圍繞“法拍房”發(fā)生的那些故事

田國寶

? 眼看著自己的房子被一個陌生人以90多萬元的價格拍走，劉相生沒有任何阻止的力量，2017年，他購買這套房子的價格是300萬元。劉相生的房子在河北三河燕郊，2017年限購前，這個北京的衛(wèi)星城一度是炒房客的樂園。

? 2021年5月房子被法院查封。一切都源于4年前的那個通過虛假交易套貸的決定，向來做生意順風(fēng)順?biāo)乃捎谶@個決定，“開始走背運(yùn)了”。2020年底，由于疫情影響，生意虧損導(dǎo)致房子斷供，和妻子的婚姻也從假離婚變成真分手。

? 與劉相生面臨著相同命運(yùn)的還有唐婉，因“一時頭腦發(fā)熱”而作了一個足以影響她后半生的決定。2021年12月中旬，她的房子被司法拍賣，5天后，她收到了法院匯來的4萬元，“拍房子的錢，還完人家后，剩下的歸還給我了”。

? 劉相生和唐婉都有著類似的命運(yùn)軌跡，在房價快速上行的幾年里，財富伴隨著房產(chǎn)迅速增長。但當(dāng)他們想要用同樣方式，將財富復(fù)制到一個更高的數(shù)額時，腰斬的房價讓他們又回到了人生的原點(diǎn)。

資不抵債

? 從小區(qū)東門進(jìn)去，就是劉相生房子所在的那棟樓，他的房子在11層，門上貼著法院拍賣、騰退等公告。

? 公告是2021年5月貼上去的，彼時租戶已經(jīng)搬走，房子空著。由于他不接電話，法院的執(zhí)法人員未能進(jìn)到房間內(nèi)，執(zhí)法人員向物業(yè)確認(rèn)房間沒人后，貼上了封條。此后，他再也沒有進(jìn)去過。

? 當(dāng)時劉相生在老家辦事，等從老家回來燕郊后，房子已經(jīng)無法進(jìn)入。這一切雖然在意料之內(nèi)，但如此快速的行動，也多少讓他意外，“原來還想著找人簽個20年的租賃合同，誰拍走了，也拿不到房子”。

? 由于距離正式拍賣還有大半年時間，他還有足夠的時間來挽回房子，但很多時候，這些事想起來容易，做起來難。

? 房子預(yù)計在11月掛網(wǎng)，12月中旬正式拍賣。在法拍前，如果他能將房貸一次性補(bǔ)齊償還，房子還是他的，屆時，銀行會配合向法院申請解封及解除抵押。但200多萬元不是小數(shù)目，由于生意連續(xù)兩年虧損，現(xiàn)在拿出20萬元都困難。

? 從2017年開始，首付加上3年多的月供，劉相生為這套房子已經(jīng)投入150多萬元，但想要保住這套房子，他還需要投入大約200多萬元。這是他的一筆賬，實(shí)際上，他還有另外一筆賬，那是他的另一個故事。

? 即便是保住了房子，“這套房子現(xiàn)在最多能賣出150萬元，保住的意義不大”，劉相生說。但斷供后，他上了征信黑名單，如果這筆按揭貸款還不上，這個“黑鍋”他得一直背著，“以后肯定是沒法繼續(xù)做生意了”。

? 他也曾找過朋友，“讓他幫我拍回來，等我有錢了，再買回來”，劉相生苦笑道，“朋友們都知道我還有其他債務(wù)，也都婉拒了，話說回來，人家完全可以自己拍下來，為什么要幫我拍回來？”

? 11月16日，還寄住在朋友家的劉相生像往常一樣，不停用電話聯(lián)系業(yè)務(wù)。他做批發(fā)生意，自己也開了一家商店。疫情之下，生意受到嚴(yán)重沖擊，“這兩年不僅沒賺到錢，把老本都虧進(jìn)去了”。

? 房子被拍賣后，他依然欠銀行百十來萬，“我欠你200多萬元不假，但也不能把我300多萬的房子，90多萬強(qiáng)制賣了，剩下的100多萬元還得我來還，這等于我什么沒撈到，還白搭進(jìn)去250多萬”。

