房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控

隨著政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場逐漸透明化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大挑戰(zhàn)。面對目前的發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)為保障利潤率，加強自身競爭能力，須做好企業(yè)內(nèi)部會計成本核算與管控工作。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，行業(yè)間的競爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率增速逐漸趨緩，加上政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得該行業(yè)的發(fā)展受到較大影響，在這個發(fā)展背景下，為保障企業(yè)自身利潤，許多企業(yè)開始關(guān)注內(nèi)部成本管控，從源頭上控制企業(yè)成本，確保企業(yè)整體利潤。因此，做好企業(yè)會計成本核算與管控，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要工作，也是企業(yè)為后續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)的關(guān)鍵一環(huán)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的重要性

做好企業(yè)會計成本核算與管控，對夯實企業(yè)管理基礎(chǔ)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展具有關(guān)鍵的現(xiàn)實意義，主要表現(xiàn)在以下幾點：

首先，有利于控制企業(yè)成本，優(yōu)化資源配置。房地產(chǎn)企業(yè)要想保證整體效益，必須嚴(yán)格控制運營過程中的會計成本，將事前、事中以及事后的各項費用支出進(jìn)行統(tǒng)一管理，充分利用企業(yè)資源，同時，房地產(chǎn)企業(yè)要想長期可持續(xù)性發(fā)展，必須立足于企業(yè)整體的會計成本核算體系，將企業(yè)日常正常的運營管理和項目的開發(fā)建設(shè)建立在科學(xué)合理的會計成本管理體系上，從整體效益出發(fā)，科學(xué)管控企業(yè)的收入與支出，將資源充分利用，進(jìn)而做到在降低企業(yè)日常運營支出的同時能夠控制項目開發(fā)成本。

其次，對提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平有重要作用。面臨新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，各個企業(yè)為獲得更大作用的競爭力，越來越重視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作，努力實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。為使自身發(fā)展不落后，必須順應(yīng)新形勢，提升經(jīng)濟(jì)管理水平。而會計成本核算與管控工作是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的重要內(nèi)容，在房地產(chǎn)項目開展中，各個階段的成本都依據(jù)具體定額進(jìn)行管理，使得項目開發(fā)全過程的資金流通更加規(guī)范化，隨著會計成本管理過程的不斷完善，各個環(huán)節(jié)的工作人員各司其職，有序開展會計成本控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平也在不斷提高。

最后，有利于規(guī)避企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險。在項目開展前期，會計成本核算體系可將項目開發(fā)建設(shè)的整個環(huán)節(jié)都納入管控范疇，并將項目開發(fā)的立項、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、竣工結(jié)算、銷售等各個環(huán)節(jié)建立在會計成本核算體系基礎(chǔ)上，對每個階段的成本支出進(jìn)行分析評估，得出項目開發(fā)預(yù)算，并形成成本管理科學(xué)合理決策;在項目實施過程中，企業(yè)可依據(jù)成本預(yù)算確定項目方案，合理分配項目資金，防止資源分配不合理影響項目質(zhì)量，同時也能夠使得項目開發(fā)過程中各項支出更加明晰，利于管理人員調(diào)整方案，保證項目能在正常工期內(nèi)完工。會計成本核算與管控數(shù)據(jù)使得企業(yè)會計成本有據(jù)可查，有利于企業(yè)加強監(jiān)督反饋，及時發(fā)現(xiàn)發(fā)展過程中的問題，防止期間經(jīng)濟(jì)管理不合理引起不必要的損失。在房地產(chǎn)項目結(jié)束完工后，還可依據(jù)會計成本管控數(shù)據(jù)，總結(jié)吸取經(jīng)驗，為以后的項目管理提供經(jīng)驗，切實有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算特點

