房地產企業財務管理與成本控制協同管理的思考

市場經濟的發展為房地產行業帶來了新的活力，提供了更加廣闊的市場。財務管理與成本控制在房地產企業管理中占據了重要的地位。房地產企業優化財務管理，科學地進行成本控制能夠增加企業在市場內的綜合競爭力，提高企業的經濟效益。

房地產行業是國民經濟的支柱性產業，對經濟的發展發揮了巨大作用。房地產企業的財務會受到市場諸多因素的影響，增加了企業的運行成本。目前，房產企業的競爭壓力日益增加，為了在市場上站穩腳跟，企業要優化財務管理，增強企業的成本控制。財務管理、成本控制是制約其發展的關鍵因素，二者協同管理，可保證項目實施過程信息溝通，對資金協同管控、控制風險、高效決策。因此，探索協同管理策略十分重要。

一、房產企業財務管理和成本控制的特點

（一）周期長

房產企業財務管理與成本控制具有周期長的特點。房地產開發項目的周期較長，工程造價成本高，在項目開發的全過程都需要做好財務管理與成本控制。如項目開發前期的資金籌集，項目進行中的材料采購、施工中產生的消耗與收獲的利潤、房地產后期的營銷等環節都離不開高效的財務管理與成本控制。房地產項目的資金周轉率低，項目開發周期較長，資金渠道狹窄等問題為財務管理與成本控制帶來巨大的挑戰。

（二）風險性高

房地產項目的開發周期長而且資金籌集困難，資金的規模較大，在項目進行的過程中涉及較多的因素，會受到自然環境以及周圍人為因素的影響延長施工周期，為財務管理與成本控制增加了難度。房地產項目在開發的過程中涉及較多的施工環節，不同環節都存在一定的安全隱患，提高了房地產開發項目的風險。財務管理與成本控制基于房地產項目進行，房產項目開發的風險性提升，財務管理與成本控制也會面臨巨大的風險。

（三）管理難度大

房地產項目構成較為復雜，在項目開發前、開發的過程中以及項目結束后都面臨著各類費用支出，如開發前的資金預算，資金籌集等，在開發過程中土地的出讓金、拆遷安置費與補償費，施工中前期工程費用、基礎設施建設的費用，材料的購買費用，施工人員的薪資、場地租賃后收獲的費用都需要財務部門做出預算與核算，并且分析目前項目開發中存在的財務安全問題。在項目開發的不同階段，成本內容也會發生改變，財務部門的管理與成本控制都需要動態性的跟進，確保財務數據為項目決策提供科學的數據支撐，增加了房地產項目財務管理與成本控制的難度。

二、房產企業財務管理和成本控制協同管理重要性

協同管理可實現管理過程料、人、機等各項成本和財務管控過程支付、盈余等成本信息之間協同管理，加速企業內部財務數據之間的融合。同時，可將資金作為主線展開管理活動，管控現金流，提高資金利用率。協同管理還能規避風險，降低損失。此外，財務管理以及成本管控二者目標一致，可展現其聯動作用，創造更高收益。

房地產企業的成本控制與財務管理協同管理符合社會對房地產企業的要求，房地產行業的發展方向會隨著社會的發展方向不斷變化，傳統的房產企業的準備資金不能確保房產項目在運作時順利推行，大部分企業的財務管理都屬于外源資金的管理，其中要保障外源資金的合法性、渠道的正當性。目前財務管理與成本控制協同進行主要是對外源資金的管理以及對內優化企業的管理方式，節約更多的成本，財務管理的信息可以為成本控制提供更加有力的信息支撐，成本控制也能最大程度保障企業財務管理目標的實現，有助于企業內部的配置優化，促進房產企業的可持續發展。

三、房地產企業財務管理和成本控制協同管理中存在的問題

（一）融資控制

融資是房地產企業中必不可少的一環，融資的方式主要分為內源性融資與外源性融資，每一種融資的方式都有自身的長處與短處，其中外源性融資的風險性較高，會受到社會各種因素的影響。房地產財務管理與成本控制的協調管理會受到國家政策以及市場環境的影響，銀行信貸對房產融資的標準不斷改變，并且呈現出標準不斷上升的趨勢，銀行對房地產項目的貸款利率在不斷增加，資金成本提升，為財務管理和成本控制的協調管理增加難度。

