安置房工程項目成本管理分析

章浩明，張東星

（1.富陽開發區集團，杭州311400；2.浙江天航建設有限公司，杭州311400）

1 相關理論概述

1.1 安置房概念

隨著我國城市化水平的不斷提升和美麗鄉村建設的不斷推進，為提高國有土地或集體土地的利用效率，需要對原本居住在計劃改造區域內的住房進行拆遷安置。在拆遷安置時部分被拆遷戶選擇以實體住房的形式進行補償安置[1]。因此，國家或鄉鎮需要就地或異地建設安置房，以提供給需要安置的拆遷戶。由此可見，安置房是國家用來給城鎮拆遷戶提供居住用的住宅用房，其通常是由政府部門籌建，并按照一定分配方式交付給拆遷戶。

1.2 安置房項目的特征

首先，建造安置房的建設單位主要為國家政府部門，此類項目的建設往往帶有濃厚的政治屬性，安置房項目房屋質量的優劣、交付速度的快慢將直接影響當地的社會民生。其次，由于許多拆遷戶在簽署完拆遷協議后便被要求搬離原居所，其中部分拆遷戶在本地區并無其他房屋可供居住，故拆遷戶往往要求安置房項目盡快完成施工，并交付使用。最后，由于安置房作為政府投資項目，其建設投資也成為政府部門關注的重點之一。

1.3 安置房項目成本管理

安置房項目成本管理通常是指對項目全生命周期內所有費用進行控制和監督，并及時針對項目建設期間所發生的造價問題進行處置，最終將項目成本控制在預定的范圍內。安置房項目成本管理主要包括以下幾個關鍵環節，即以項目決策階段、項目設計階段、項目招投標階段等為主的項目前期環節；以現場施工、現場驗收等為主的項目施工環節；以項目決算、項目審計等為主的項目后期環節。在安置房項目成本管理的每一個關鍵環節都有值得研究的成本控制要點，例如，在項目前期環節中安置房項目的選址和建設規模是影響該環節項目成本的主要因素，而在項目后期環節中仔細核對工程量清單則有助于精確核算項目實際投資額。

同時，在項目施工環節中，工程進度與工程質量將成為影響該環節中項目成本控制效果的兩大主要影響因素。因此，本文也將上述兩大影響因素作為研究對象，開展了安置房項目施工環節成本管理研究。

2 安置房工程項目準備階段的成本管理策略

2.1 加快施工場地平整進度

目前，國內在建的大部分安置房都選址在原拆遷區域附近，施工現場往往遺留著大量原建筑拆遷過程中產生的建筑垃圾，由于現今政府對建筑垃圾的管控力度逐步加大，建筑垃圾的處置成本不斷增加。因此，在項目施工準備階段應當加快對現場平整的速度，對于現場的各類建筑垃圾進行適當分類處置，例如，收集施工現場遺留的各類可回收金屬材料；對于可用于建設項目回填基礎所使用的塘渣等材料，可積極聯系項目單位組織外運，或是在本項目施工場地內進行堆放以備再次使用；對于確屬無法再次利用的建筑垃圾應當盡快組織運輸力量進行外運處置。通過上述舉措可在保證清場進度的前提下，進一步提高建筑垃圾的資源化比例。另外，針對部分在耕地或林地區域內進行安置房建設的情況，還可以及時對場地內的表土進行徹底的清理，并將其作為綠化種植所用，從而節省綠化種植土的購買費用，而部分剩余的園土可再次進行出售。

在完成施工現場清理后，應當立即組織施工機械和施工材料對現場進行平整，其主要包括塘渣回填和場地碾壓等工序。在塘渣回填過程，首先可使用現場剩余的塘渣，待其使用完畢后再另行采購。在采購時應當注意塘渣的采購成本和運輸成本，并經過多家比選后選擇其中綜合價格最低的供應商。在對場地進行平整時應當提前預訂符合碾壓標準的機械設備，避免出現因設備壓力不足而導致的返工問題。

2.2 減少部分施工臨時設施投入量

鑒于安置房工程項目施工周期通常在2～3年，期間所涉及的臨時設施主要包括管理用房、職工宿舍、倉庫等，部分在交通道路覆蓋率較低的區域還包括場地外的臨時道路等。為了減少施工期間在上述臨時設施上的投入，可采取如下應對措施：可就近租賃項目周邊區域現有的建筑作為管理用房及職工宿舍；附近區域內無法滿足租賃需求的，可租賃集裝箱式移動板房進行處理；進出場地的臨時道路亦可采取就地改造擴建農民機耕路。

2.3 合理優化施工場地布局

在安置房施工過程中通常需要二次搬運各類施工材料、進出施工機械、堆放各種物資等，而合理地優化施工場地布局不僅能夠縮短上述施工工序的時間，而且還有助于降低各類材料在保管過程中的損耗。首先，在房屋基坑的四周應當留有大型運輸車輛?？亢突剀嚨膱龅兀詽M足施工中所使用的大型預制件和電梯橋廂等材料能夠成批量運入施工場地內，無須進行二次轉運[2]。其次，各類施工材料應當根據日常使用量和使用頻率選擇合理的堆放位置，水泥、鋼筋等容易受潮的材料應盡量遠離場地內地勢低洼區域，并可采用架空的形式進行堆放。最后，針對安置房工程施工期間使用最為頻繁的大型塔吊設備，不但要保證所使用型號的吊臂能夠覆蓋整個施工范圍，而且對于吊臂的起重量也要進行事先評估，以免在起吊時出現安全生產事故。