房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算具有其特點，主要表現(xiàn)在：一是成本核算種類多，核算針對性強。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)的過程中，涉及工程論證、土地獲取，而后才能進(jìn)行項目開發(fā)和銷售，這個過程會持續(xù)較長時間，且涉及內(nèi)容較為復(fù)雜，投資較大，同時，項目類型不同，后期的稅務(wù)清算要求不同，因此對不同項目的會計核算需根據(jù)具體的項目特征開展工作，會計核算針對性強。二是會計核算時間跨度大，對于房地產(chǎn)企業(yè)，項目建設(shè)需滿足政府相關(guān)要求后，進(jìn)行預(yù)售，在商品交付前，會向客戶收取意向金進(jìn)行預(yù)售，并簽訂合同，辦理貸款，這些環(huán)節(jié)與會計核算的實際收入時間契合度有所不同，因此，會計核算需對成本分別進(jìn)行統(tǒng)計與核算，直到其與實際收入相符。三是由于房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，涉及的稅收金額較大，如契稅、印花稅、增值稅及稅金附加、企業(yè)所得稅等，不同稅種的計算方式不同，因此會計核算應(yīng)根據(jù)不同口徑進(jìn)行預(yù)繳，同時依照稅務(wù)有關(guān)約定條件進(jìn)行一定的匯算清繳。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算和管控中存在的問題

（一）成本管控體制不完善

一個完善的成本管控體制是企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，然而我國目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展過程中會計成本管控體制的完善程度較差，缺乏明確的成本管理目標(biāo)，企業(yè)內(nèi)部成本管控水平亟待提高。雖然許多企業(yè)開始將關(guān)注點從項目開發(fā)轉(zhuǎn)到內(nèi)部成本管控上，并為了其發(fā)展開展了一系列管控措施，但是只停留于較淺層面的實施，具體的操作環(huán)節(jié)還不能得到更完善的制度保障，而且由于長期以來對成本管控工作有所欠缺，從整體上來看，企業(yè)對于會計成本控制制度的建立缺乏完整性，并未立足于整個企業(yè)和實踐性的企業(yè)分析，一些細(xì)節(jié)上的操作尚不合理，使得企業(yè)在運營過程中的成本控制工作缺乏精準(zhǔn)的指導(dǎo)，出現(xiàn)了信息不統(tǒng)一的情況，

在房地產(chǎn)項目實際運行過程中成本管控效果不佳，從而影響了房地產(chǎn)項目的發(fā)展。

（二）缺乏全過程的成本控制

全過程管理是建立在整個項目工作的基礎(chǔ)上的，那么管控工作的開展也必須涉及項目的各個環(huán)節(jié)，如此才能發(fā)揮出管控效果。然而當(dāng)前的許多房地產(chǎn)企業(yè)在實踐過程中，只將重點放在銷售方面，以銷售數(shù)據(jù)為依據(jù)確立企業(yè)利潤指標(biāo)、凈流量指標(biāo)等工作計劃，在項目開發(fā)過程中的土地儲備數(shù)量、開盤節(jié)奏以及市場營銷等方面的成本核算缺乏整體數(shù)據(jù)分析，企業(yè)的成本管控工作與實際運營成本不符。

（三）成本核算對象不清

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算內(nèi)容較多，涉及面廣，包括住宅、商鋪、車庫等多個項目種類，每個種類還涉及土地成本核算、配套設(shè)施開發(fā)成本等多個方面，同時，許多項目是分期或分批開發(fā)，在進(jìn)行核算時，沒有根據(jù)實際情況采取明確的核算方法，成本核算對象不明晰，會計科目表明細(xì)科目不清楚，使得企業(yè)成本利潤數(shù)據(jù)不可靠。

