財務管理視角下的房地產企業納稅籌劃分析

林念

[摘 要]房地產行業是我國國民經濟中的重要支撐。新時代背景下，國家不斷加強產業調控，加強對房地產企業的管理。房地產企業的涉稅內容較多，相關流程較為復雜，所以造成稅收支出成為一項重要成本支出。文章基于財務管理視角，就房地產企業的納稅籌劃展開具體分析，旨在開源節流，降低企業稅務成本。

[關鍵詞]財務管理；房地產企業；納稅籌劃

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2022）05-0043-03

房地產企業展開合理科學的納稅籌劃工作，不僅能降低稅務成本，幫助企業增加經濟收益，還能強化企業核心競爭力，協助其自覺形成納稅意識。當前，現有的政策給納稅籌劃提供了明確的引導和支持，若財務人員對政策解讀不全面，容易出現納稅籌劃風險。為此，必須要充分了解納稅籌劃重點工作，從多個角度采取合理措施，才能保證納稅籌劃合法合理。

（一）有助于減少納稅成本

房地產企業在各個行業中可以算是納稅大戶，其涉及的稅種也很多，涵蓋了土地增值稅、企業所得稅等等，這就意味著房地產企業的實際運營過程中會面臨較為沉重的稅收負擔。有數據統計，房地產企業的稅收數額占據了成本的19.06%。因此，科學合理地進行納稅籌劃，能夠在一定程度上幫助企業減少納稅成本，獲得更多的經濟效益。

（二）有助于提高競爭地位

市場競爭越來越激烈，再加上國家宏觀調控的逐步深入，使得房地產行業面臨的挑戰和困難更多。龍頭企業想在市場競爭中保障自己的領先地位，而中型規模的企業又想進一步提高自己的綜合水平，加入到龍頭企業的隊伍中去，小型規模的企業想在市場競爭中站位腳跟，獲得更多的市場份額。可見，房地產企業為了能提高競爭優勢，就必須降低成本，通過行之有效的納稅籌劃工作，幫助企業減輕負擔，加速其發展。

（三）有助于增加經濟收益

對于房地產企業稅收工作來說，其具有無償性、固定性和強制性，所以對于企業的資金流轉要求較高。從利潤角度來看，房地產企業的稅負超過利潤總額的一半。雖然稅收不能夠回避，但是企業可以通過合理的納稅籌劃，減少企業稅負。如公益性捐贈，在年度總利潤的12%以內的部分準予扣除[1]。這樣不僅能增加企業經濟收益，提高企業品牌知名度，還能優化企業聲譽，創造更多社會價值。

二、房地產企業經營中涉及的主要稅種

（一）土地增值稅

首先，房地產企業應掌握享受免征土地增值稅的優惠政策，依據政策條例的具體規定，以有償的形式獲得土地的行為就必須要繳納土地增值稅，同時不涵蓋繼承或贈送的土地。但是，就目前國內發展現狀來看，房地產企業獲得的土地形式幾乎都是通過有償途徑，因此其在實際的經營過程中，必須要繳納對應的土地增值稅。基于最新的土地增值稅政策條例，房地產企業繳納的土地增值稅是依據增值額和扣減項目金額的比重進行稅率的選擇，土地增值稅稅率有30%、40%、50%、60%四檔。可見，房地產企業面臨的土地增值稅繳納比重較高，財務部門必須要積極合理地展開納稅籌劃，做好相關數據的收集和統計，以最大程度地降低稅收金額。

（二）企業所得稅

房地產企業需要繳納的企業所得稅總額是當期應納稅所得額乘以適用稅率；應納稅所得額是由收入總額減去準予扣除項目金額。根據《中華人民共和國企業所得稅法》《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》中的明確規定：我國于2019.1.1—2021.12.31期間，對房地產企業年度應該納稅所得額未超過一百萬的部分，減按25%計入企業應納稅所得額，并按20%的稅率繳納企業所得稅；針對房地產企業年度應該納稅所得額超處于100萬～300萬之間的，減按50%計入房地產企業應納稅所得額，并按20%的稅率繳納企業所得稅[2]。可見，國家相關法律政策對于房地產企業的納稅影響較大，財務人員在進行納稅籌劃時，必須要全面地了解當下最新的政策條例，并結合工作實際情況，合理規劃稅務情況。

