基于大數據的房地產市場監測系統設計與實現

沈志剛 陳暉 岳倩倩

摘要：近些年來，為推動房地產市場規范、平穩、健康發展，國家出臺了一系列宏觀調控政策。房地產長效機制尚在探索階段，現有信息系統已無法滿足各級政府對房地產市場情況的細粒度指標分析與精細化調控的需求。闡述了基于大數據的房地產市場監測系統設計與實現，對房地產市場監測系統的建設目的與應用前景進行了分析，展現其在房地產監測工作中的實際應用價值。

關鍵詞：房地產;大數據;GIS;市場監測

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0050-08 收稿日期：2021-12-08

作者簡介：沈志剛、陳暉、岳倩倩，無錫市房地產市場管理和監測中心。

隨著城市規模的不斷擴大，大數據、云服務等信息技術的發展完善，房地產市場監測分析工作的業務需求也在不斷更新和拓展，僅僅依靠原有歷史數據手工統計分析，以及粗粒度的統計分析模型已不能適應當前業務的開展，無法滿足市政府對房地產市場情況的細粒度指標分析與精細化調控的需求。順應房地產市場監測需求，本文提出了基于大數據的房地產市場監測系統設計與實現。房地產市場監測系統通過建立一套基于房地產市場多維度數據的細粒度分析數學模型，能夠從供應、需求、價格、購買人群、特征屬性等多方面對房地產市場現狀進行監測預警，使之有能力為房地產市場調控政策提供依據、為社會公眾提供更加全面及時的房地產市場信息服務。

1 房地產市場監測系統設計

1.1 房地產市場監測系統功能需求

為了實現全方位對房地產市場進行監測的需求，房地產市場監測系統采集房地產市場相關基礎數據，建立GIS空間大數據分析平臺以及全面的房地產市場監測數據資源中心，實現房地產市場的預警預報、宏觀分析、中觀分析、微觀分析等功能，并將結果以可視化圖表、報告等提供到監測中心大屏及政務協同辦公平臺移動端工作臺上。房地產市場監測系統基本功能需求如下。

（1）預警預測核心指標趨勢

定期記錄重點監測指標，并利用適合的圖表對趨勢進行展示。同時，建立價格指數測算模型，為調控工作提供參考。

（2）實時反映房地產市場運行狀態

監測系統通過圖表展示商品住宅供應、商品住宅成交、二手住宅成交、商品房庫存與去化周期等市場數據走勢，反映當前市場運行狀態。

（3）深入分析房地產市場的結構信息

通過對商品住宅供應、商品住宅成交、二手住宅成交數據進行深入挖掘，分析價格段、面積段、行政區域、買受人等結構信息，摸清市場供應成交主體構成。通過對歷史數據進行收集，可以進一步對結構信息變化趨勢展開研究。

（4）學區房、地鐵房等特征小區追蹤分析

選定關注度較高的學區房、地鐵房等特征小區，持續收集其相關掛牌、成交數據，跟蹤研究熱點小區的房價、成交量走勢。

（5）輿情監測

監測訂閱數較高的行業公眾號、微博，獲取敏感詞條，搜集虛假報道和惡意炒作等信息并及時上報，有效減少輿論宣傳對價格指數的影響。

（6）目標城市房地產市場走勢跟蹤

收集目標城市宏觀數據、房地產市場數據、房地產調控政策等，實現本地市場與其他城市的橫向對比。

（7）分析房地產市場健康平穩狀態

通過對房地產開發投資額/GDP、土地出讓收入/地方財政收入、房價收入比、房屋租售比、空置率、杠桿率等指標交叉分析，評估房地產市場的健康程度。

（8）建立城市指數模型

與高校、研究機構等展開合作，針對城市特點，建立指數模型，創建符合本地實情的自定義指標，更精準地反映房地產市場的冷熱程度，綜合對市場潛在風險發出預警預報。

（9）與地理信息系統（GIS）、樓盤表系統形成融合應用

依托GIS研究成果，與樓盤表系統進行深度關聯，實現全市一張圖，自動生成宗地、樓盤位置、建筑物等要素，并可疊加道路名稱、板塊區域劃分、供應成交熱力圖，實現圖形瀏覽、查詢、打印輸出功能。