（四）會計成本控制方法固化

會計成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中必不可少的環(huán)節(jié)，該項工作涉及企業(yè)內(nèi)部各個部門的全面參與和溝通協(xié)調(diào)，這也是成本控制高效開展的重要條件之一，如此來看，采用科學(xué)的成本控制方法至關(guān)重要，有效的方法才能使控制措施更有針對性、時效性。但是目前的房地產(chǎn)企業(yè)仍未真正做到這一點，許多企業(yè)仍然采用過去的一套方法，針對地產(chǎn)項目進(jìn)行核算，成本核算方法較為固化簡單，已經(jīng)無法滿足當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展需求了，傳統(tǒng)人工簡單化的計算無法兼顧企業(yè)發(fā)展過程中的多種因素，也無法獲得其他多個部門的不同信息，估算出來的結(jié)果只能反映出片面的會計成本信息，對企業(yè)的發(fā)展實踐不具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算和管控措施

（一）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算主要包括對開發(fā)項目所產(chǎn)生的費用進(jìn)行歸集和分配，從而根據(jù)成本核算對項目成本費用做出預(yù)算，使得項目開發(fā)費用在成本核算范圍內(nèi)，有助于企業(yè)嚴(yán)格管控成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善企業(yè)的成本核算方法，根據(jù)會計準(zhǔn)則確定成本核算對象與具體的核算方法。成本核算的內(nèi)容主要包括確定成本核算對象、設(shè)置成本項目、歸集與分配成本費用、核算成本。

成本核算對象通常是企業(yè)成本預(yù)算的單項項目，不同的項目對象采取不同的核算方法，對于有相同的開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型、施工單位或總承包的開發(fā)項目，一般設(shè)置為一個成本核算對象;對于開發(fā)項目較小、工期較短的項目，可將每個項目獨立設(shè)置核算對象;對于工期較長、規(guī)模較大的項目，可根據(jù)項目的區(qū)域、工期、功能區(qū)設(shè)置核算對象，例如，同時有公寓和寫字樓等不同功能的裙樓，可按照不同功能區(qū)劃分核算對象。當(dāng)只開發(fā)一個房屋類項目時，對于造價較低的配套設(shè)施可不作為成本核算對象，而是直接計入房屋等開發(fā)項目的成本中。

對于成本費用，在成本核算過程中，應(yīng)先分配核算對象所屬的成本項目，然后核算出對應(yīng)的成本支出。在出現(xiàn)兩個及以上的核算對象時，應(yīng)借助輔助類科目進(jìn)行項目歸類，從而分配到對應(yīng)的成本項目中。在進(jìn)行成本核算時，應(yīng)先根據(jù)成本預(yù)算、決算、結(jié)算數(shù)據(jù)對明確開發(fā)成本，對應(yīng)付未付款項進(jìn)行預(yù)提。同時，在核算時，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對于本期發(fā)生的應(yīng)該由前期、本期或后期項目分?jǐn)偟闹С鲎龃龜偺幚怼?/p>

（二）建立企業(yè)項目全過程成本管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目要想保證整體效益，必須嚴(yán)格控制開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)的成本，將項目立項、預(yù)算設(shè)計、項目招標(biāo)、實際施工、結(jié)算、竣工交付以及后續(xù)銷售、物業(yè)管理階段的各項費用支出進(jìn)行統(tǒng)一管理，立足于項目的全過程成本管控，將企業(yè)日常正常的運營管理和項目的開發(fā)建設(shè)建立在科學(xué)合理的成本管控體系上，從整體效益出發(fā)，科學(xué)管控企業(yè)的收入與支出，將資源充分利用，進(jìn)而做到在降低企業(yè)日常運營支出的同時能夠控制工程項目成本。因此，面對新的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的全過程成本控制機制，并開展合理的財務(wù)、項目以及資金等預(yù)算，之后建立完善的年度、季度的成本管理目標(biāo)，將其全面落實到實際工作中的同時，更好地保障財務(wù)成本管控工作合理開展，更要注重財務(wù)成本的精細(xì)化管理，確保財務(wù)成本的合理性。除此之外，企業(yè)會計成本控制體系還要根據(jù)項目具體的實際情況進(jìn)行補充，提高其科學(xué)完整性。落實好管理制度的責(zé)任，優(yōu)化會計成本控制的管理流程。