? 唐婉的房子比劉相生早5天被拍走，2017年她用180萬元買來的房子，僅拍出了不到80萬元，“你說神奇不，100萬元憑空消失了”，說話的時候，她兩只手指全部張開的手掌向上，腦袋向前伸著，表情夸張。

? 唐婉說，她還年輕，這個事解決了，她還可以重新再來;但劉相生顯然沒有這么幸運(yùn)，他還有一屁股債要還。

虛假交易

? 無論是劉相生，還是唐婉，在燕郊房地產(chǎn)最為火爆的年代里，他們都將自身的杠桿運(yùn)用到極致，他們幻想著憑借杠桿可以實(shí)現(xiàn)財富自由，但沒想到成為伴隨他們一生的陰影。

? 劉相生是較早居住到燕郊的北漂，參加工作第二年就在燕郊買了房，那個時候燕郊房價還不到5000元/平方米。交房半年后，劉相生就從北京搬到燕郊新家，并在燕郊落戶、結(jié)婚、生子;在燕郊開店，后來又把生意延伸到上游的批發(fā)領(lǐng)域。

? 變化發(fā)生在2017年，當(dāng)年燕郊的房價一度飆升至3萬以上，劉相生所在的小區(qū)均價都達(dá)到了3.5萬元/平方米左右。當(dāng)時燕郊的業(yè)主和中介們普遍相信，房價很快就能超過4萬元/平方米。

? 他和妻子也萌生了買房的念頭，此前，由于有住房，生意占用現(xiàn)金多，他并沒有想過再買一套房。但是做中介的鄰居給他介紹了一個操作方式后，劉相生有些動心了。

? 中介告訴劉相生，通過套取房貸，一分錢不出，可以再買一套房子。具體做法是，劉相生和妻子假離婚，將房子分給妻子，他再從妻子手中將房子買過來，只需要付100多萬元的首付，就可以從銀行拿出200萬元的房貸。貸出的200萬元，100萬元可以補(bǔ)虧首付，剩余的100萬元可以作為第二套房的首付。

那個時候，房貸審批極為順利，一切辦妥后，以妻子名義在他的小區(qū)又買了一套小戶型的房子，“小戶型好出手，想著等漲到4萬元就賣掉”。

? 當(dāng)時，由于劉相生的征信出了點(diǎn)問題，在燕郊沒法做房貸，在中介幫助下，他花了幾萬元擺平了征信，并在臨近的某大行支行做了房貸。第二套房子的貸款是妻子做的，在另一家大行的燕郊支行。

? 劉相生沒有想到的是，他買的第二套房趕在了燕郊房價最高點(diǎn)。剛買不久后，燕郊啟動史上最嚴(yán)限購政策，本地戶籍及社保或個稅滿三年才具備購房資格，由于燕郊北漂居多，符合購房條件的人數(shù)極少。

? 限購后，燕郊房價一路下滑，其間，他有多次止損的機(jī)會，但因?yàn)椴桓市奶濆X，最后都錯失了。現(xiàn)在想起來，劉相生雖然滿懷遺憾，但也認(rèn)了，他覺得這是命運(yùn)安排，之前一切太順了，該到了經(jīng)歷點(diǎn)波折的時候。

? 如果從最高峰算起，按照目前市場價，他的第一套房子市場價下跌了近200萬元，第二套房子跌去了120萬元，更讓他難受的是，兩套房每月還要承擔(dān)近2.5萬元的月供，“房子賣了，都不夠還尾款”。

? 開了店以后，劉相生就將原來的房子租出去，一家三口在店附近租了一套兩居室，小區(qū)內(nèi)第二套一居室還留著自住。妻子和孩子住在租來的房子中，他因?yàn)榕苌猓?jīng)常兩頭跑。

? 2020年，因?yàn)橐咔橛绊懀瑒⑾嗌呐l(fā)生意大幅萎縮，臨近年底，“我名下的房子，從2020年底到2021年，有4個月沒還上月供，我老婆名下那套正常還”。他想著，既然違約了，怎么也得保住一套。

? 因?yàn)樯馓潛p和房貸的事，劉相生和妻子的矛盾不斷升級，尤其是春節(jié)后，自己開的店因?yàn)樘潛p關(guān)閉，妻子搬回小戶型房子，不讓他再進(jìn)家門，“所以我暫時住在朋友的房子里”。

