樓市吹“暖風”

文︱《中國報道》記者 邱慧

自3月1日鄭州取消“認房認貸”政策至今，哈爾濱、蘭州、南昌等地也相繼公布了樓市放松政策。據不完全統計，2022年至現在，全國范圍內超80個城市先后出臺了樓市松綁政策。其中不乏二三線城市。

4月15日，國家統計局披露的數據顯示，2022年3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩，同比下降或漲幅回落。

4月18日，人民銀行、外匯局在印發的《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》中也強調，因城施策，合理確定商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，促進房地產市場平穩健康發展。

多位專家在采訪中向《中國報道》記者表示，未來很長一段時間里，將有更多城市對樓市精準放開調控，更多利好措施將輻射到剛需購房者。

部分城市“五限”松綁

“各地措施太多了，甚至統計不過來。”在談及近期樓市動態時，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

梳理發現，進入3月以來，房地產市場上出現了密集的調控政策，從發放購房補貼、公積金貸款優惠到對“五限”政策的松綁，各地對于房地產調控的方式逐步多樣化。

綜合來看，“松綁”主要涉及放松限購、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優惠、購房補貼、房企資金支持等措施。此前，全國多地樓市都實行“五限”政策，即限購、限貸、限售、限價及限商。這也是目前國內最為嚴格的限制性購房政策。而在當下，“五限”的松綁被看作是房地產調控進入到新的階段。

3月1日，鄭州市發布了《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，涵蓋放寬限購、取消“認房認貸”、限貸調控政策等19條有關房地產的新政策。鄭州由此打響了“樓市松綁的第一槍”，成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市。

在此之前，受疫情和洪水影響的鄭州樓市持續處于低位態勢。易居研究院的數據顯示，2021年1月份鄭州二手住宅成交量環比下跌36%，同比下跌44%。在鄭州之后，哈爾濱、福州、南昌、寧波等城市也都開始因城施策，對樓市進行了不同程度的調控。

4月12日，省會城市南京發布的限購松綁政策引發熱議。政策顯示，南京市六合區與溧水區，放開原有的憑借3年內24個月社保購房政策，外地戶籍購房者可直接購買一套房，其他核心區域不變。而在此前一天的4月11日，作為“新一線”城市、強二線城市的蘇州也將二手房限售由原來的5年變成3年。這是蘇州近幾年鮮有的“松綁”動作。

在中原地產首席分析師張大偉分析看來，受疫情的影響，蘇州市場二手房成交低迷，但新建住宅供應量持續高位。他指出，蘇州出臺調控寬松政策大概率是為了穩定房地產市場。

而從中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華的長期觀察來看，蘇州對樓市“松綁”更多是調控政策的優化行為，對于穩定其市場的作用尚不明顯。

強二線城市的加入意味著對于樓市的“松綁”正由中低能級城市向中高能級城市過渡。嚴躍進向《中國報道》記者坦言，強二線城市的加入說明了重點城市房地產市場壓力也不容樂觀。

3月29日，航拍看深圳龍華區發展欣欣向榮，商住樓宇林立，公園綠地穿插其間。龍華區位于深圳中北部，是近年成立的行政區，也是發展較快的一個區域。區域內有深圳北站、紅山6979綜合體等地標。

緩步回暖，但回不到“小陽春”

根據中國房地產指數系統百城價格指數，鄭州19條新政策發布后的3月，二手住宅價格環比上漲0.06%。業內認為，這是鄭州市場趨向回暖的信號。但多位專家向記者指出，“松綁”措施能否讓市場回暖需要根據各城市不同的實際情況予以觀察。

首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院研究員趙秀池向記者分析，目前住房供過于求，去庫存壓力大的城市對樓市的“松綁”需求更為緊迫。購房者預期不穩、收入前景慘淡、疫情沖擊一度被認為是制約樓市整體發展的關鍵因素，且短期之內這些問題還將持續影響樓市。

在趙秀池看來，進入4月以后，樓市整體回暖的形勢會越來越好。她告訴《中國報道》記者，當前房地產行業回暖步伐受到疫情的沖擊和影響，疫情控制較好的城市會先回暖。

鄒琳華則認為，華北、京津冀或者東北地區的城市調整限購政策的需求和迫切性會更加顯著，這其中大部分城市都曾在一段時間經歷了房價的大幅下跌。他表示，在“松綁”背景下，少數城市回暖的可能性是有的，但是就樓市整體而言，今年全局性升溫的可能性不大。

嚴躍進也表示，分析來看，房地產市場運行下行速度正在放緩，4月份后，整體跌幅將有所收窄或者轉正，“要相信市場的恢復能力”。他向記者直言，樓市整體回暖的步伐強勁，但是回到“小陽春”的可能性目前仍不具備。

“房住不炒”是底線

多城給樓市“松綁”的背后，也帶來了一系列關于“炒房”的隱憂。

鄒琳華向《中國報道》記者表示，從抑制投機投資的角度來看，目前房地產市場發生很大的轉變，大多數城市的房價沒有上漲預期，基本上沒有太多人去炒房。“在這種情況下，大多數城市會放寬房地產調控，也有條件放寬，但是少數熱點城市不具備條件，主要是擔心炒房。”

業內有觀點指出，利好政策發布后，具備消費、投資雙重屬性的住房市場很難避免投機倒把的現象出現。鄒琳華認為，“房價只漲不跌的時代已經結束，大規模的炒房目前已經不存在”。他提到，對于大多數城市而言，房地產調控的主線應該作出調整，沒有必要總盯著投資投機。

嚴躍進也坦言，我國仍然處于城市快速發展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經進入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足，對穩定樓市意義重大。

“只要調控得當，不會有太大的問題。”趙秀池對于調控持樂觀態度。她向記者分析，房地產調控或宏觀調控也是逆周期調節，疫情下經濟低迷，樓市也受到影響。因此，采取相對寬松的調控政策，實現房地產業良性循環和健康發展，也是宏觀調控或房地產調控的應有之義。

張大偉也指出，整體房地產市場的穩定依然是調控的主要方向，同時針對炒房投資的打壓依然會持續，房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機倒把的行為，對真實居住保護。在他看來，未來微調的政策也有利于剛需。