中國房地產登記研究

（韓）林承權著，侯冠宇，石鵬玉，李星宇譯，周凝希校

（1.（韓）青云大學 中國學科，韓國 忠清南道；2.中國政法大學 商學院，北京 100088；3.中建八局第一建設有限公司 設計研究院，山東 濟南 250000；4.北京外國語大學 亞非學院，北京 100089；5.中國政法大學 中歐法學院，北京 100088）

一、引言

2014年11月14日中國國務院發布第656號令《不動產登記暫行條例》，內容分為6章，共35項條款，并于2015年3月1日起實行不動產全國統一管理制度。該條例發布后，中國媒體根據不動產登記制度特點來評價不動產登記的各項規定。這些媒體著重指出，根據不動產登記條例，不動產稅的征收在打擊因不動產而造成的貪腐方面所帶來的問題。中國自1949年新中國成立以來，由于各地區、各土地類型不動產登記管理的不同，登記程序和登記規則等也各不相同，不動產保有狀況的掌握和管理并非易事。如此一來，房地產的持有向一部分人傾斜，出現了以賺取市價差價為目的的房地產投機行為。為此，中國實施不動產登記制度，以此希望提高房地產市場交易的透明度，通過征收房地產稅，在確保地方稅收的同時，抑制房地產投機，杜絕腐敗行為。

“房地產登記” 包含登記所、登記機關、登記賬簿、登記程序、異議申請等諸多內容。還包含對因登記而確認的各種不動產所有權、地上權、地役權、抵押權等，不僅闡明租賃權的設定、保存、轉移、變更以及處分的限制或消滅，并且使普通公民能夠閱覽、復印登記內容。但是，在中國的房地產中，由于中國土地制度的特點而出現的小產權房屋等內容是否作為房地產的交易予以證明，并以登記的方法予以保證等問題在條例中沒有得到解決。小產權房，是中國土地制度的產物，它與普通住宅不同，由于沒有土地使用權證和不動產登記，是具有有限權利的住宅，故在住宅所有權前加上了 “小” 字，小產權房并未作為不動產登記的對象而列入條例管理范圍。厘清上述諸多問題，需要了解中國的土地制度。

在發展市場經濟的過程中，中國的個人沒有房產土地所有權但是具有使用交易權。在國家處置或管理的內容中，不僅是個人之間，甚至是個人與單位之間產生的房產土地交易的內容及其價值越來越受到重視。在此種情況下，只有實施高效的土地登記制度，才能通過登記保護土地相關的所有權利以及變動事項的有關權利，進而維護正常的市場經濟秩序。通過土地登記整理的基礎資料，可以作為明確土地權利關系和解決土地糾紛的依據。在當前的土地制度改革中，為了掌握土地利用的現狀、預防土地使用權轉移過程中發生的土地糾紛、土地資產流失等問題，要切實做好土地變更登記，這在保護土地權利人利益、維護社會制度等方面發揮著積極作用。因此，本研究旨在通過梳理中國不動產登記制度的演變及其過程、不動產登記條例的形成以及以往學界的研究成果，考察中國選擇現行制度的背景及原因，進一步指出中國不動產登記制度所具有的特點與存在的問題。

二、中國土地制度和土地登記制度的演變

（一）現行土地制度評價

在很長一段時間內，中國實行的是封建土地所有制。但是，隨著新中國建立，中國土地制度經過了農民土地所有制（承認土地的個人所有權）和集體所有制（承認土地的集體所有權）這兩個階段，其后實行了二元結構（以土地公有制和土地使用權為基礎）以及 “雙軌制” （土地所有權歸國家或集體所有，個人只享有土地使用權），所有土地的所有權都歸國家、集體所有。城市地區的土地由國家所有，公民對所有土地的占有、使用以及收益和處分權的行使，均被規定為全民所有，農村和城市近郊的土地被規定為農民集體所有，即集體所有制。因此，在財產權保護方面土地使用權的存續期限不確定，在使用期限屆滿時容易存在爭議。農民承包經營權長期得不到保障，容易產生土地投資不足、農業生產率偏低等問題。這是因為代表全體農民的 “集體” 行使對農民占有的承包農地和居住用宅基地以及農村建設用地和共有土地的經營權和管理權，與個人行使權利產生差距。