? 2021年5月，他回老家辦事，其間，租戶從大房子中搬走，房子處于空置狀態(tài)，等他回燕郊后才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)被貼上了封條。“所幸是離婚了，要么另一套也得被拍了。”

抵押貸

? 不同于劉相生，唐婉的買房史是另一個故事。

? 她畢業(yè)后一直在北京上班，因?yàn)楣ぷ鲿r間較為自由，北京房租逐年上升，她到燕郊租房居住，一居室一個月幾百元，租金少，住得也舒服。

? 2015年下半年，燕郊房價突破萬元大關(guān)后，開始以每個月1000元的速度向上躥升，這一切，唐婉看在眼里，急在心上。2016年8月，她四處籌借了100多萬元，全款在燕順路上的一個小區(qū)買了一套一居室。

? 入手價格接近2萬元，到了年底，小區(qū)房價已經(jīng)逼近3萬元/平方米，唐婉慶幸自己趕上了這趟車。如果一切止于此，她的人生可能也不會如此曲折。

? 2017年3月，北京出臺限購政策，大量剛需涌入燕郊，按照當(dāng)時房價漲速，年底房價達(dá)到4萬元/平方米似乎并不難。與劉相生一樣，出于對燕郊房價必漲的信念，唐婉完成了人生第一次加杠桿。

? 在中介指導(dǎo)和幫助下，她將小戶型的房子抵押給某小型銀行，貸出70多萬元，在另一個小區(qū)購買了一套兩居室，單價超出3萬元/平方米，每月房貸1.4萬元，“當(dāng)時我的收入根本還不起，中介告訴我，貸款沒下來，房子可能就出手了”。

? 唐婉沒有等來房價上漲，2017年5月，燕郊出臺限購政策，房價開始下跌，到了年底，已經(jīng)跌回她買第一套房的價格。“當(dāng)時給了中介一個底價，多賣的部分，都是中介的傭金。”

? 房子順利賣出去了，唐婉說，房子還沒交付，她都沒看房子的真面目，還背了70多萬的貸款。不同于普通房貸，抵押貸期限短，利息更高，雖然貸款總額不高，但月供壓力不小。

? 每個月上班賺來的工資，還完月供后，雖然能勉強(qiáng)維持生存，但日子過得緊巴巴的。2019年，她辭掉北京的工作，回到燕郊和人合作開了一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，“三個人合伙開，總的來說比上班賺得多”。

? 唐婉沒有預(yù)料到，她的好日子僅僅維持了一年。2020年疫情暴發(fā)后，培訓(xùn)行業(yè)受到影響，幾個月沒有開班，即便后來開班，也都是原來的學(xué)員，沒有新學(xué)員就意味著沒有新收入，到了10月，她的月供就還不上了。

? 2021年2月，唐婉的違約貸款被銀行轉(zhuǎn)讓給地方不良資產(chǎn)處置公司，7月，啟動司法程序，“那個時候有多慘，房子沒了，我被趕了出來，培訓(xùn)班也關(guān)了，還得給學(xué)員退費(fèi)，估計把這一輩子霉運(yùn)都走完了”。

? 房子拍賣的那幾天，唐婉說，她是厚著臉皮向父母借了錢，彌補(bǔ)了培訓(xùn)班的窟窿。房子拍賣以后，她的房子沒有了，工作沒有了，債務(wù)也沒有了，重新回到了人生起點(diǎn)，“這個地方，還有什么好留戀的”。

? 從家里被趕出來后，唐婉住進(jìn)了男朋友的房子，男朋友在北京上班，常年“神龍見首不見尾”，她想著能快點(diǎn)結(jié)婚生娃，安穩(wěn)下來。

無論是劉相生的虛假交易，還是唐婉的抵押貸，只是過去幾年里樓市加杠桿游戲的冰山一角。由于種種原因，從2020年開始，這些加杠桿的炒房客們出現(xiàn)集中爆雷現(xiàn)象，正如唐婉所言，這既是過去的終結(jié)，也是未來的解脫。

（摘自《經(jīng)濟(jì)觀察報》）