基于全生命周期開發及運營的量身定建項目實踐

張瑛

（上海虹橋國際科技產業聯合發展有限公司，上海200335）

1 引言

在全球產業專業化分工和高端化發展的背景下，企業客戶對商業辦公地產定建服務的需求日益增加，量身定建項目具有廣闊的市場前景，房地產開發企業開始轉型成為商業辦公地產開發及運營服務商，為優質企業客戶提供規劃定位、設計建設、運營管理一體化的樓宇定制服務，并以環保、節能、綠色、低碳為項目目標，實現可持續循環發展。因此，研究基于全生命周期開發建設及運營管理的量身定建項目具有非常重要的實踐意義。

2 基本概念及說明

2.1 建筑全生命周期管理

通常，建筑工程開發建設項目具有投資規模大、開發周期長、技術含量高、參與單位眾多等特點，因此，項目的全生命周期管理非常重要。項目的全生命周期包括項目前期策劃調研、規劃設計、施工建設、運維管理、提升更新、拆除與處理（廢棄、循環再利用等）等整個過程。項目全生命期周期管理由開發建設方負責，將各主要參與方、各管理內容、各項目管理階段有機結合起來，通過有效溝通和信息共享，實現組織、資源、目標、責任和利益等一體化，將可持續理念貫穿建筑全生命周期。

2.2 量身定建

量身定建，簡單概括就是按照客戶的個性化需求為其定制專屬產品。一方面反映了以客戶需求為市場導向的專業市場的發展，使得服務業分工更加細致，服務也不斷趨于完善；另一方面則是對社會資源最高效集約的利用，“所建即所需”，避免客戶入駐后進行二次改造等不必要的浪費。量身定建服務是開發建設方按照客戶對于建筑使用等實際需求意向，為客戶提供專業化、專屬化的樓宇定制服務，涵蓋調研策劃、設計及咨詢、建設及運營管理等階段。

3 臨空11-3 地塊9 號樓（江森自控亞太地區總部）項目

3.1 項目背景及基本情況

上海虹橋國際科技產業聯合發展有限公司（以下簡稱IBP）是一家以房地產開發為核心，集辦公、商業樓宇運營及物業管理的綜合性企業集團。2013年，美國江森自控（以下簡稱JCI）有意在臨空園區內購置辦公樓宇作為其亞太地區總部，了解到IBP 正在進行11-3 地塊項目的方案設計，提出了對11-3 地塊9 號樓在保持規劃技術指標不變的前提下，調整設計方案為其量身定建打造亞太地區總部。雙方于2013年底簽訂樓宇量身定建框架協議，調整原設計方案以打造JCI 亞太地區總部大樓，并確定樓宇的環境目標為綠色建筑三星和能源與環境設計先鋒（Leadership in Energy and Environmental Design，LEED）鉑金認證。圖1 和圖2 為9 號樓調整前后的總平面對比，圖3 和圖4 為9 號樓調整前后的建筑效果對比。

圖1 原11-3 地塊9 號樓總平面

圖2 調整后的9 號樓-JCI 大樓總平面

圖3 原11-3 地塊9 號樓效果圖

圖4 調整后的9 號樓-JCI 大樓效果圖

11-3 地塊共有9 幢樓宇，其中9 號樓的總建筑面積為54 266 m2，地上35 064 m2，地下19 033 m2。地上5 層，地下1 層，大樓完全按照JCI 對于建筑的使用需求進行建設，主要功能為辦公研發、產品展示、配套會議室、健身房及員工餐廳等。2014年9月項目開工，2017年6月竣工投入使用，項目采用了多項國際國內領先綠色技術，是中國首座綠建三星、LEED-NC 鉑金、優秀高能效設計（Excellence in Design for Greater Efficiency，EDGE)三認證項目，且獲得2017年LEED鉑金級亞洲最高分93 分。這個項目既是量身定制的成功案例，也成為中國綠色智慧建筑的新地標，其作為基于全生命周期開發及運營的量身定制項目具有很好的示范性和推廣性。本文對項目的量身定制的管理體系、流程進行分析和說明。

3.2 項目的管理體系和流程

開發建設方IBP 作為整個項目的核心，發揮主導作用，不僅和客戶JCI 緊密對接，還要把各個參建單位、各項技術匯集在一起，整合資源形成合力，并通過建立標準化的量身定建管理體系以規范定制項目的管理流程，來確保量身定建項目的管理有據可依、建設有效可控。項目的管理流程主要分為4 個階段，分別是：項目和客戶評估、量身定建框架協議簽訂、項目質量和品質管理、項目交付及運營管理。在這期間，還要進行一項非常重要的工作，即動態項目風險揭示及風險管理，確保項目穩步推進，見圖5。

圖5 量身定建項目的管理流程

3.2.1 項目和客戶評估

量身定建項目具有專屬性強、節約社會資源等優勢，但從辯證的角度來看，量身定建項目的最大風險點來自其獨特性和排他性。通常情況下，建設項目周期較長、投資規模大，一旦出現經濟環境波動或者客戶的經營狀況和業務范圍調整，客戶的支付能力受到影響無法履行定制交易，無論對于開發企業和客戶來說都是巨大風險，量身定建的產品無法被市場和其他客戶接受。因此，對項目以及客戶的充分評估非常重要。

3.2.2 量身定建框架協議

項目評估完成并決策可行之后，開發建設方IBP 與使用方JCI 簽訂了定制交易框架協議，以建筑全生命周期的理念明確項目建設的標準和目標，使用方全程參與項目設計及建造過程。定制交易框架協議明確了樓宇交付標準、交付時間、價格及支付方式等。為了準確地描述是什么樣的定建樓宇，框架協議還要有一些具體的附件，最主要的是經雙方確認的客戶需求，包括建筑說明和LEED 及綠建要求。

