公共服務設施對住宅租賃價格的影響

文／屠 帆 浙江工業大學管理學院 教 授

丁 然 浙江工業大學管理學院 碩士研究生（通訊作者）

引言

基于“住房不炒”的市場定位和“大力發展住房租賃市場”的指導思想，我國開始推進和完善“租售并舉”政策。2019 年，中央財政支持了16個城市實行住房租賃試點，2020年7月新增8個，租賃市場在我國呈上升發展趨勢。如何從居住空間、租賃價格和租購權利平衡等方面推進租賃市場穩健發展成為重要議題。“租購同權”本質上是要保障租購雙方享受同等的“公共服務權益”，改善公共服務設施的配建對發展租賃市場和提升城市宜居性具有重要現實意義。

不動產的價值可用以估算城市公共服務的影子價格[1]，現有大量研究以房價為研究對象，驗證公共服務設施對房價的資本化價值，包括：地鐵的可達性[2,3]，“學區房”效應、教育質量和公平性[4,5]以及環境條件[6,7]。少量研究還關注了醫院[8]以及商超便利店[9]的作用。但就租金而言，國內研究遠低于對房價的關注，主要在研究租金的微觀影響因素時選擇了部分公共服務設施作為鄰里特征進行分析，或就房價對比討論，認為交通便利性和房屋內部配套更能提升國內租戶的支付意愿[10,11]，而教育、醫療和生活設施的影響存在不確定性。與國內研究相比，國外對于住房租賃市場的研究成果較豐富，也反映了住宅市場的成熟度，如探討公共交通可達性的溢價效應[12]，教育資源對家庭式公寓租金的積極作用[13]，綠地對租賃住宅的景觀價值[14]以及住宅配套，如：停車場等[15]。

因此，當前國內對住房租賃市場需要進一步探究：（1）既有研究大多選擇某一類公共服務設施或單一屬性，從完善公共服務設施配套的實踐需求出發，迫切需要在理論層面厘清公共服務設施內涵和屬性，并放在統一框架下進行討論；（2）已有研究關注房價而忽略租金，反映了住房市場的結構性矛盾。理論上租金較房價更能反映設施的溢價效應，因為房價包含了對未來收益的投資，而租金反映了居民對當前公共物品的支付意愿[16]。

本文以杭州市為例，選取五類公共服務設施，包括交通、教育、醫療、生活和景觀，以設施的最近路網距離（可達性）、規劃半徑內的設施數量（集聚度）以及設施的等級（質量）為特征變量，利用空間滯后模型分析公共服務設施配置屬性對租金的影響，并就租房者的居住空間需求提出設施配置建議。

1 研究區域、數據和方法

1.1 研究區域

杭州市是浙江省的省會城市，位于長三角南翼，下轄十個區、一個縣級市和兩個縣。考慮到各區域經濟發展和住房空間分布差異，本文選取杭州市區，即上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽和臨安10 個行政區作為研究區，其中上城、拱墅和西湖為杭州的主城區，擁有兩大中心商務區，分別是位于拱墅的武林CBD 和位于上城的錢江CBD（圖1）。

圖1 研究區域與樣本分布（圖片來源：作者自繪）

1.2 數據與變量

本文研究數據包括租金和公共服務設施POI信息。

租金數據源于杭州鏈家網2021 年5 月小區整租普通住宅的平均單位掛牌價格（元/m2/月），社區的建筑和鄰里屬性源于杭州鏈家和房天下網站。將小區價格與社區屬性信息匹配，并剔除了僅有一筆出租房源的小區，最終獲得1226 個樣本點，分布如圖1。