（10）建立房價地價聯動模型

將房地產市場收集的數據與GIS空間大數據深度結合，建立房價地價聯動測算模型，用一定范圍內的房屋交易價格來測算出讓地塊的最高限價。

（11）結合地圖技術研究購買人群

在購買人群結構研究的基礎上結合地圖技術，在地圖上展示購買人群從哪兒來，到哪兒置業。

1.2 房地產市場監測系統業務流程

房地產市場監測系統對房地產項目立項、施工許可、工程進度、預售許可、竣工備案、交付使用等環節信息進行了動態采集，同時采集租賃市場的租賃備案數據，并聯合外部橫向部門的相關數據，形成房地產市場動態信息數據庫，建立數據資源中心。在優化現有房產系統的基礎上，進行系統間的信息共享和互通，從現有系統中動態采集商品房預（現）售信息、網簽備案信息、查封抵押信息等，結合GIS空間大數據平臺，建立時空立方體、房地產市場的多維度分析模型，提供全市房地產市場動態分析與預警，為市政府提供全面的房地產市場分析報告。房地產市場監測系統業務流程如圖1所示。

1.3 系統架構

房地產市場監測系統總體業務架構如圖2所示，采用“1+1+N+1”的建設模式，即1個數據資源中心，1個GIS空間大數據平臺，N個應用，1個綜合可視化駕駛艙。房地產市場監測體系的有效建立，能夠對市場形勢合理預判，進行風險的實時評估預測，及時發布預警信息，為房地產市場宏觀調控決策提供強有力的支撐。

數據資源中心通過數據治理的方式，將房屋交易管理部門歷年來積累的歷史房產交易網簽數據、樓盤表數據、外部其它橫向部門協調數據、GIS空間數據等通過數據清洗、映射、轉換等操作，形成專項主題庫，為基于空間要素的房地產大數據分析模型提供訓練數據。同時，利用數據治理平臺建立長效的數據采集機制，與各接入數據的業務系統通過接口實現實時數據交互，保障未來的核心數據更新的有效性。

近年來，房地產價格在空間分布上產生出明確的分化現象。為適應房地產價格表現出的空間分異性，GIS空間大數據平臺主要利用現代GIS引擎的空間科學大數據分析能力如空間分布、多因子關聯分析、時空分析等，將樓盤數據、網簽交易數據以及其它接入的非結構化數據如政策、規劃、輿情等與地理空間信息相結合，將房地產交易數據建立時空立方體，建立多維度的分析模型，為房地產的預警預測等應用提供基礎數據支撐。同時，GIS引擎底圖及房屋分幅圖服務為上層分析應用的可視化呈現提供基礎服務。

房地產市場監測系統應用層主要關注房地產市場的監測分析應用。通過對歷史存量數據建模分析、實時接入數據的動態監測、多維度的分析建模，從多個維度提供精細化房地產市場的動態監測與分析評估，全面動態地反應房地產市場供需狀況及住房市場發展形式，有效支撐房地產調控工作的部署、新政的調控效果評估、調控政策的制定優化以及用地供應政策的制定。房地產市場監測系統產生的所有分析結果，均能在大屏及移動工作臺上以可視化的方式通過直觀的圖表報告實時展示，方便監測人員查閱。

2 房地產市場監測系統的實現

2.1 房地產市場數據資源中心建設

房地產市場監測數據資源中心需要匯聚內部、橫向部門、其他代表城市等多維度的數據資源，進行數據治理建立數據倉庫，結合GIS空間分析技術構建時空立方體，最終為房地產市場的大數據建模分析提供數據基礎。

數據資源中心依托大數據基礎設施，提供數據接入與治理等服務，提供大數據OS能力，并以一體化的方式提供專業高效、安全可靠的一站式大數據平臺。數據資源中心由數據接入、任務調度、數據標準、數據組織、數據質量、數據安全、數據血緣、數據對賬、數據服務、數據資產管理等核心模塊組成，能夠同時滿足用戶對數據治理、質量管理、數據安全等各方面的數據需求，賦予用戶對外提供數據服務的能力。同時，數據資源中心為外部數據治理提供了統計局數據接口、財政局數據接口、稅務局數據接口、公積金中心數據接口、人民銀行數據接口等，保障未來的核心數據更新的有效性。

2.2 GIS空間大數據分析平臺建設

空間分布區位在房地產市場監測中是一項重要特征，是形成城市間房地產價格差異和城市內不同區域房地產價格差異的重要原因。GIS大數據支撐平臺建立了房地產市場監測分析相關圖層如房屋分幅圖、項目建設圖層、房產交易圖層、房屋租賃圖層，結合空間化的業務數據，利用GIS空間分析能力，建立了多維度的房地產市場分析模型如地塊擬合分析模型、多時空尺度統計監測模型、特征樓盤分析模型，將房地產市場交易監測分析與時空要素高度結合，對已有的業務數據進行空間化處理，實現了樓盤表數據、項目數據空間化，為未來銜接土地規劃、土地出讓等數據打下基礎。