（三）提高資金周轉(zhuǎn)率，減少成本消耗

提高房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)率，能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和回款速度，使得企業(yè)利用回證資金再次投放其他項目，實現(xiàn)資金的高效利用。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)率，可從以下幾點著手：一是可在保證項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上適當(dāng)壓縮項目周期，減少項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的成本，例如，在項目開發(fā)前，提前了解相關(guān)政策流程，做好準(zhǔn)備工作，降低項目開發(fā)時間成本;二是加強部門間的協(xié)調(diào)溝通，依靠內(nèi)部完善的管理體系減少不必要的資源浪費;三是提高成本控制水平，提高資金綜合利用率，落實監(jiān)督機制，每個環(huán)節(jié)的成本控制有人負(fù)責(zé)，也要有人監(jiān)督。企業(yè)可以根據(jù)每個部門、各個環(huán)節(jié)的具體情況，建立人員考核機制，例如，對于項目建設(shè)中的物料、材料，應(yīng)規(guī)范化使用，派專人負(fù)責(zé)處理監(jiān)督，不允許鋪張浪費，多余的完整材料可以回收再利用，做到資源充分利用，節(jié)約采購成本。如此，每個人都有具體的成本控制目標(biāo)，將該目標(biāo)作為考核的標(biāo)準(zhǔn)之一，從而調(diào)動工作人員的積極性，更好地控制項目成本支出。

（四）采用數(shù)據(jù)化方式豐富成本控制手段

近年來，信息技術(shù)發(fā)展較快，逐漸滲透到社會發(fā)展的各個領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。企業(yè)日常運營與項目建設(shè)的檔案和數(shù)據(jù)對企業(yè)后期項目建設(shè)和發(fā)展有借鑒意義，然而其相關(guān)的資料信息涉及整個項目的方方面面，日常的項目工程信息都需要做到仔細(xì)歸檔，還要保證其準(zhǔn)確性，整理起來有一定難度，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強會計數(shù)據(jù)化建設(shè)，利用信息技術(shù)將會計信息數(shù)據(jù)化，利用信息化管理相關(guān)數(shù)據(jù)資料，數(shù)據(jù)統(tǒng)計失誤小，可以大大減輕工作人員的工作量，也提高了管理工作效率和管理水平。在會計成本控制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依托數(shù)據(jù)化管理，不斷豐富成本控制手段，改變傳統(tǒng)的單一成本控制模式，創(chuàng)新成本控制方法，不斷實踐總結(jié)經(jīng)驗從而形成符合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點的專業(yè)成本控制體系，促使企業(yè)會計成本控制取得進(jìn)一步提高。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)強化會計監(jiān)督職能，財務(wù)會計人員應(yīng)依據(jù)法定政策、制度，采用科學(xué)合理的會計方法，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中的會計核算的有效性、合法性、合理性進(jìn)行監(jiān)督，一方面對會計資料的監(jiān)督，主要監(jiān)督企業(yè)會計憑證、會計賬簿等會計資料，確保企業(yè)會計資料的真實性、準(zhǔn)確性;另一方面是對資金安全的監(jiān)督，主要監(jiān)督企業(yè)的資金流通、財產(chǎn)保全，保證企業(yè)資金安全。

結(jié) 語

會計成本控制工作對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用，尤其是在新經(jīng)濟(jì)形勢的推動下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)，企業(yè)間的競爭日益激烈，而會計成本把握著房地產(chǎn)企業(yè)正常運行的命脈，企業(yè)要想實現(xiàn)長效發(fā)展，須結(jié)合自身實際情況采取合理措施完善會計成本核算與管控辦法，進(jìn)而利用成本管控機制落實管控工作，并不斷進(jìn)行自我檢測，隨時發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，不斷改善和優(yōu)化，切實提升會計成本控制實效，不斷提升企業(yè)成本控制水平，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：山東聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）