因變量為小區平均租金，對租金和取對數的租金數據進行對比，發現取對數的租金樣本更符合正態分布，所以因變量為取對數的租賃價格（lnRent）。特征自變量包括五類設施的最近路網距離（D_Xi）和規劃半徑內的數量（N_Zj），由于中小學招生教育改革尚在進行，納入學區評級變量可以體現教育質量，故按市重點、區重點和普通學區設置分級變量。規劃半徑借鑒《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）的標準，幼兒園為300m，公交、小學、社區醫療站、超市和農貿市場為500m，其他設施半徑為1km。由于餐飲店鋪繁多，故餐館變量以小區1km 內菜系的種類數量為表征（Type_餐館）。地鐵分為已開通的地鐵口和在建地鐵站，醫院分為綜合性三甲類和非三甲類，公園根據杭州市園文局文件分為A 類和非A 類。控制變量包括其他建筑、鄰里和區位因素，其中CBD 的距離為乘公共交通出行的最短時間。

1.3 研究方法

1.3.1 特征價格模型

特征價格模型（Hedonic Model）是商品價格與各特征屬性之間的函數關系式[17]，通過系數的值判斷屬性的隱含價格，有線性、半對數和對數三種形式。對樣本構建Hedonic 模型，經比較后采用半對數形式，如下：

2 杭州市公共服務設施和租金的空間分布

2.1 公共服務設施的熱力分布

利用核密度分析揭示公共服務設施的空間分布（圖2）。杭州市公共服務設施整體呈“多核心集聚，主城內高熱”的空間特征。具體來看，主城近市中心的武林廣場為密度高值區，且面積較大，錢塘近主城的下沙板塊也形成了一個相對面積較小的高熱核心區，而遠離主城的外圍區域設施分布相對分散，在各自區域內有小范圍的集聚圈。

圖2 公共服務設施熱力圖（圖片來源：作者自繪）

2.2 杭州市租金的空間分布

利用GIS可視化杭州市各區域租金價格均值，觀察空間分異（圖3）。主城和濱江四區的平均月租金較高。其中，濱江最高，超過了75 元/m2，濱江區屬高新產業園區，亦屬“高薪”區，就業機會多，租房需求大。其次是拱墅和上城，為68元/m2，其主要依托區位優勢，坐擁兩大中心商務區，設施配套完善。西湖區租金平均水平為65元/m2，緊隨其后。主城外其他區域租金相對較低，鄰近“貴價區”的錢塘和蕭山為48 元/m2，許多在濱江工作的租戶會選擇蕭山或下沙租房，降低租金成本壓力。臨安最低，為22 元/m2。

圖3 租金的空間格局（圖片來源：作者自繪）

3 公共服務設施對租金的影響分析

3.1 空間自相關與模型檢驗

空間自相關是某個屬性值在某個區域的觀測數據之間存在的依賴性，全局自相關常用莫蘭指數測度。經測算，Moran's I 為0.484 ＞0，且通過了0.1%水平的顯著性檢驗，說明租金存在顯著空間正相關。

診斷OLS 模型發現LMLAG、LMERR 和R-LMLAG、R-LMERR 均通過了顯著性檢驗，說明需要空間回歸。對空間模型進行回歸檢驗（表1），結果表明，R2：SLM ＞SEM ＞OLS，LogL：SLM ＞SEM ＞OLS，AIC：SLM ＜SEM ＜OLS，SC：SLM ＜SEM ＜OLS，說明SLM 擬合效果最佳，最終報告SLM 結果并作具體分析（表2）。

表1 模型檢驗（表格來源：作者自繪）

表2 SLM 回歸結果（表格來源：作者自繪）

3.2 實證結果

由標準化系數可知，租戶愿意為通勤和餐食相關設施承擔更高的租金成本，表現在鄰近地鐵口或火車站、1km 內地鐵口分布密集，以及1km 內各系餐館集聚，對周邊小區租金的顯著溢價最高。對比可達性和集聚度對價格的提升作用，已運營的地鐵口、三甲醫院和社區醫療站的可達性強于集聚性，A 類公園的集聚性強于可達性。教育類設施不會引起租金價格顯著波動。具體如下：