GIS大數據支撐平臺主要包含GIS引擎、基于空間要素的房地產交易分析模型庫兩部分。GIS引擎提供GIS基礎底圖服務以及GIS分析服務。GIS底圖服務在通用矢量圖、影像圖基礎之上，集成房屋分幅圖，以提供位置準確、幾何正確、屬性完備的房屋幢面數據圖層，為房地產市場交易的空間要素分析、基于地圖的可視化分析結果呈現等功能提供地圖支持。GIS分析服務集成了基于地理空間的通用分析算法的高效實現，為各類業務分析模型的快速構建及高效運行提供幫助?；诳臻g要素的房地產交易分析模型庫依據業務視角構建，建立房地產市場的空間要素分析模型，將樓盤數據、網簽交易數據以及其它接入的數據如政策、規劃、輿情等與地理空間信息相結合，通過多維度的建模分析，為房地產的預警預測等應用提供模型支撐。GIS空間要素房地產數據分析模型建設包含以下模型。

（1）交易熱點分析模型。通過對歷史數據的挖掘，建立交易熱點分析模型，挖掘房地產交易熱點區域及影響要素，并以此為依據，預測未來的熱點區域及房價波動。

（2）特征樓盤分析模型。對樓盤特征進行標簽化，利用處理后的樓盤特征建立特征樓盤分析模型，分析在時間、空間、政策等各種要素對各類特征樓盤價格變化的相關關系，對未來的城市規劃、調控政策制定提供輔助依據。特征樓盤分析流程如圖3所示。

（3）地塊價格擬合分析模型。通過對各地塊樓盤價格變化建立擬合分析模型，確定待拍地塊的位置，繪制地塊周圍不同方向不同距離交易價格的曲線圖，分析地塊周邊的價格情況。利用周邊一定時期內的交易監測數據作為交易價格空間插值，擬合待拍賣地塊的房價。通過土地面積、容積率等規劃數據，利用擬合價格推定土地價格。以期實現“限房價，競地價”的目的。

（4）住宅特征價格分析模型。對目標區域的樓盤住宅整理收集樓盤的特征價格因素和因子數據，如規劃信息、樓盤信息、交易數據、興趣點等?；谧≌卣鲀r格模型，計算各特征因素和因子對不同樓盤起的作用，分析認識樓盤價格形成的原因，為房地產調控提供參考意見。

（5）多時空尺度監測統計模型。結合GIS引擎時空分析功能，在數據治理過程中將各類房屋、交易數據空間化，建立不同時間維度、不同空間維度的時空數據立方體。在多時空尺度統計格網和基礎時空尺度監測數據基礎上，統計某一時間段全市范圍內相關監測數據的空間分布以及特定區域的相關監測數據隨時間的變化演進趨勢，結合當前數據，實現未來變化的預測。

（6）交易空間分布模式分析模型。房地產交易在空間上的分布具有一定的規律。就城市而言，受地形的影響，平原地區的城市密度高于丘陵和山地地區。不同地理對象的某一相同屬性在空間上也具有一定的規律，觀測數據之間有著潛在的或集聚或分散的相互依賴關系。通過對歷史數據進行挖掘分析，可以建立房地產交易空間分布模式模型，得出交易量價數據在空間上的分布模式以及高交易量區域、高交易價格區域的分布模式，最終實現發現潛在調控風險，統計調控政策的功能。

2.3 房地產市場監測應用建設

房地產市場監測體系從監測預警、宏觀分析、中觀分析、微觀分析、專題分析5個方面實現多指標房地產市場的監測與分析，定期對內發布房地產市場分析周報、房地產市場月度分析專題報告，對外發布房地產市場分析簡報。

（1）監測預警：通過監測參考指標針對市場運行異常情況進行綜合預警，為房地產市場的調控提供及時、科學、有效的信息指導。

（2）宏觀分析：宏觀指標與房地產關聯分析是從宏觀經濟與人口、房地產金融、財政與稅收等方面，對房地產市場發展環境進行監測分析，主要關注指標有地區生產總值GDP、城鎮居民人均可支配收入、常住人口數量等。分析內容包括政策與住宅銷售分析、宏觀經濟、人口與房價關聯分析、房地產金融等。依據分析結果實施針對性的房地產市場調控措施，能夠促進房地產行業的發展。

（3）中觀分析：從土地出讓、開發建設兩個環節對增量市場進行跟蹤監測，主要關注指標包括土地招拍掛、開發投資、新開工和竣工等。分析內容包括區域土地招拍掛統計分析、新開工和竣工統計分析、房地產開發投資增速情況統計分析、房地產企業土地購置與房價關聯分析、開發企業土地成交價及增速、區域板塊與房價關聯分析等。

