淺談BIM技術在辦公樓智慧運維中的應用*

何 為， 王 旭， 韓柏林， 梁曉旭

(建科公共設施運營管理有限公司，北京 100044)

0 前言

BIM 是以三維數字技術為基礎集成各種相關信息的數據模型，是對建筑實體與功能特性的數字化表達[1]。一個完善的信息模型是對項目對象的完整描述，能夠連接建筑生命期不同階段的數據、過程和資源。BIM 具有單一工程數據源，可解決分布式、異構工程數據之間的一致性和全局共享問題，支持項目生命期中動態的信息創建、管理和共享。

住建部在2015年發布的《關于推進建筑信息模型應用的指導意見》中，提出建立基于 BIM 技術的運維模式，做出關于改變和優化傳統運維方式的發展方向的規劃[2]。但基于 BIM 技術的運維水平在我國還處于起步探索的初級階段，業內普遍存在BIM技術與平臺結合度較低、BIM技術相關要求沒有明確的國家標準、缺乏統一管理標準制度、BIM技術展示性滿足不了需求等通病問題[3]。

當下的辦公樓智慧運維局面同樣存在這些通病問題，花費大量物力、財力打造的智慧運維系統往往形同虛設或是很難達到理想的效果。為了改變這種“尷尬”局面，本文結合BIM智慧運維項目成功案例，結合基于BIM技術建立的辦公樓空間運維平臺應用情況進行分析。

1 需求提煉

筆者所在團隊經過行業調研和技術研討后發現，辦公樓的運維事項要求多且繁瑣度很高，很大程度上依賴于運維秩序執行及運維標準把控，對于各種設備監控、能源監測參數、電梯狀態以及停車位使用等運維數據的收集與分析需求很大。此外，其在日常運維過程中的問題報修、工單派送以及人員派遣等等都需要及時性地作為反饋信息在平臺上展現，對于業務模塊的需求很高。同時，作為新技術示范試點，對于整體框架的數據化展示也有一定的要求[3]。

2 辦公樓運維要點分析

(1)對于辦公樓智慧運維項目，除了基本的維保功能以外還應包含一些辦公樓的增值服務，如在日常組織活動上的協調和安排、在生產輔助上的停車管理等服務。除去傳統運維模式所具備的基本維保功能以外，對于辦公樓智慧運維所需的增值服務，介入BIM技術后其所具備的特點是否正好能與這些增值服務所需要的條件相契合，無疑是證明其適用性、優越性的要點[4]。

(2)辦公樓的智慧運維系統整體可以歸結為在人、能源、環境和經濟之間做最合理的決策安排。將這四項各自分開來看會發現，每個元素無論是人的日常活動范圍、立體樓層中不同位置的能源損耗、整個空間不同層面上的環境參數變化，還是分散于空間各個區域的經濟流通，在空間維度上都有各自對應的信息[5]，用AutoCAD或Excel軟件來記錄和表現會非常困難，但BIM技術卻不同，其三維數字技術特性可以很好地表達空間可視化和信息多維化。

圖1 平臺統計及查看功能展示

(3)BIM的全稱是Building Information Model，對于其中的“Information”(即“信息”)，在智慧運維中分為靜態信息和動態信息。在辦公樓運維環境下，前者指的是固定資產、機電設備或建筑結構等信息，后者則是指停車場車位信息變動、人員工單打卡數據等變動信息[6]。BIM技術能否在辦公樓智慧運維這種特定背景下展現其信息記錄和表達上的強大優勢，成為證實其應用于辦公樓智慧運維適用性、優越性的另一要點[7]。

(4)PDCA循環法是近年來比較熱門的一種管理方式，指的是Plan(計劃)、Do(執行)、Check(檢查)和Act(處理)，即：有計劃、有執行情況及進度，且能精確無誤地落實到相關的部門負責人，同時能及時發現存在的問題并有效解決，能為后續的管理形成企業的標準量化。這是質量管理的基本方法，也是企業管理各項工作的一般規律，且同樣適用于辦公樓運維過程[8]。而基于BIM技術的運維模式能否高度兼容應用這個質量管理方法，也是從側面考察該技術應用成功的要點之一。

3 智慧運維平臺應用實例

筆者所在團隊經資料查閱和現場勘探后，了解到該辦公樓為地上十六層、地下四層，當時考慮到周圍居民區的日照需求，每層建筑都是以一種類梯形且面積逐漸遞減的規律進行設計，這樣的不規則也導致后期的運維難度大幅提高。同時，由于該樓的每一層都是由不同單位、不同部門分別負責各自區域的空間劃分和裝修，導致施工圖的可參考價值幾乎為零，對基于BIM技術來提供良好服務體驗的平臺需求迫切。下文將就筆者參與的智慧運維平臺系統在該辦公樓的應用情況進行分析，該平臺既能體現各層空間區域分布，還能使各區域事件都能進行信息化操作。

(1)保證基本維保功能

該平臺具備消防給排水新風等系統的每日能耗統計，及運行狀態、人流及考勤狀態、停車場信息、報警信息等基本維保信息的查看(圖1)。

同時，在靜態信息方面，該平臺具備基于BIM技術的建筑基本結構、內部工位空間位置及監控點位的空間位置。當需要查看特定點位的監控時，可以直接點擊查看監控錄像等信息；當需要查看特定樓層的能耗或者特定分類下的能耗情況時，也可以直觀地進行查看和統計。

(2)動態信息規整

本智慧運維平臺同時對于動態信息(如巡更、梯控和照明等)做了全面地規整，將巡更系統接入運維平臺，不僅可以深化和集成基本維保功能，也有利于人員資源的統一管理。

將實況照明展示控制功能集成到運維平臺，不僅可以及時發現忘記關閉的無用照明，還可以在確認無誤后進行遠程開閉，在符合綠色建筑和低碳建筑的理念的同時直接提高了運維效率。同樣的，將電梯監控、運行狀態及其運行數據等信息集成到運維平臺，可以更加直觀地監管電梯運行狀態，也便于工作人員根據統計數據合理規劃電梯啟停狀態或習慣停靠樓層等，如周末或者其他使用人數較少的時間段，可以考慮停止部分電梯的運行來實現綠色低碳運維管理措施。

(3)全程貫徹PDCA質量管理方法

在各設備組件入庫時，通過手動添加地圖位置，可以讓管理人員更為快速地查找對應位置的某個設備或者組件。同時通過在工程管理板塊中融入各設備組件的生命周期信息(如使用年限、維修記錄、隸屬系統等)，可以根據該設備組件的老化速率和維修保養的維護率預估下次維修時間并生成維修預告信息，避免了因突發維修情況而導致日常辦公生產停滯所帶來的負面影響[9]。

此外，該運維平臺在移動端、小程序上集成了運維過程中的問題報修、工單派送以及人員派遣的業務模塊功能。通過把分布式問題進行全局共享，在出現問題時第一時間進行職責判斷，將問題處理跟進精確劃歸到相應部門，避免了職責模糊等造成的“不想管”“沒人管”的局面，整個運行流程全程貫徹了“PDCA”質量管理方法。

(4)直觀展示各空間位置關系

由于建筑物內的構件數量繁多且分布雜亂，不同系統、用途的管線空間位置關系大部分混亂且擁擠，通過BIM技術深化各管線設備等分布實況細節后，日常巡檢維修時就可以直觀了解各管線設備等建筑組件之間的關系，進而合理地組織計劃檢修順序和檢修方式。

4 結束語