同時，對個人而言，只承認土地的使用權，但使用權限的期限各不相同。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，土地使用權的出讓按下列用途確定：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年1原文表述不合適，此處進行適當調整。——譯者。1950—1952年實行農民土地所有制；1953—1978年實行土地集體所有制；1979年至今實行雙軌制，在這一系列土地制度中，均出現了相應問題。1986年中國制定《土地管理法》，新設土地管理局，加強了土地管理，以求解決這些問題。將土地所有權與土地使用權分離，將土地所有權轉移至國家或集體組織，雖然這都有益于提高土地使用權的穩定性、活躍農村土地交易，并且完善農民的產權相關制度。但是，仍有很多問題亟待解決。需要完善相關制度土地登記制度應運而生。

在新中國建立后，中國的土地制度經歷了農民土地所有制、集體所有制和國家所有制，1986年對土地管理制度進行改革。從1988年開始允許個人有償轉讓土地使用權，到1990年房地產市場對外開放，再到2008年農民存量土地資本化、財產化，有一個逐步發展的過程。在這個過程中，存在土地使用權穩定性不足、農村土地交易功能不完善、農地征收過多、補償金支付較低、供應價格較高等問題，話別是對集體的規定不明確。因此，面對重重問題，首要措施是確立土地登記制度。

（二）土地登記制度的分析與變化

登記的效力有以下三種規定。

1.意思主義。是指物權的變動，特別是物權的轉移或者設定因法律行為而發生的情形下，僅以當事人的意思表示而發生物權變動的立法主義。但僅憑這種意思表示，并不能發生物權變動的效力。對于不動產物權，只有對登記、動產物權交付進行公示才會發生效力，這種立法主義被稱為形式主義。這也叫注意、登記公示注意，法國和日本都采用這一規定。值得關注的是，意思主義是法國民法所采用的，也被稱為 “佛法主義” 或 “對抗要件主義” 。有學者認為，關于不動產物權，形式主義被認為是合理、優秀的立法主義，這是因為法律關系在當事人和第三人之間并沒有分裂，而是一元化和明確化的，符合交易安全原則。

2.登記要件主義。即對不動產物權的變動必須進行登記的原則。如果當事人之間就物權的變動達成協議時，未完成登記手續，物權變動就不會產生公信力，即沒有產生物權變動的效果。德國采用這種制度，國家干預交易活動，在信貸崩潰或經濟蕭條的情況下，可以確保交易的安全。作為許多采用大陸法的國家選擇的制度，中國也屬于此種。

3.托倫斯登記制度（Torrens System）2托倫斯登記制度屬于不動產登記制度的一種。因澳大利亞人托倫斯創造而得名，也稱澳洲登記制或權狀交付主義。主要特點是初次登記不強制，但土地權利一經登記，今后土地權利發生變更都必須經過登記。——譯者注。在托倫斯登記制度中，保存登記作為最初登記，十分重要，是以嚴謹程序展開的。對于未登記的土地，要開設登記用紙，必須進行最初登記（即保存登記），如果有該申請，將徹底進行權源調查和不動產權利分析。該制度在進行保存登記時，向登記的土地所有人交付登記簿的副本和權源證明書。權源證明書交付后，物權變動的登記程序就較為簡單。當然，登記是有公信力的。在之后的物權變動中，土地所有人將證書連同權利變動證書一并提交給登記處，登記處在登記簿和地權上填寫權利變動的內容，地權交給權利人。換言之，與登記內容相同的地權掌握在權利人手中，這也是這一制度的特點。在此情況下，登記人員對登記具有實質性的審查權；但另一方面，登記人員有不正當的登記行為時，則有義務賠償損失。英國、澳大利亞、加拿大等國家以及美國的一些州實行這一制度。美國幾個州正在采用的制度，是讓不動產的權源在管轄法院登記，實行對登記的不動產的權源由法院擔保的制度，意在彌補 “形式審查主義” 的不足。因此，托倫斯制度相當于實質審查主義。在使用托倫斯制度時，被接管權源的人對未在權源證書上顯示的所有權上的其他權利不承擔任何責任，可以規避風險。但是它存在既費時又費錢，同時還被認為程序復雜，相對于現在所有者更注重保護未來所有者等問題。