（三）印花稅

房地產企業在實際經營的過程中，會涉及土地產權的購買、使用、轉移等等，所以產權轉移需要繳納一定金額的印花稅。2021年2月27日起，全國人大常委會上將《中華人民共和國印花稅暫行條例》上升為法律，規定了房地產企業需要繳納印花稅中的產權轉移書據，并且按照所載金額的0.5%貼花[3]。

（一）決策階段納稅籌劃分析

1.從公司組織形式著手。這種形式主要考慮了房地產公司組織形式對于自身所得稅的影響，子公司具有獨立法人資格，而分公司不具有。通常情況下，房地產企業開發的項目涉及的范圍較廣，個別時候還是異地，所以需要在項目所在地建立分支機構，以此來保障項目的合理順利開發。有些房地產公司會選擇以子公司的形式承接開發項目，依據現行相關法律政策規定，子公司獨立核算和申報清繳中，其涉及的稅收相關風險不會影響到母公司。但是，如果以分公司的形式承接項目開發，其必須要在項目所在地預繳企業所得稅，而后交由總公司匯總清繳，并能靈活地調整盈虧，幫助企業有效地減輕所得稅負擔。這兩種模式區別最大的一點就是彌補之前年度的虧損。為此，公司負責人及財務人員應充分考慮到項目開發中的涉稅風險，考慮到公司之前年度虧損的實際情況，從長遠的角度進行規劃，制定行之有效的方案。

2.從項目開發形式著手。2021年2月，自然資源部相關司局發布了住宅用地分類調控文件，針對22個重點城市實現了兩大集中：集中掛牌和競拍[4]。可見，隨著時代的不斷發展，城市土地資源分配不均的情況依然未得到有效解決，近年來土地價格依然處于不斷上升的趨勢。隨著集中供地政策的逐步落實，各類資源更是朝著龍頭企業靠攏，進一步加劇了市場競爭程度。針對中小規模的房地產企業來說，他們的籌資渠道更加困難，必須要結合自身情況合理規劃納稅方案，才能夠從根本上降低納稅成本，助推自身的持續化發展。從項目開發形式的角度著手，涵蓋了自建自銷、自建代銷、合作開發等。如果房地產企業獲得了土地使用權，其選擇自建自銷方式，涉及的稅種就涵蓋了增值稅、契稅、土地增值稅等，總體來說稅負較重。但是如果房地產企業能夠找到一定實力的合作方出資合建，則可以以土地使用權作為投資，只需要按照銷售額繳納增值稅。

（二）建設階段納稅籌劃分析

1.從籌資方式的角度著手。房地產項目建設本身就具有周期長、投資金額大等特點，所以在開發的整個過程中需要有足夠的資金支持，才能保證項目開發進程的順利。籌資活動是保障項目開發順利進行的重要資金來源，一般劃分為有股權籌資和債權籌資，以及二者混合籌資的形式，對于不同的籌資方式相應產生的成本也不一樣。如果負責人能夠合理優化資金結構，選擇有效的籌資方式，就能在一定程度上降低稅負。如，用債權籌資方式進行，依據當前的稅收規定，在該過程中產生的相關利息費用，可以被計入到企業所得稅中提前扣除，但是這種方法的缺點是財務風險較高。而選擇股權籌資模式，雖然能夠降低財務風險發生概率，但是卻不能向債權投資，可以扣除資金占用成本。所以，在現實生活中，房地產企業應結合自身實際情況和內外部環境影響因素，找準合理的籌資方式，進而有效地降低稅負。除此之外，在營改增之后，稅率也發生了相應的變化，因此也需要財務人員對納稅內容進行細化和思考。

2.從利息費用的角度著手。在房地產企業的運營中，土地增值稅較為重要，很多稅務籌劃方案都是從土地增值稅開始的，其中就涉及了相應的利息費用。當前，《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定了：計算分攤利息支出有兩種方式，若房地產企業開發項目的利息費用較高，則按照項目計算分攤利息支出并且能夠出示金融機構證明，允許據實扣除，獲得更多的抵扣金額。如果項目開發的整個過程中，涉及的利息費用較低，或是不能夠按照轉讓項目計算分攤利息支出，以及不能夠獲得相關金融機構的有效證明，則需要直接按照取得土地成本所支付的金額及開發成本合計的10%金額予以扣除，則有可能獲得較好的降稅效果[5]。為此，財務人員必須要合理把控，做好對比和權衡，合理制定納稅方案。

