MLS是自由人聯(lián)合體

近年來，談論和施行MLS（或者類似MLS以及以MLS自況）的業(yè)內公司和人員逐步多了起來。筆者對MLS（Multiple Listing Service）念茲在茲已有20年，期間多次撰文推介和討論，最后一次在本專欄討論MLS是2019年10月，談的是“在中國推行MLS的主要障礙”。在那篇專欄文章里筆者強調了實行MLS的兩個關鍵，一是單邊獨權委托，二是經(jīng)紀人之間的合作與信任。

近年來，一些地方房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會在政府主管部門支持下，已經(jīng)在推行單邊委托（并在一定程度上限定是獨權委托），行業(yè)內實行單邊委托的呼聲也在不斷高漲。在筆者看來，實現(xiàn)單邊獨權委托更多還取決于客戶，只有客戶認識到單邊獨權委托對自己的好處，才會愿意這樣做。

至于經(jīng)紀人之間的信任與合作，目前國內最大（并已經(jīng)在美國紐交所上市）的房地產(chǎn)經(jīng)紀人互聯(lián)網(wǎng)合作平臺也已經(jīng)實現(xiàn)了，只不過因為是在一家公司掌控的合作平臺之內，所以這個合作實際上是強制性而并非完全自愿的。不僅合作是強制性的，而且把房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務拆成了固定的若干環(huán)節(jié)，讓每個經(jīng)紀人成為這些環(huán)節(jié)中的節(jié)點，類似卓別林《摩登時代》里生產(chǎn)流水線上的工人。在這樣的平臺里，信任問題由平臺背書，也就在一定程度上強制實現(xiàn)了。

能夠做到讓房地產(chǎn)經(jīng)紀人合作，這是一件很不簡單的事。這件事很難，也不能說不正確。只不過從本質上說，這和MLS仍然不是一回事。

關于MLS的實質，筆者更早些時候在2018年7月的專欄文章《從“MLS”到“MLS”》曾經(jīng)做過總結。進一步地，想借用馬克思在《資本論》中的用語來表述：MLS的實質是“自由人聯(lián)合體”（馬克思恩格斯在《共產(chǎn)黨宣言》就提到“自由人聯(lián)合體”，在《資本論》第一卷更簡明地把社會主義和共產(chǎn)主義稱為“自由人聯(lián)合體”）。

在真正的MLS系統(tǒng)平臺內，經(jīng)紀人的合作是基于自愿前提的——自愿加入平臺。當然，加入以后是要受平臺規(guī)則約束的，例如經(jīng)紀人獲取的獨權代理房源信息必須在規(guī)定時間內在平臺內完全公開，等等。但從本質上說，平臺內的經(jīng)紀人是獨立自主的。有人因此將這種MLS平臺上的經(jīng)紀人稱為“獨立經(jīng)紀人”，這并不完全準確，因為這些經(jīng)紀人很多也都是加入到經(jīng)紀公司的，并非獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀公司;只不過他們和經(jīng)紀公司的關系是服務合約關系而不是雇傭關系，經(jīng)紀公司主要是為經(jīng)紀人提供基礎服務。但如果從經(jīng)營行為的獨立性來看，稱之為“獨立經(jīng)紀人”也有一定道理，不過其更本質的特征不是“獨立”，而是“自主”——他們的工作任務不是由平臺強制委派的（如果以網(wǎng)約車平臺來類比，他們是自己搶單而不是系統(tǒng)派單），經(jīng)紀人之間的合作內容在一定程度上也是可以相互協(xié)商的。從這個角度看，那些強制拆分經(jīng)紀人工序的做法就不是真正的MLS做法了。

回到本文開頭提到的MLS的兩個本質特征，單邊獨權委托和經(jīng)紀人之間的合作與信任。單邊獨權委托需要客戶自愿，而客戶之所以愿意采用這種委托形式又是因為接受了單邊獨權委托的經(jīng)紀人能夠放心地和其他經(jīng)紀人合作，從而大幅提高委托成交的效率。關于這些具體的機制分析，筆者過往已經(jīng)寫過很多篇，除了上面提到的兩篇過往專欄文章，讀者還可參閱本專欄2010年9月《獨權委托——避免房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的最佳委托代理模式》、2011年5月《獨權委托的法律問題》、2013年2月《從虛假房源說到獨權代理制度變遷的方式》、2016年10月《獨家代理行為的分析框架》。

作者簡介：廖俊平，中山大學嶺南學院教授。