（二）資金控制問題

房地產業的財務管理和成本控制協同管理存在較多的管理機制管理制度，機制與制度的不斷增加一方面打壓了員工的工作熱情，在工作中會受到諸多的束縛，資金控制的各個環節也會受到更多限制，財務管理人員在實際工作中會出現工作失誤等問題，對資金控制造成了負面的影響。房產財務管理與成本控制協同管理，不僅要對企業管理中的辦公、宣傳以及溝通等各個環節的資金進行成本控制，更要考慮房地產項目在開發的過程中施工環節、材料購買、產權轉讓等內容的成本控制，并且優化每個環節，減少資金的開支。但實際管理中房產企業會受到多方面要素的影響，每個環節的成本控制無法有效落實，降低了房地產財務管理與成本控制的效率。

四、房地產企業財務管理和成本控制之間協同管理策略

（一）明確思路

首先，為實現對資金的統一管理，可設立結算中心。根據運營情況，完善內部基金集中管控相關機制，建立財務信息共享平臺，設立結算中心，對企業內部財務資源加以整合，以降低管理過程成本需求，提高內部資金管理能力。企業還需對業務流程展開全面梳理，精準確認成本管控要點，在崗位分離這一原則之下，對內控崗位科學設置，完善資金控制以及審批等程序，實施授權審批制度，對企業現金流和資金預算展開全面分析，強化成本監管力度，以“收支雙線”的管理模式，協同管理財務與成本。

其次，建立協同共管機制，從員工視角出發，提升協同管理責任意識，將企業各崗位員工職責加以明確，保證協同管理相關要求全面落實。加強各部門之間協調與溝通，并突出財務內控在企業內部權威性，轉變以往扁平化的管理結構，以嚴格追責機制，約束內控行為，展現財務、成本二者協同管理價值。

最后，還需不斷提升相關人員業務水平，提升企業內部資金使用效率。協同管理主要以資金管理作為核心，因此企業應建立資金全過程的管理機制，按照項目規模確定材料用量。市場部展開調研，對資金用量精準確認。還可結合資金管理需求，創設彈性管理機制，評估效益，將資金管理的關口前移，利用資金貼現計算形式，降低使用過程機會成本。在資金的事中管理過程，以權變管理之理念，對風險加以評價，實現對沉淀成本的精準計算。事后及時反饋，優化配置資源。可從事務所內引進財務專家，輔助協同管理具體工作，保證決策過程專業性，措施實施客觀性。

（二）全面管控成本

第一，在材料成本方面，企業內部財管中心需全面審核采購合同、招標文件當中材料金額，并且對材料數量全部審核。在此之前，深入市場展開調查，保證材料成本得到有效控制。

第二，在預決算審計方面，需要對房產企業內部不同部門管理權責加以明確，財管中心提供工程預決算全面資料，對于決算活動加以配合，高效完成復審以及三審等工作內容。成本管控中心編制預算，結合計劃完成審計成本的控制，并對預決算展開重復審計，對重要成本節點展開全面監控，并對結算結果全面負責。

第三，稅收成本方面，房產企業需要以稅收籌劃這一視角完成稅收成本的管控。結合國家新稅改政策，在拿地、設計、施工、銷售、運管等多方面開展籌劃工作。例如：項目拿地期間，企業需科學選擇地塊獲取方式，規避銷售配套設施這一行為;項目設計環節，以稅前抵扣籌資形式，將企業稅負降低，結合各項業務稅率標準，科學劃分，分別計算;項目的建設階段，兼顧甲方所提供的材料以及包工包料等模式，分析扣除稅收之后項目的利潤額，對于稅收政策充分利用，降低應繳稅金。

（三）完善成本控制體系

房地產屬于資金密集型產業，項目在進行的過程中需要大量的資金支撐以及資源消耗，健全的成本控制體系才能確保成本支出與資金管理的科學性。目前部分企業的成本控制力度較弱，并沒有成本預算控制，成本預算缺乏足夠的科學性，在成本計算時也存在壓縮預算的情況。對此成本控制要結合房地產項目的實際情況，科學地規劃資金的使用，及時發現資金使用中可能存在的問題，對項目在未來建設中可能存在的資金問題進行風險預案，避免項目運作時資金鏈斷裂帶來的問題。