（三）銷售階段納稅籌劃分析

1.從定價策略角度著手。在房地產項目的銷售階段中，負責人員必須合理定價，充分考慮到土地增值稅。當前，國內土地增值稅的適用稅率劃分為四級，具體要依據增值額占扣除項目金額的比例來決定適用的稅率。所以，房地產企業在定價的時候，首先需要充分考慮到免稅臨界點及各個適用稅率臨界點的計算，以有效避免提高房子價格造成稅率越級提高的情況。其次，《土地增值稅暫行條例》指出了對于納稅人建造的普通住宅出售，若是增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。所以負責人員需要考慮在不影響稅率的情況下，最大程度地提高房子售價，以此獲得更多的經濟效益。最后，基于營改增的背景下，精裝房的成本可以進行精裝抵扣，所以房地產企業可以適當地增加精裝房的數量，將項目建設的成本適當提起來，由此減少稅負，幫助企業獲得更多經濟收益。

2.從促銷方式角度著手。就國內整體情況來看，各個城市的房地產銷售競爭十分激烈，且各地大城市相關調控政策的先后出臺，如限購、限貸等，導致市場競爭更加激烈，各種搶占市場份額的促銷手段持續出現。在該背景下，不同促銷手段涉及的稅不一樣，所以財務人員必須要將其考慮到納稅籌劃方案制定中，旨在通過促銷模式獲得額外的收益，實現價值增值。依據《增值稅暫行條例實施細則》中的相關條例，購房贈禮等促銷手段中的禮品需要視同銷售計算并繳納相應增值稅。但是，如果房地產企業在前期規劃的階段中，就有這樣的意識和行為，將禮品作為房屋配套的產品一起作價出售，整體售價不變，也就是說不需要對禮品部分單獨繳納增值稅。但是，這種方案也存在一定的涉稅風險，若促銷手段不合理，則會被視為銷售行為處理，且對于財務人員的綜合能力要求也較高。為此，房地產企業應進一步完善現有的合同條例，對促銷模式等進行科學管理，避免將促銷行為當作銷售行為，降低涉稅風險。

（四）清算階段納稅籌劃分析

清算工作是房地產項目的收尾環節，財務人員也應重視該階段的納稅籌劃工作。目前，在法律政策的依據下，土地增值稅清算逐步采用“三分法”。具體來說，就是將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別列為清算對象。因為各地在土地增值稅清算方面的標準和實務并不一樣，房地產企業依然需要把握相應原則，對清算階段的納稅內容進行考慮。一方面，財務人員需要掌握土地增值稅清算的時間節點，雖然在政策條例上沒有明確規定清算時間，但是房地產企業依然可以借助開發周期、剩余業態的把握合理安排清算時間。與此同時，要和當地稅務機關等積極交流合作，加強聯動力度，安排好相關成本確認要素，并不斷調整完善。另一方面，結合“三分法”對開發項目的業態進行梳理，財務人員將其劃分為成本核算對象，依據前期的定價策略，結合實際情況做土地增值稅預清算，以此保障各業業態都包含有合理的增值率，最大程度地降低稅務。此外，財務人員應提前預計當年的土地增值稅清算情況、清算后年度的銷售房產情況、結合項目確認收入時間和公司其他資金安排情況，提前合理預計所得稅匯算金額，確保稅負在合理范圍內，保障公司的健康發展。進一步完善稅務管理、票據管理等制度，針對納稅風險制定針對性的應急措施，強化納稅籌劃工作人員的綜合能力，為房地產企業的正常運轉保駕護航。

立足于財務管理視角下，房地產企業的納稅籌劃工作應充分考慮多方面影響因素，結合自身實際情況，合理解讀當前的法律政策，進而選擇恰當的納稅籌劃途徑和方案，以此減輕房地產企業的納稅負擔。

[1]許士杰.基于財務管理的房地產企業納稅籌劃[J].中國集體經濟，2021（35）：96-97.

[2]孫媛媛.房地產企業納稅籌劃研究[J].合作經濟與科技，2021（22）：158-159.

[3]周艷俠.新會計準則下房地產企業納稅籌劃探討核心思路分析[J].納稅，2021，15（30）：49-50.

[4]凌媛.房地產企業納稅籌劃風險防控策略探究[J].納稅，2021，15（29）：48-49.

[5]劉香麗.新形勢下房地產企業的納稅籌劃分析[J].納稅，2021，15（24）：62-63.