（三）土地登記的內容

物權的得失變更，就不動產而言也屬于登記。從中國實施的登記類型以及實際內容來看，中國的不動產登記分為土地登記和房屋登記，分別由不同的部門管理。另外，適用的法律也有不同之處，一些地方對法規沒有進行統一管理。目前，在土地和房屋合并登記的地方性法規中，既有土地登記辦法，也有房屋登記辦法。這就使得不動產登記的規定需要統一起來，并非由地方來實施。由此看來，土地登記制度是必要的。根據登記的必要性以及過程的明確要求，登記內容主要有這些要件：

1.初始登記，土地使用權是否以出讓方式、劃撥方式取得以及取得新的房屋或建筑物時需要登記的內容。登記的基本條件是申請人的姓名、地址、不動產性質、不動產的地址、面積、用途、級別、價格、不動產權屬發生的證明以及其他登記事項。新建房屋應當在竣工后三個月內申請辦理權屬登記。

2.變更登記。不動產權屬和不動產自然狀態發生變動的，應當辦理不動產變更登記，從個別角度維護不動產登記簿的準確性。在中國的民法典物權編中，雖然沒有對變更登記進行明確界定，但其中一些條文列舉了一些需要進行變更登記的情形。即：①土地承包經營權人互換、轉移土地承包經營權時；②轉移、交換、出資或者贈與建設用地使用權時；③登記的宅基地使用權轉讓時；④已登記的地役權變更轉移時。中國的民法典物權編將土地和房屋權利的變更登記定義為土地和房屋權利在轉移、分割、合并、增減時進行的登記，其他權利的設定登記并未納入其中。民法典物權編的調整對象主要是權利，未納入登記事項的變更登記。在這里，不采用民法典物權編概念而是從登記的概念來看，權屬的變更登記理應包含在不動產登記中。

3.其他項目的權利登記。該類登記是除土地使用權或房屋所有權以外，在土地使用權或房屋所有權的基礎上進行的其他項目的物權和其他權利的登記。具體來看，就是對不動產抵押權的設定或者變更，或對不動產的繼承權的設定或變更，或對買賣房屋的預售登記，以及出租不動產的登記。包括在其他項目的權利登記中。申請人對其他項目的權利進行登記時，應當附具與申請人有關的合同等有關文件3傳世權者支付傳世金，占有他人的不動產，按照該不動產的用途使用收益。對不動產的后順位的權利人有優先取得傳世金的權利。農耕地不能作為傳世權來使用。《韓國民法典》第303條——譯者注。

4.注銷登記。該登記是指就土地使用權或房屋所有權，由于存續期間的到來、客體的消滅、債務的清償，以及行政執行機關的撤回、消滅或法院判決提供消滅的原因，房地產管理機關對房地產權利進行注銷登記。另外，與之類似的登記還有修改登記，也稱更正登記，是對不正確的不動產登記進行更正的登記程序。修正登記的主要目的是法律對真實權利人的保護。修正登記是該物權公示原則的重要組成部分，體現的是保護交易安全的價值取向。特別是因為在登記生效要件主義的立法模式下，不動產登記具有物權變動的變動依據效力或權利正確性推定效力、善意保護效力。不動產登記的上述效力是建立在立法者事先確定的登記結果真實權利的高度一致性基礎上的。即使如此，在登記行為上發生錯誤也是無法避免的事實。此外，由事實上的權利人或利害關系人提出異議時實行的異議登記和預告登記等。

三、新的土地登記制度實施中存在的問題

在研究最基本的中國土地所有制的特點、登記的效力和演變過程時，會發現一些問題。

（一） “二元土地制度”

中國是社會主義國家，不承認土地私有制，實行土地公有制。中國的土地分為城市土地、農村及城郊地區土地。城市土地為國家所有，由國家擁有土地所有權；農村及城郊地區土地為農村集體所有，即由集體擁有土地所有權。在土地公有制下，土地所有權不能出租或買賣，以土地使用權的形式對使用權利構成承認。國有土地與集體土地最大的區別在于能否出讓和轉讓。出讓，是指土地使用者在一定時期內從國家受讓土地使用權，并支付土地使用權的對價（即土地出讓金）的行為。轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。可以出讓和轉讓，意味著可以在房地產市場進行交易。國有土地的使用權可以出讓和轉讓。即國有土地使用權可以在市場上交易。因此，通過出讓和轉讓獲得國有土地使用權的使用者，可以行使占有權、租賃權、轉讓權、抵押權等權利。根據2007年開始實施的《物權法》，也允許外國人行使此類權利。相反，集體土地的使用權既不能出讓也不能轉讓，即集體土地使用權不能在市場上進行交易。因此，不可能轉讓和買賣。與國有土地不同，集體土地的使用者和使用用途有限。集體土地只能作為農用或者作為集體成員的農民的宅基地使用。