3.2.3 項目建設質量和品質管理

1）項目整體管理機制

量身定制項目是為優質客戶打造高標準、高品質的專屬樓宇，開發建設方IBP 全面負責項目的設計、施工管理工作，落實各項工程的時間節點及管理方案，確保項目目標順利實現。期間，IBP 督促形成項目總分包管理流程、施工方案審核流程、培訓管理流程、獎罰流程、質量缺陷處理流程、分部分項工程質量控制要點及常見質量通病通用整改工藝流程等，形成“制定標準—封樣確認—施工培訓—簽字檢查”等機制，將工作和責任落實到具體人員，層層把關，以確保施工的標準統一。

2）項目工程師團隊管理

IBP 在量身定建項目中組建了工程師團隊并建立了項目工程師工作機制，協同工作進行技術管理。

（1）組織管理構架

根據項目特點，IBP 在項目設計和施工階段，組建由建設單位、項目管理公司、設計咨詢單位（包括且不限于土建、機電安裝、幕墻、室內、綠化、燈光、BIM、綠建等專業的設計咨詢單位）、施工單位（總承包和各專業分包公司）、監理單位等專業工程師組成的整系統的技術團隊，對項目進行全過程的動態技術控制。同時，與使用方JCI 的項目團隊形成緊密的對接機制，JCI 的項目工程師可以參與項目技術工作，提出合理化建議。

（2）管理工作內容

一是圖紙深化及審核。圖紙深化是指為了精細化設計效果，確保施工質量，由施工單位自身或委托專業廠商，對項目中一些工藝、節點方案進行深化設計，經各方簽字審核后，可作為指導施工的依據及標準。通過交接施工圖設計文件，包括方案、圖紙等，結合設計師的解釋，施工單位可以充分理解各專業的設計意圖，包括采用的新技術、材料及施工方法，以確保施工質量。

二是實體造樣。根據項目標準與需求，IBP 會安排制定一份現場實體造樣計劃書，包括方案書、使用材料以及實體造樣時間表。實體造樣在現場建造的全尺寸物理組件，是特定工藝造樣的樣品，它展示設計效果，顯示材料和施工的質量，同時能提前對施工過程進行協調、檢測及審查。經各方確認的實體造樣可作為檢驗施工質量的標準，指導具體施工工作。在不影響施工進度和施工流程的前提下，盡可能保留實體造樣，以作為質量管理和檢驗驗收的參照依據。

3.2.4 項目運營管理

1）前期介入

結合物業運營及客戶JCI 的使用要求，對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提供建議，為后續物業管理提供適應性條件。

2）運營調試及管理

JCI 大樓于2017年6月竣工并正式交付給使用方JCI，在之后的運營使用中，JCI 借助自身的智能化系統，及時收集整理大樓的空調系統、變配電系統、照明系統、可再生能源系統等設備設施的運行數據，并將數據定期遞交IBP 項目工程師團隊進行分析及判斷，以對設備系統等進行不斷的調試優化，直到將建筑的運行狀態調試到最佳。

3.2.5 項目風險揭示及控制管理

貫穿項目執行的全過程，IBP 對項目本身及客戶JCI 進行持續動態風險評估，完成事前風險評估、事中風險把控和事后整理總結工作。IBP 根據合同簽訂及執行過程中可能存在或者已經發生的各項風險，揭示并制定風險清單并持續跟蹤，根據追蹤和解決情況及時在風險清單中進行更新。諸如，項目開始施工后，JCI 申請對項目功能布局做重大調整變更或者國家最新出臺的建筑管理條例對項目工藝標準、工期以及費用的影響，等等，IBP 都會進行全面的評估，并將評估結果告知JCI，在雙方達成共識后落實相應措施，實現有效的風險管理，確保項目穩步推進。

4 基于全生命周期開發建設和運營管理量身定建項目的效益

4.1 經濟效益

項目應用了多項國際及國內領先的綠色技術，通過精細化管理，在可接受的合理的成本區間內達到了理想的可持續目標，結合日后的使用能效進行綜合成本評估，最終在循環經濟中體現成本最優化，從而達到節省項目全生命周期成本的目的。

4.2 社會效益

項目在綠建三星設計標識、LEED-ND 鉑金認證的基礎上，獲得了EDGE 優秀高效能設計獎、2020年全國綠色建筑創新獎、2019年度上海市優秀工程設計綠色建筑專業二等獎，以及全國建筑業綠色施工示范工程、2019年中國安裝工程優質獎等國內外獎項，具有一定的社會知名度和社會影響力。

4.3 環境效益

項目以節約、舒適、智慧作為首要原則，因地制宜選擇綠色建筑技術，結合客戶使用需求來選擇綠色技術措施，合理應用具有前瞻性的創新性技術將可持續理念貫穿建筑全生命周期，能夠有效地節約資源，降低能耗，改善舒適度，產生了極大的環境效益。

5 結語

基于全生命周期開發及運營的量身定建項目的管理模式打破了項目管理的過程界面，實現了項目一體化管理。較常規房產開發項目的先建設后招商的模式而言，它實現了“所建即所需”專屬化樓宇產品，以合理的資源來創造最好的客戶滿意度和最強的功能匹配度，不僅給客戶帶來良好的舒適性體驗，達到卓越的建筑性能，還向公眾展示了現代企業的可持續發展理念與實際行動。因此，這種模式在辦公樓宇的專業市場上對于高品質客戶具有很強的吸引力和競爭力，具有很強的推廣效應和發展潛力。