關注的問題，一不小心涉入不必要的訴訟或仲裁會影響到并購企業的發展壯大。

三、股權收購獲得的交易方式法律風險防范

1.收購前應進行全面的法律和財務盡職調查

通過股權購買取得的土地、房產等大額的投資，為了保護自身的正當權益，推薦并購公司聘請業內專業人士，會計和法律顧問組成一個團隊。法定的盡責部分主要集中在對標的公司所擁有的土地使用權有償轉讓款進行核實;考察土地使用權有償轉讓協議是否對股權轉讓、土地是否為投資入股、土地是否存在抵押質押、土地是否存在第三方的承租人等方面。公司若發生了持續的法律糾紛，其后果可能會對標的公司造成財務上的損害，而一旦被法庭采取凍結、查封、強制執行等手段，則會對收購人的權益造成很大的損害，甚至可能會導致收購人終止并購。要核實對象公司有沒有因環保，稅收，產品責任等方面的行政懲罰，以及目標公司是否已經完成了改造，以及有沒有被罰款的情況。在土地財政上，應著重于土地出讓合約金額和標的公司的付款證明金額、協議金額和土地出讓價款的繳納比例、土地出讓價款的繳納情況、土地使用稅和房產稅是否繳納等。此外，審查公司歷年財務報表、審計報告、銀行貸款明細、對外擔保明細、資金往來、應收賬款明細、注冊資本實繳比例、成本或存貨類別的票據是否合法等。

2.確定收購后，應簽署完善的股權收購協議

在盡職調查中，收購人已對目標公司有了初步的認識，但受限于其所需的時間、目標公司的工程信息保存完整、標的公司合作程度和有沒有隱藏其他土地的重要情況，不可避免地會忽略風險。所以，在簽訂并購協議的時候，收購方必須要有一個周密的條款，包括對被收購方和目標公司的承諾，以及對目標公司的承諾。如果收購方和目標公司發生了違約，如有債務、訴訟、股權、資產等情況，則收購人有權終止交易并向收購人提出賠償請求。建立先決條件條款，在法律上的盡職調查及財務上的注意事項，如果收購人認為在改正后的交易還能繼續進行，則可以將其作為股權收購協議的先決條件。比如，讓收購方先解決股東出資、財產、土地或項目的審批瑕疵，等收購方將瑕疵全部解決，然后再進行收購，在規定的時間內，收購方無法滿足收購的前提，則可以選擇退出。

3.制定合適的股權價款支付方式

收購人和被收購人可以建立一個第三方托管賬戶來保存股權轉讓的轉讓價格，收購人可以按照收購進程的不同階段分批付款，如果出現重大的疏漏，則可以在任何時候終止交割，從而降低收購人的損失。從收購股權到交割，是一個漫長的過程，在股權交割完成前，這個時間段內可能會出現一些重要的風險，如果出現這種情況，收購人就會暫停支付，與被收購人進行進一步的談判，以達成更多的協議，或者終止收購，并向收購方索回貨款。

4.完成股權交割后，對目標公司的整合、項目的運作

以股權購買的形式取得土地或地產，并間接取得地產或地產，而直接取得的則是被投資企業。并購企業后，要進行經營、整合。并且及時協調公司的經營體系、人事管理崗位的重新制定，公司經營戰略的重新制定，老員工的中堅力量的穩定，公司的整體運營方式。要想經營好標的公司的地皮或地產，并盡早取得投資回報，并購后的并購行為往往會影響到并購的整體成敗。

四、結語

總之，公司通過股權收購交易間接收購土地或項目，符合當前經濟形勢。與“待定”交易方式相比，股權收購交易方式更簡單，資金投資回報更快。只有在正確控制法律、財務等風險的前提下，才能充分發揮股權收購交易方式的優勢，讓企業獲得新的發展機遇，實現新的戰略目標。

參考文獻：

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