打破路徑依賴 探索新發展模式

聞廣 成立

摘要：2021年的中央經濟工作會議將房地產政策提至“著力暢通國民經濟循環”的主要工作任務中，房地產業作為國民經濟支柱產業的地位再次得到肯定。同時，會議對房地產政策調控作了新的調整，將對未來房地產市場發展產生重大影響。

關鍵詞：穩增長;良性循環;新發展模式;租售并舉

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0018-03 收稿日期：2021-12-15

作者簡介：聞廣，武漢城建集團董事會秘書。

成立，武漢城建集團董事會辦公室高級研究員。

2021年12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京舉行。作為未來經濟發展和政策走向的重要風向標，此次中央經濟工作會議（以下簡稱“會議”）堅持穩中求進工作總基調，對經濟形勢做出了新的判斷，對房地產業作了新的定位，對房地產政策進行了新的調整，必將對未來房地產市場發展產生重大影響。

1 經濟發展三重壓力下，穩地產是穩增長的重要支撐

會議指出：“我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”。相比于2020年提出的“疫情變化和外部環境存在諸多不確定性，我國經濟恢復基礎尚不牢固”，中央對當前經濟形勢的判斷是“更為復雜嚴峻和不確定”。2021年我國GDP增速持續下行，三季度同比增長4.9%，兩年平均增長4.9%，這是1992年以來、除去2020年疫情特殊時點外，實際GDP當季同比增速首次跌破5%，經濟穩增長壓力凸顯。此次會議要求“明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進”，并強調“加大宏觀政策跨周期調節力度，提高宏觀調控的前瞻性針對性”。

近年來，房地產調控持續強化，房地產長效機制建設穩步推進，有效的遏制了地價和房價的上漲。但在外部環境趨緊和內部調控趨嚴的雙重壓力下，房地產開發投資出現下滑態勢，部分房企債務風險暴露，不利于穩增長目標的實現。國家統計局數據顯示，2021年1-11月，全國房地產開發投資同比增長6.0%，低于上年0.8個百分點;房地產開發企業土地購置面積同比下降11.2%;華夏幸福、恒大、佳兆業等多家房企出現債務危機。房地產產業鏈長、關聯產業多、行業帶動效應大，房地產業的健康發展對我國經濟增長具有重要推動力。會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”和“促進房地產業健康”。國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆在2021-2022中國經濟年會上解讀中央經濟工作會議時再次強調：“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。”這說明中央對房地產在國民經濟中的地位仍持肯定態度，剛性、改善性的住房合理需求將通過“靈活適度”的貨幣政策進行調節和滿足，央行2021年12月13日會議提出的“穩妥實施好房地產金融審慎管理制度”，將支持房地產企業合理正常融資，防范房地產債務風險。供需兩端政策利好，2022年房地產市場的平穩健康發展，并將發揮其對經濟增長的良性拉動作用。

2 打破路徑依賴，促進房地產業良性循環

此次中央經濟工作會議提出：“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。當前，我國正在構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，會議將制造業、物流網絡、數字化和房地產作為暢通國民經濟循環的四個結構性政策著力點。其中，要實現房地產業的良性循環必須打破三個路徑依賴：一是打破依靠房地產刺激增長的路徑依賴。2019年7月30日，中共中央政治局首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，并通過房地產長效機制建設打破路徑依賴。會議繼續堅持“房住不炒”定位，明確支持房地產的居住屬性而非投資屬性。二是打破土地財政的路徑依賴。土地財政的模式使地方政府在城鎮化初期迅速完成資本原始積累，推動了城鎮化和工業化進程。當前我國已經進入了城鎮化的中后期，土地財政不僅是導致房價過快上漲的因素之一，也是地方債務風險的重要來源。2020年9月中共中央辦公廳、國務院辦公廳出臺的《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先支持鄉村振興的意見》要求“十四五”期間省（區、市）土地出讓收益用于農業農村的比例要達到50%以上。2021年財政部出臺了將國有土地使用權出讓收入劃轉稅務部門征收和開展房地產稅試點的政策，這為強化政府財政統籌能力、深化財稅體制改革、破解土地財政路徑依賴奠定基礎。三是打破房價向上預期的路徑依賴。過去房地產價格持續上漲，投資回報較高，以致社會形成了房價會始終向上運行預期的路徑依賴。會議首次提出“加強預期引導”，將“因城施策”放在“促進房地產業良性循環”之前。這既是向社會傳導房價區域分化的市場規律預期，同時也說明中央將繼續深入落實差異化樓市調控政策。

3 堅定“房住不炒”定位，積極探索新發展模式

此次中央經濟工作會議提出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式。”自2016年中央經濟工作會議提出“房住不炒”定位以來，這是第五次明確“房住不炒”主基調。這說明中央仍將保持房地產調控的穩定性和持續性，加快由房地產向實體經濟轉型的步伐也仍然是堅定不移的。

預期引導行為，預期的理性與否會直接影響房地產市場的波動。因此，在房地產市場的“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）目標中，穩預期尤其重要。會議首次提出“加強預期引導”，預計2022年各地政府將從保持房地產政策基本穩定、完善房地產市場信息傳導機制、加大房地產市場監管力度等方面采取措施，引導市場主體在房地產投資、消費上形成理性預期，穩定預期。

根據黨的十九屆五中全會精神，2021年起我國進入新發展階段。國家“十四五”規劃綱要提出“加快發展現代產業體系，推動經濟體系優化升級”。房地產作為我國傳統產業，在經歷了20多年的高速發展后，正從增量市場向存量市場轉換。過去高杠桿、高周轉的模式逐漸不適應新發展階段的要求。會議在房地產方面首次提出“探索新的發展模式”，預計2022年在住房多主體供應機制、土地供應機制、房地產融資模式、商品房銷售機制以及房地產稅等方面將有新政策出臺。房地產企業也應順應新時代、新階段的發展要求，結合政策引導方向、房地產市場規律和企業自身優勢，積極探索發展新產業、新業務、新模式，加快自身轉型發展。

4 加快發展長租住房，完善住房供應結構

此次中央經濟工作會議提出：“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。合理的住房供應結構是由住房銷售、住房租賃和保障性住房供應三部分組成。從1998年到2014年，由于住房供給總體不足，我國的住房制度改革以大力發展商品住房為主，住房租賃和保障性住房發展相對滯后。自2015年開始，中央陸續出臺了發展住房租賃市場、開展共有產權住房試點等政策，多層次住房供應體系逐漸完善。

2020年由于政策監管不足、資本推動和長租企業盲目擴張，以蛋殼為代表的一批長租公寓企業出現了爆雷，2020年的中央經濟工作會議強調要“規范發展長租房”。此次會議將“規范”改為“加快”，同時強調要“為資本設置‘紅綠燈’”。這一方面說明經過這幾年的政策推動和發展，住房租賃已成為緩解大城市新市民、青年人居住問題的重要抓手。根據住建部公布的數據，2021年前三季度全國已開工保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。另一方面，通過“加強對資本的有效監管”“引導和支持資本規范健康發展”，未來住房租賃市場的投資和運營將進一步提升，機構化長租住房占比也將進一步提高。相關數據顯示，當前我國機構化長租房占比不足5%。而從國際經驗來看，發達國家房屋租賃市場中機構化長租市場占比平均在30%以上。我國住房租賃市場依然有著巨大的發展潛力。

參考文獻：

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