樓市吹“暖風”

邱慧

自3月1日鄭州取消“認房認貸”政策至今，哈爾濱、蘭州、南昌等地也相繼公布了樓市放松政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年至現(xiàn)在，全國范圍內(nèi)超80個城市先后出臺了樓市松綁政策。其中不乏二三線城市。

4月15日，國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加;各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

4月18日，人民銀行、外匯局在印發(fā)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》中也強調(diào)，因城施策，合理確定商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

多位專家在采訪中向《中國報道》記者表示，未來很長一段時間里，將有更多城市對樓市精準放開調(diào)控，更多利好措施將輻射到剛需購房者。

“各地措施太多了，甚至統(tǒng)計不過來。”在談及近期樓市動態(tài)時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

梳理發(fā)現(xiàn)，進入3月以來，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了密集的調(diào)控政策，從發(fā)放購房補貼、公積金貸款優(yōu)惠到對“五限”政策的松綁，各地對于房地產(chǎn)調(diào)控的方式逐步多樣化。

綜合來看，“松綁”主要涉及放松限購、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優(yōu)惠、購房補貼、房企資金支持等措施。此前，全國多地樓市都實行“五限”政策，即限購、限貸、限售、限價及限商。這也是目前國內(nèi)最為嚴格的限制性購房政策。而在當下，“五限”的松綁被看作是房地產(chǎn)調(diào)控進入到新的階段。

3月1日，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，涵蓋放寬限購、取消“認房認貸”、限貸調(diào)控政策等19條有關(guān)房地產(chǎn)的新政策。鄭州由此打響了“樓市松綁的第一槍”，成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市。

在此之前，受疫情和洪水影響的鄭州樓市持續(xù)處于低位態(tài)勢。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份鄭州二手住宅成交量環(huán)比下跌36%，同比下跌44%。在鄭州之后，哈爾濱、福州、南昌、寧波等城市也都開始因城施策，對樓市進行了不同程度的調(diào)控。

4月12日，省會城市南京發(fā)布的限購松綁政策引發(fā)熱議。政策顯示，南京市六合區(qū)與溧水區(qū)，放開原有的憑借3年內(nèi)24個月社保購房政策，外地戶籍購房者可直接購買一套房，其他核心區(qū)域不變。而在此前一天的4月11日，作為“新一線”城市、強二線城市的蘇州也將二手房限售由原來的5年變成3年。這是蘇州近幾年鮮有的“松綁”動作。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析看來，受疫情的影響，蘇州市場二手房成交低迷，但新建住宅供應量持續(xù)高位。他指出，蘇州出臺調(diào)控寬松政策大概率是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

而從中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華的長期觀察來看，蘇州對樓市“松綁”更多是調(diào)控政策的優(yōu)化行為，對于穩(wěn)定其市場的作用尚不明顯。

強二線城市的加入意味著對于樓市的“松綁”正由中低能級城市向中高能級城市過渡。嚴躍進向《中國報道》記者坦言，強二線城市的加入說明了重點城市房地產(chǎn)市場壓力也不容樂觀。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，鄭州19條新政策發(fā)布后的3月，二手住宅價格環(huán)比上漲0.06%。業(yè)內(nèi)認為，這是鄭州市場趨向回暖的信號。但多位專家向記者指出，“松綁”措施能否讓市場回暖需要根據(jù)各城市不同的實際情況予以觀察。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學特大城市經(jīng)濟社會發(fā)展研究院研究員趙秀池向記者分析，目前住房供過于求，去庫存壓力大的城市對樓市的“松綁”需求更為緊迫。購房者預期不穩(wěn)、收入前景慘淡、疫情沖擊一度被認為是制約樓市整體發(fā)展的關(guān)鍵因素，且短期之內(nèi)這些問題還將持續(xù)影響樓市。

3月29日，航拍看深圳龍華區(qū)發(fā)展欣欣向榮，商住樓宇林立，公園綠地穿插其間。龍華區(qū)位于深圳中北部，是近年成立的行政區(qū)，也是發(fā)展較快的一個區(qū)域。區(qū)域內(nèi)有深圳北站、紅山6979 綜合體等地標。

在趙秀池看來，進入4月以后，樓市整體回暖的形勢會越來越好。她告訴《中國報道》記者，當前房地產(chǎn)行業(yè)回暖步伐受到疫情的沖擊和影響，疫情控制較好的城市會先回暖。

鄒琳華則認為，華北、京津冀或者東北地區(qū)的城市調(diào)整限購政策的需求和迫切性會更加顯著，這其中大部分城市都曾在一段時間經(jīng)歷了房價的大幅下跌。他表示，在“松綁”背景下，少數(shù)城市回暖的可能性是有的，但是就樓市整體而言，今年全局性升溫的可能性不大。

嚴躍進也表示，分析來看，房地產(chǎn)市場運行下行速度正在放緩，4月份后，整體跌幅將有所收窄或者轉(zhuǎn)正，“要相信市場的恢復能力”。他向記者直言，樓市整體回暖的步伐強勁，但是回到“小陽春”的可能性目前仍不具備。

多城給樓市“松綁”的背后，也帶來了一系列關(guān)于“炒房”的隱憂。

鄒琳華向《中國報道》記者表示，從抑制投機投資的角度來看，目前房地產(chǎn)市場發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，大多數(shù)城市的房價沒有上漲預期，基本上沒有太多人去炒房。“在這種情況下，大多數(shù)城市會放寬房地產(chǎn)調(diào)控，也有條件放寬，但是少數(shù)熱點城市不具備條件，主要是擔心炒房。”

業(yè)內(nèi)有觀點指出，利好政策發(fā)布后，具備消費、投資雙重屬性的住房市場很難避免投機倒把的現(xiàn)象出現(xiàn)。鄒琳華認為，“房價只漲不跌的時代已經(jīng)結(jié)束，大規(guī)模的炒房目前已經(jīng)不存在”。他提到，對于大多數(shù)城市而言，房地產(chǎn)調(diào)控的主線應該作出調(diào)整，沒有必要總盯著投資投機。

嚴躍進也坦言，我國仍然處于城市快速發(fā)展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經(jīng)進入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足，對穩(wěn)定樓市意義重大。

“只要調(diào)控得當，不會有太大的問題。”趙秀池對于調(diào)控持樂觀態(tài)度。她向記者分析，房地產(chǎn)調(diào)控或宏觀調(diào)控也是逆周期調(diào)節(jié)，疫情下經(jīng)濟低迷，樓市也受到影響。因此，采取相對寬松的調(diào)控政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，也是宏觀調(diào)控或房地產(chǎn)調(diào)控的應有之義。

張大偉也指出，整體房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定依然是調(diào)控的主要方向，同時針對炒房投資的打壓依然會持續(xù)，房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機倒把的行為，對真實居住保護。在他看來，未來微調(diào)的政策也有利于剛需。