一是就可達性而言，租戶愿意為出行便利和近三甲醫院及社區醫療站支付更高租金。步行路程短表現顯著溢價作用的設施包括地鐵站、三甲醫院、社區醫療站和火車站，而非三甲醫院有強鄰避性，抑制租金。交通顯著影響租金，小區至地鐵口或高鐵站的路網距離減少1%，租金分別有0.05%和0.04%的增值，在建地鐵站不能滿足即時需求而不能提升價格。三甲醫院的可達性有0.04%的溢價，但非三甲醫院的鄰避性帶來0.02%的貶值，說明普通醫院的負面環境因素會削減住宅的租賃價格，而優質的醫療條件不但能抵消這部分負面影響，且能提高居民的租賃意愿[8]。此外，社區醫療站在能保障居民的基本醫療需求的條件下，也可提升租金。

二是租金不僅受設施距離影響，也受地鐵、餐館種類和大型景觀資源集聚程度的強烈影響。分布密度增加對租金有顯著溢價作用的設施包括地鐵口、各系餐館和A 類公園。1km 內地鐵口集聚，小區居民愿意為通勤便利承擔此部分0.65%的租金溢價。租客大部分為年輕群體，對外食和外賣需求高，1km 內各系餐館綜合性強，能提升租金和租戶支付意愿。A類公園集聚有6.45%的景觀增值，但非A 類綠地無顯著作用，說明租戶對綠地價值的支付偏好重在其質量高低，而不單考察數量多少和距離遠近。此外，商場和超市在規劃半徑內集聚的負外部性更強。

三是“學區房”對租金未表現出顯著溢價。大量“學區房”研究表明學區質量對房價有明顯的抬升，但租金隨學區質量的波動不顯著[18]。受入學政策影響，租戶和業主在教育權上不能享受完全平等的權益。杭州市2017 年響應“租購同權”頒布了《杭州市人民政府辦公廳關于印發流動人口隨遷子女在杭州市區接受學前教育和義務教育管理辦法（試行）》，提出了保障長租者享受“可讀公辦學校”的權利，但實質上無法打破順位入學和準許制度的限制。

此外，老舊小區的租金偏低，物業水平高的小區租金偏高，低綠化高容積的小區租金偏高，多為高層公寓。兩大CBD 均刺激租金上漲，但作為新城市窗口和就業中心的錢江新城對租金提升程度更高。

結語

文章將五類設施放在統一框架下，研究公共服務設施屬性對住宅租賃價格的溢價影響，彌補了現有公共服務設施對住房租賃市場研究的不足，對完善公共服務配建、改善租戶居住環境具有實踐意義。

一是加快軌道交通建設，進一步提高交通的可達性和增加交通設施節點的分布密度。交通條件與覆蓋區域內的住宅價格波動直接相關，尤其軌道交通的便利性對租戶的出行通勤具有重要影響。根據58 安居客房產研究院發布的《2020 年住房租賃年度報告》，除居住安全性外，租房人群對周邊交通條件的關注度最高。建議提高交通網的通達性，增加路網密度，擴大公共交通覆蓋面和設施的實際可達范圍。統籌規劃交通站點和宅地選址（尤其租賃住房用地），提高居民公交出行的便捷程度和選擇偏好。

二是提高公共服務設施質量，促進整體質量均衡，增進居民獲得感。租金對部分資源的質量優劣更敏感，反映了租客對高質量居住環境的追求。如三甲醫院和A 類景觀提升租金，而非三甲醫院和非A 類公園表現了不同程度的負外部性。建議針對集聚或鄰近有負作用的設施差異化配置，從外部利用周邊其他優質設施的正效應，對沖鄰避設施的負效應，如提升該區域的公共交通便利性。從內部提升質量能級，改善管理模式，如提高醫護人員素質，分級對公園免費或收費。

三是租金對學區不敏感，說明教育的公平性是“租購同權”真正落地的難題，這關乎如何處理教育資源在購租雙方之間的分配。建議從普通學區試點“按居住地入學”，增加投入或促進資源流動共享，如開展優質學校在線課程等，全面推進教育質量提升，以期平抑學區熱度，促進教育公平化。