地方政府通過招標拍賣等方式出讓國有土地上的住宅用地，以實現土地的合理高效利用。但在招標和拍賣過程中，房地產開發商之間的過度競爭，以及投資者有意提升土地價值，導致土地價值上升，土地出讓價格也隨之上升。雖然土地價值的提升帶動了房屋價值的提升，但構成房價成本的土地出讓金的提升，導致房價高企，使部分消費者買不起房。最后因為無法承受房價只能將目光轉向城市近郊的小產權房而無法獲得法律保護。

因此，集體土地系統與至今為止的其他土地制度是不同的概念。特別是從社會正義4亦即 “社會公正” 。——譯者注的角度看，在是否承認私有制的問題上，土地問題一直存在。對于自然物和附加在這個自然物上的依靠人類生產的附加價值，面臨著 “從何種角度來看” 的問題。雖然所有權問題和分配問題是兩回事，但是與土地所有權相關的哲學思想是十分明確的。因為，按照社會正義哲學，否定生產資料私有制也就全盤否定了土地私有制。但是，如果從一個在不否定市場經濟的情況下對現代社會有很大影響力的概念來切入，中國的集體土地概念從思想上進一步向中國人所說的社會主義市場經濟靠攏。當今世界較普遍采用的土地社會制度是私有制。從其特點來看，普遍承認私人主體享有土地優先權，該優先權即為所有權，而且所有權的權限為無限期。這樣，土地支配通常由市場進行，土地所有者決定每塊土地的使用方式。與此相反，可以看出土地公有制是由社區或公共主體擁有土地所有權構成要素的制度。因此，有必要通過登記的方式對此進行界定。

1.劃撥土地。即以行政劃撥方式取得土地使用權。劃撥土地使用權有以下幾種：一是以劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。二是不支付土地使用權出讓金，以劃撥方式取得的土地使用權，土地使用者應當繳納補償、安置等費用，但不需要向國家支付土地使用的費用。三是能否轉讓、出租或抵押。法律規定即《城市房地產管理法》的規定，要求土地使用權的非劃撥取得者必須繳納相應費用并經過有批準權的人民政府審批同意，才可以轉讓、出租或抵押，否則不可以。

從適用范圍來看，以劃撥方式取得的土地使用權，是國家為幫助或支持某一公益性事業或特殊行業的發展，對項目用地采用的特殊供地方式，所以土地管理法中對劃撥土地的適用有明確的規定。即政理應給予支持或政策上給予優惠供地的，經批準以劃撥方式取得土地使用權，并且制定嚴格規定。為推進土地資源市場化，2004年10月21日國務院下發了《國務院關于深化改革嚴格土地管理決定》指出 “嚴格劃撥用地范圍，經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用。運用價格機制抑制多占、濫占和浪費土地。除按現行規定必須實行公開招標、拍賣、掛牌出讓的用地以外，工業用地也要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。經依法批準利用原劃撥土地進行經營性質開發建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價格補繳土地出讓金。”

因此，隨著市場經濟的發展和土地有償使用制度的進展，劃撥土地使用權的取得方式所適用的范圍正在逐步縮小，目前的劃撥用地也隨著使用性質而變化，逐漸向有償使用的范圍轉變。再看劃撥土地使用權的取得過程，除根據土地管理法的規定，鄉村建設經批準可以使用的集體經濟組織農民集體所有的土地外，任何單位或者個人需要使用土地的，全部申請使用國有土地。行使劃撥土地使用權時，土地使用者在依法取得劃撥土地使用權后，在法律規定的范圍內享有劃撥土地的占有、使用和收益的權利。并且其權利的行使受國家法律保護，但土地使用者在行使權利時，必須遵守國家法律。此外，土地使用權人不得擅自改變土地用途。劃撥土地使用權的取得方式的適用，范圍明確，由人民政府在批準劃撥土地時，確定明確的用途。因此，土地使用權人在使用土地的過程中，不能隨意改變土地的用途，需要改變的必須取得政府的批準并辦理相關手續、繳納相關費用。