資金控制主要分為兩方面內容，一方面是內源性資金，主要是房產企業在運行時消耗的資金，內源性資金分為收益與折舊，企業自身的儲蓄變為資金，自己投資自己，這種資金的自主性更強，并且能夠降低外部資金帶來的風險問題。內源性資金的控制要求財務部門做好企業內資金的核算，項目投資的預算，分析項目進行后需要多少外源性資金的投入，對房產企業內部的資金風險進行評估，降低項目進行后帶來的風險。另一方面是外源性資金的控制，外源性資金主要是依靠其他經濟體進行融資，分為銀行貸款、股權融資、商務租賃以及商業信用等內容，外源性資金適用于大規模的房產項目投資，成本較高，風險性較高，會受到市場環境，政府政策的影響，在資金控制時要重視資金來源的渠道對房產企業后續的影響，控制資金的數量，增加項目進行過程中獲取更多資金的途徑，提高項目的收入。

（四）協調管理關系

財務管理與成本控制協調管理需要協調管理關系，明確直接影響項目收益的關鍵性因素，并且在項目開始前對項目進行深入的分析，明確企業的資金情況以及企業的資金籌集渠道，使用利稅測算的方式對目前的財務狀況進行分析，了解現階段企業的生存環境，制定評估報告，為企業的決策提供全面的信息。企業的財務管理與成本控制要與企業的發展方向保持一致，尤其信息化社會行業壟斷的壁壘被突破，對此房產企業在財務管理方面要不斷優化，有效控制資金，促使資金管理融入房產項目的每個生產環節。

推行分級管控的方式，財務管理中構建成本控制責任機制，成本工作開展時各個項目能夠有效運作與協調，對項目中涉及的資金合理規劃使用，提高資金的使用效率。資金管理與成本控制的系統較為復雜，要平衡二者之間的關系，形成良好的管理風氣，各部門之間的目標一致，減少業務部門之間的矛盾，實現企業內各部門財務信息資源共享，對此推行分級管理的方式，層層遞進的方式增加了財務管理的層次性，有效掌握企業內部的運行成本，優化部門運行時的資金，提高企業財務管理與成本控制協同管理的效率。

細化管理目標，房地產項目較多，包括銷售、施工，每個部分都涉及了諸多的環節，對此構建細致的管理與控制目標，為財務管理與成本控制協同管理奠定堅實的基礎，成本控制與財務管理協同管理的重點環節是二者的目標一致，信息共享，所以在管理的過程中應用更加先進的信息化技術，加強各部門之間的信息往來，實現財務信息共享，財務管理部門通過信息化平臺調取各部門的財務使用情況，為房產企業的成本控制制度的制定提供數據信息，提高財務管理和成本控制協同管理的質量。

（三）規范運作

協同管理過程，房產企業可制定ERP方案，將企業人力、財力與物力等管控環節評價指標加以量化，為財務管理以及資金使用等方面決策奠定基礎。作為企業財管工作重要工具之一，ERP管理過程其成本結構和功能較為特殊，能夠對成本實時記錄，和管理數據展開對比，提高管控質量以及效率。運用過程，主要將供應鏈的思想作為管理基礎，融合不同管理功能，實時對企業供應鏈當中各項資源集中管控，利用ERP展開財務預算、成本核算等，可設置數據專項接口，集成管理各項成本數據。使用作業成本法，將項目實施環節資源消耗向不同作業單元進行分攤，同時，將產品產生作業成本劃分到具體項目當中，實現對成本使用方向的精準追蹤，并且對成本膨脹展開控制，將企業經營成本有效降低。使用ERP系統，還可通過管理會計方式，深入分析成本對象標準以及差異等，利用信息技術對成本數據展開采集與分析，為企業財管工作核算管理提供支持，為財務成本融合管控奠定基礎。

結 語

總之，房產企業要在激烈的競爭形勢當中占據優勢地位，需要提升內部管理水平，更好地適應政策、環境等變化，借助財務管理、成本管控的協同管理優勢，將經營成本合理降低，提高效益。

（作者單位：蘭州新區鐵路建設投資有限責任公司）