（4）微觀分析：微觀分析聚焦房地產市場供應和成交兩端，對市場運行進行動態監測，實時掌握市場運行新特征和新變化。關注指標包括商品房供應、商品房成交、商品房庫存與去化周期、二手住宅掛牌、二手住宅成交、租賃市場信息等。分析內容包括土地市場宅地月度供求價走勢分析、商品房市場分析、二手住宅市場分析、租賃市場分析、房屋面積與出售價格關系分析等。

（5）專題分析：就房地產市場主體關注的熱點事件和問題進行專門研究分析，分析內容包括特征樓盤分析、輿情監測專題分析、目標城市橫向對比專題分析、房地產開發企業專題分析、重大事件專題分析、購房熱點區域專題分析、購房人群專題分析等。

2.4 可視化監測駕駛艙建設

在監測中心建設監測大屏，通過可視化駕駛艙，監測房地產情況，發布各項監測指標，對內發布風險監測預警以及監測報告。可視化駕駛艙同時集成手機移動端，方便相關人員隨時查看房地產市場運行情況。

利用自助報表引擎生成可視化報表，針對各類分析模型的分析結果，能夠快速搭建有針對性的數據報表，圖文并茂的展示實時狀態情況，直觀發現數據中隱藏的問題。報表引擎自動化匯總數據，形成各時空維度房地產市場監測分析報告如周報、月報、年報、各區域報告等?？梢暬{駛艙如圖4所示。

3 房地產市場監測系統的部署優勢

目前，各地房地產市場監測現有的信息化系統均為業務系統，提供商品房、存量房、租賃網上備案服務及資金監管服務，系統僅保障監測機構日常業務開展，缺少相應的綜合數據分析功能。同時，不同數據分布在不同的系統中，系統由多方建設存在孤立性，無法實現數據的貫通?，F有監測指標較少，且部分指標為人工統計發布，時效性和分析維度無法滿足當前房地產市場常態化監測調控的需要。由于房地產市場與土地、金融、人口等眾多因素聯系緊密，房地產市場監測分析工作所需數據大多來已建設的各業務子系統及其他橫向部門報送，目前的信息系統無法實現多源異構數據的歸集、清洗等數據治理功能，缺少專門的房地產市場監測分析數據倉庫以及對應的空間大數據分析系統，難以滿足當前情勢下的房地產市場監測工作需求。

為堅持“房住不炒”定位，全面實行房地產長效機制，建立房地產市場監測系統已是迫在眉睫的重要任務。房地產市場監測系統的建設，能夠幫助監測機構全方位把握市場運行狀況，得出房地產市場形勢和發展態勢的分析結果，對房地產市場新出現的異常狀況進行及時的預警，在房地產市場出現問題時提供切實可行的解決方案，為房地產市場宏觀調控政策的制定與實施提供支撐。對社會公眾來說，房地產市場監測系統的建設，能夠有效采集并及時對外公布房地產市場信息，引導人民理性購房、房地產開發商合理投資，促進社會經濟的良性發展。

房地產市場監測系統能夠為房地產市場調控決策提供數據支撐，有效規范房地產市場秩序，提升了政府房地產調控的實時性、精準性和科學性，提高了對房地產市場風險的識別和防范能力，提升了土地有效供給對經濟社會發展的保障水平，促進房地產市場平穩健康發展。

4 結語

目前，無錫市房地產市場監測系統正處于建設期，設計與實現預期可達成以下目標：

一是完成房地產網簽交易近10年歷史數據治理，使其符合《房地產市場基礎信息數據標準》。房地產市場監測系統依托房地產市場已有的房地產基礎數據、交易數據等，按照《房地產市場基礎信息數據標準》要求，篩查歷史遺留問題數據，通過外業補充采集，人工核實修正等清洗工作，匯總形成房地產市場交易專題庫，掌握全市房地產市場交易情況。

二是建立房地產市場監測相關多源異構數據匯聚使用機制，豐富房地產市場監測分析的數據維度。房地產市場監測系統建立多渠道房地產相關數據的匯聚機制，促進部門間相關數據匯聚共享，豐富房地產市場監測分析的數據維度。

三是實時監測市場動態，為管理部門決策提供有效依據。在常規市場監測分析的基礎上，利用大數據技術、GIS空間科學等技術，形成科學合理的數據機制，實時監測市場動態，深入每日、每周、每月、每季、半年、全年的數據挖掘，為管理部門決策提供客觀科學的依據。

四是提供市場調控決策支持，引導房地產市場健康發展?？陀^分析房地產市場運行情況，為監測機構把握市場運行狀況，在房地產市場出現問題時提供切實可行的解決方案，為市場精細化調控提供幫助。

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