土地使用權人在行使權利的時候，如果為了社會公共利益，應當服從政府收回土地使用權的決定。《土地管理法》第五十八條規定，因公共利益需要使用土地時，因城市規劃實施需要舊區復建或調整使用土地時，土地出讓等有償使用的合同約定使用期限屆滿，未申請繼續使用土地使用權或者未批準繼續使用土地使用權的，因單位撤離、搬遷等原因，原劃撥的國有土地停止使用，公路、鐵路、機場、礦山等被批準廢棄等，存在上述情形時，可以收回土地使用權，土地使用者必須服從規定。

劃撥土地使用權的轉移，必須遵守有關法律、法規的規定。就劃撥土地使用權的性質而言，享有劃撥土地使用權的權利人沒有處分權。在土地供需矛盾日益尖銳化的今天，客觀來看，有些單位要求劃撥土地使用權；從房地產市場發展本身來看，也要求劃撥土地使用權。因此，為了合理利用寶貴的土地資源，國家允許劃撥土地使用者以土地上的房地產使用權進入房地產的市場交易中。但是要繳納相關的費用。1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》對劃撥土地上房地產使用權轉讓的方式和條件作了進一步的規定， “以劃撥方式取得的土地使用權的房地產轉移，必須按照國務院的規定報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府方可批準轉讓，由受讓方辦理土地使用權出讓手續。同時，應當按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。” 以及 “轉讓房地產報上級批準時，有批準權的人民政府可以按照國務院的規定辦理土地使用權出讓手續，轉讓方應當按照國務院的規定，從轉讓的房地產獲得的收益中，將土地收益上繳國家或者作其他處理。” 因此，土地使用者以任何方式轉讓劃撥土地所有權時，均應遵循上述規定。

畢竟，劃撥土地使用權是一個重要的權利。同時，也具有鮮明的特點。中國的經濟管理體制由計劃經濟過渡到市場經濟，中國的土地資源也由無償的無限使用變為有償的有限使用，所以劃撥方式有了明確的規定。只是， “劃撥” 方式在現階段的存在有客觀需要，劃撥土地使用權是社會主義的土地資源分配方式的特色，具有長期性。雖然存在局限性，長遠來看，要考慮減少劃撥土地適用的范圍。

2.出讓土地。出讓土地使用權出現在20世紀80年代末至90年代初，是隨著中國實行改革開放政策和深入實行土地使用制度改革而出現的一種新的權利類型。這一制度的出現體現了中國土地有償使用制度的確立和土地在供應制度上的根本變化，也是中國土地使用制度的重大改革。這一制度的非常強烈的政策性、理論性和技術性變革，對中國房地產的發展和土地市場的變化以及土地資源的合理分配產生了巨大的影響。

此外還有兩項法律影響深遠，即《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《中華人民共和國城市房地產管理法》。在這兩項法律規定中對土地交易中產生的一些問題進行了明確：首先是有效利用原則。由于土地使用權出讓是國家依法對土地進行管理、對國家土地資源進行分配的權利。說到底，確立土地使用權的最終目標在于最合理地配置土地資源，創造最高的社會效益、經濟效益和生態效益。其次，對土地的合理利用。土地使用權出讓是國家利用土地資源的重要方式，可以保證土地在國家計劃下的合理開發、利用。如果擅自改變用途，可以根據情節輕重，由相關部門給予警告或罰款，直至將土地使用權無償收回。三是保證土地使用的公平、公正、等價有償和誠實信用的原則。這是民事法律的一般原則，該原則要求民事行為自愿、公平、等價有償、誠實信用。使用該原則時，雙方的合理權益得到保護，出讓合同約定的各項權利義務得以全面履行。

（二）不動產登記制度

中國在不動產登記上采用登記成立要件主義原則以及登記對抗要件主義的例外原則。物權法第九條第一款規定（現民法典第二百零九條）：不動產物權的設定、變更、轉讓、消滅，依登記發生效力，未經登記不發生效力。法律另有規定的除外。這可以稱為混合型模式，也就是說，因為原則上不動產物權的變動采取的是形式主義，但例外采取的是意思主義。這與國外的房地產登記制度有所不同。