3 安置房工程項目施工階段的成本管理策略

3.1 完善施工進度與施工成本跟蹤機制

目前，安置房項目施工中BIM 技術的應用越來越普及，通過BIM 軟件可以將整個施工階段的材料、機械、人員等成本進行量化，甚至可以細化到每一步施工工序。因此，結合BIM 軟件將成本計劃量與實際發生量實施對比跟蹤，便可更加準確有效和及時地掌握施工成本的偏差量，并對所發現的偏差進行分析，從中找出存在問題的偏差量進而及時地予以整改。

3.2 加強設計變更管理審查機制

安置房項目與其他建設項目一樣，容易在施工環節因設計圖紙與現場實際情況出現偏差而產生設計變更，一旦設計變更出現則必將導致項目中某個工序的施工成本出現變化，故除了在施工開始前應當對設計圖紙進行詳細的設計交底和現場核對工作外，還應對已經發生的設計變更進行適當的審查。

建立設計變更多方審查制度。針對將導致項目施工成本上升的設計變更事項，應當建立多方審查制度，即由設計單位、建設單位、監理單位等多方代表，對施工單位所提出的設計變更進行審查，分析進行設計變更的必要性和所需采取的設計變更內容，如某項設計變更的原因是由施工單位未能按照圖紙進行施工、未按施工組織設計中所規定的時間節點管控施工工期以及因施工質量問題造成返工等的設計變更均不予采納，或簽證后由施工單位負責承擔相關費用。

3.3 加強施工質量管理

安置房項目的施工質量除了會影響到項目交付的滿意度外，還會直接或間接地對項目成本產生影響。例如，施工過程中因施工質量問題導致的返工不但會造成大量施工材料和施工人員的浪費，而且后續施工工序還會延長工期。因此，施工環節的質量控制也是安置房項目成本管理的重中之重。

良好的施工質量首先必須建立在施工材料質量過硬的基礎上，在采購施工材料時應按照設計要求中的材料規格和材料產地進行篩選，所選擇的供應商應具備較好的企業信譽，近期無材料質量問題被其他采購商投訴。所采購的材料須按批次進行抽檢，其可由施工、監理、建設等共同委托的第三方專業機構進行檢測，材料檢測合格后方可允許其入庫待用（見圖1）。入庫的施工材料應當妥善進行保存，以免在長期存儲后出現變質等問題。對于安置房項目中使用量較大的混凝土，可在當地挑選口碑較好、產品質量過硬的商品混凝土供應商進行供貨，從根本上杜絕混凝土標號不合格、配比錯誤等問題[3]。其次，在施工階段要對每一工序都進行嚴格的質檢驗收，尤其是針對安置房項目中涉及的大量隱蔽工程，如混凝土基礎、鉆孔灌注樁、防滲涂層等，一旦上述隱蔽工程被后續工序覆蓋后無法采用整改措施進行修復，必須將所有已完成的工序推倒重來。最后，在隱蔽工程驗收時可同步進行工程量清單的復核工作，以便在項目審計階段減輕工作壓力。如圖2所示。

圖1 材料質檢

圖2 施工質量示范區

4 安置房項目后期的成本管理策略

4.1 結合工程設計變更情況，修訂竣工圖紙

建設項目的竣工圖作為項目驗收審計的重要依據，項目中完成的所有相關工程內容都必須如實地進行體現，而在安置房項目施工時或多或少都會發生設計變更，從而造成施工圖上的工程量信息和施工工藝造成變化。因此，在安置房項目后期成本管理工作中，應當首先將施工期間所發生的各類設計變更和計劃調整進行整理匯總，由建設、設計、施工、監理等參建單位對其進行共同審核，并最終在設計圖上進行調整，進而形成準確的竣工圖及工程量清單，為項目審計提供準確的依據。

4.2 管理團隊的經驗總結

安置房項目施工完成后，相關參建單位應當總結項目施工過程中出現的各類問題，如突發性氣候條件造成的停工、目前疫情形式下的施工材料和施工人員供應緊張、項目區域的防疫管控等。管理團隊應當進一步總結在處理部分突發性問題時所采取的應對措施，并分析上述措施在實施過程中的利與弊，并為今后相關管理積累相關經驗。

5 結語

安置房項目作為民生工程既關系到社會民生，又影響城市的經濟發展，在保質保量的前提下對安置房項目進行成本管理也是體現城市基礎設施建設管理水平的重要標志。本文僅針對安置房項目施工階段成本管控措施進行了分析和總結，但對于安置房項目而言成本控制將貫穿整個項目周期，也應當從項目決策和項目設計等階段加強安置房項目的成本管控，進而降低項目成本。