房地產政策短期松動不改長期趨勢

趙波

短期內調控政策放松和樓市回暖，是不是意味著會出現樓市調控的新拐點呢？我個人的觀點是不大可能，短期的這種松動不改變房地產調控的長期趨勢。

目前政策有所放松，一方面是對于過去一段時間一刀切式地產調控政策的糾偏，另一方面是出于短期穩增長的目的對政策力度做了一定的逆周期調整。

房地產結構的調整大方向目前還是很明確的，房住不炒，要讓住房回歸居住屬性。

要穩定房價預期，讓房價回歸到合理水平。手段上通過長租、公租、保障房等多層次市場來建立一個立體的房地產市場，目的在于減少無效率或低效率投資，使得資金進入到那些有充分生產力進入的行業。

傳統的房產開發基本上不需要太多創新，靠地產投資雖然能一定程度刺激投資規模，但對于人均收入提高的作用在不斷下降。中國需要有更多高質量的、高全要素增長率的投資來填補由于地產投資下降帶來的空缺。

目前，我國房地產結構性改革存在著許多阻力。

首先從需求來說，家庭投資手段單一。目前問老百姓買什么，很可能還是買房子。中國的老百姓除了股票、基金和房地產外，沒有其他更好的投資渠道。而股票分紅低、風險大，對于缺乏對沖手段的居民來說并不是一個很受歡迎的選項。企業方面，相對西方發達國家，中國企業的直接融資比例低，主要還是通過銀行借貸這種方式來進行融資。借貸就要抵押物，企業拿什么做抵押？銀行是最青睞房地產企業的，因為能看到抵押品，即土地。

第二是房產多元屬性。房產包括提供居住、投資、教育、公共服務等多種功能。房產在中國不只具有居住屬性，還有投資屬性。房產是一種資產，盡管房住不炒，但是不能否認它的資產屬性，需要將居民正當的投資需求與房地產投機區分開來。房地產還有教育屬性，大量積蓄買個“老破小”，是為了讓孩子有個學位，享受到優質的教育資源。一些其他的公共服務，如醫療、環境、交通等，也與房屋的位置有關系。

第三是中國的財政分權下地方政府缺少收入來源，當然中央每年會提供一些轉移支付，但是相對于地方的支出需求仍然有缺口，于是地方政府將房地產的土地出讓作為“印鈔機”，來支持基建投資和城市發展。另外，從傳統思維來看，房地產有很強的短期投資拉動作用，所以對于那些以地方GDP增長為激勵的官員來說，房地產是見效快的刺激工具。地方政府通過低價出讓土地，吸引企業短期內加大投資，既發展了當地經濟，也帶來了稅收和就業的增長。

第四，房地產是商業銀行的重要投放貸款去處。商業銀行在放貸時，與其投一個名不見經傳的私營初創企業，不如把錢貸給房地產。現在房地產風險大了，商業銀行就專門貸給房地產行業的國企，認為他們的風險最小，這是中國缺乏好的投資機會的跡象。

第五，房地產業有杠桿率高的特點。過去十年、二十年，房地產業的資產負債率一直在百分之七八十。這種高負債的風險在經濟上行時不會體現出來，但在經濟下行壓力下就會體現出來。如何安全地清除這些埋藏在經濟中的定時炸彈是一個棘手的問題。