1.中國的民法對登記的推定力、假登記的效力、登記的公信力、登記請求權的發生原因和性質等問題的解決依賴于判例和學說。而一些國家采用不動產登記簿雙軌制。如歐洲的許多國家和美國，只把土地作為獨立的房地產進行登記。韓國受日本的影響，除了土地之外，建筑物也是獨立的不動產，因此登記簿有土地登記簿、建筑物登記簿，但在實際關系下，建筑物和土地是不同的不動產，沒有必要單獨設立登記簿。即，只保留土地登記簿，對于地上的建筑物，只需在土地登記簿上標題的標示欄中寫明即可。

2.登記簿與臺賬雙軌制。2015年，中國是登記簿制度和臺賬制度并置。即關于不動產的權利關系，是記載在登記簿上進行公示，從而達到交易安全的目的；同時，不動產本身的事實狀態則是記載在臺賬上，從而準確掌握情況。這種登記簿與臺賬的二元化，會導致登記的事項與臺賬的登記發生不一致同時，容易發生虛假登記的可能性。當物權發生變動時，有關該權利變動的登記應始終正確地符合實體關系，由于登記機關不履行形式審查權和公證制度，有可能出現與實體不符的不實登記或虛假登記。這些不一致的問題可以通過在制度上將臺賬納入登記制度來消除。另外，在中國，徹底的房地產交易安全依靠公示原則；德國、瑞士使用的托倫斯式登記制度中，使用公信原則，承認登記的公信力。韓國和法國在登記中都不承認登記公信力，物權交易的安全受到威脅。因此，審查和公證均是必要的。

由上可見，中國和國際上的一些國家因土地制度的不同而產生了不同的登記制度，這些登記制度都有自身的優點和缺點，需要互相取長補短。綜合上述內容，將中國不動產登記的形式及其權利整理成表格如表1。

表1中國不動產登記的形式與權利類型

（三）登記類型和效力的改進

由于中國的不動產登記類型不完整，所以中國需要改進更正登記、異議登記和預告登記的類型及效力。由于更正登記的適用前提條件是登記簿記載的權利狀態與事實狀態可能不相符，也就是協議發生的 “登記錯誤” 。這表明，更正錯誤并非易事。發生廣義登記錯誤時，不僅包括一般意義上的登記與原始狀態的不一致性，而且也包括在登記時記載與事實不符。這是因事后事由，發生登記記載與當前事實不符的情況。因為中國的民法典物權編對不動產登記簿記載事項錯誤的概念沒有明確解釋。因此，合理辨別登記錯誤，有兩個決定性因素：第一個因素，更正登記制度的目的；第二個因素，更正登記與現存其他登記類型的 “結存性” 。立法的宗旨是維護真實權利人的利益，平衡交易的公平與安全，這是更正登記設立的宗旨。因此，民法典物權編的更正登記要采用一般意義上的登記錯誤立法舉例，將所有與原始事實狀態不符的登記全部計入更正登記的范疇內，對因事后事造成登記簿上登記與既有事實狀態不一致性的部分，采用注銷登記的方式。在確定不動產登記效力方式時，必須同時考慮不動產物權變動過程中的利益因素。因為只關注債權當事人和保護善意的第三方，會疏于對利害關系人的保護。在相關規定中，只有象征性的內容，沒有具體意見，今后還需不斷完善，將這些內容重新制定并實施在不動產登記條例中。這就意味著，登記效力與交易當事人的保護、登記效力與利害關系人的保護、國家的確定方式與善意的第三方保護等都需要一個公平客觀的標準。

四、余論

眾所周知，土地、房屋在人類社會的發展進程中占有重要地位，土地和房屋權利的安全與不動產登記制度有著深刻而又緊密的聯系。不動產登記制度由來已久，從封建時代至今，不動產登記的目的是征收稅金與賦役，對所持有的財產規定明確的用途或事先防止與他人之間的糾紛。

從2007年制定的《物權法》中界定司法意義以來，中國希望明確法律依據與標準，通過建立不動產登記制度來建立全國統一的房地產登記制度。這是為了明確不動產物權歸屬的同時，保證不動產交易的安全性。因此，中國不動產登記法中包含登記要件主義的原則、債權行為和物權行為的內容。因此，應統一并系統地確立不動產登記手續中當事人的申請主義、實質審查、登記件數的費用繳納主義等內容。這次頒布并實施的不動產登記新規，制定了明確的登記法律依據、登記機關、登記手續、登記簿的統一性問題與登記類型，進而完善了相關法律體系。