房地產經濟發展現狀與未來發展趨勢分析

文／崔建軍 山西四建集團有限公司 山西太原 030012

引言：

現階段隨著社會經濟水平不斷提升，房地產市場競爭愈發激烈，企業數量及規格呈現明顯上升走向，房產經濟逐漸成為整體經濟中不可或缺的一部分，當前房產經濟發展現狀雖呈現一片大好局勢，但仍存在諸多問題，限制經濟發展，比如市場監管不嚴謹、存在惡性競爭，房地產產品供需不能合理匹配等，對房地產業的可持續發展帶來一定影響。本文以房地產經濟發展現狀為切入點，探究未來的發展趨勢。

1、房地產經濟發展現狀分析

21世紀初至今，我國房地產行業一直呈現迅猛發展態勢，帶動國民經濟水平不斷提高。以2020年為例，僅一年時間內房地產開發投資較2019年同比上漲七個百分點，達到141443 億元。在土地出讓金方面，2020年全國主要城市出讓金額已達到60000 億元，甚至對于一些城市而言，土地出讓金較上一年度大幅增長。在房價方面，多地房價呈現明顯漲幅趨勢，2020年我國新建商品住宅成交價同比上一年度漲幅在10%左右。由此可見，當前我國房產經濟發展呈現大好趨勢，經濟快速增長，發展現狀可總結為以下幾方面。

1.1 城鎮化進程為房地產經濟發展推動力

當前，我國大力推進城鎮化及城市化建設進程，越來越多的農村人口選擇到城鎮生活，隨著人口流動，城市建設規模越來越大，現有的基礎設施建設住宅數量難以滿足人們基本需求，使城鎮化建設加快了腳步[1]。根據國家統計局發布的2021年《國家統計年鑒》，下表1 所示為2000-2020年間我國城鎮人口及農村人口變動趨勢。在2000年我國城鎮人口占比為36.22%，農村人口占比為63.78%；截止到2020年，我國城鎮人口占比63.89%，農村人口占比36.11%。城鎮人口漲幅明顯，房地產項目的建設效率不斷提升，很大程度上縮短了企業投資建設周期，從而不斷滿足人們房地產產品的投資、居住需求，同時也致使房價呈現上漲走向，帶動房地產經濟不斷發展。

表1 2000年-2020年間我國城鎮人口及農村人口變動趨勢

1.2 房地產經濟發展帶動國民經濟穩步增長

隨著房地產經濟快速發展，為避免出現房產經濟泡沫及金融危機，我國對房地產經濟一直進行調控舉措。例如十九大期間所提出的“房子是用來住的,不是用來炒的”，進一步證實了國家對房地產經濟宏觀調控的重視程度，整體形勢向著穩定化方向發展，滿足城市建設需求的同時，帶動國民經濟穩步增長[2]。

改革開放以來，隨著住房制度不斷深化改革，房地產業快速發展，一定程度上帶動內需經濟增長。如下圖1 所示為2016年-2020年房地產產業增加值,2016年房地產產業增加值為49969.4 億元，2020年達到74552.5 億元，期間呈現明顯上升走向。此外，由于房地產的產業鏈較長，在生產、流通、消費等領域都有所涉及，很大程度上影響著鋼筋、水泥等原材料及建筑行業的發展。因此，當前房地產經濟的發展不僅帶動財政收入增加，推進城市建設進程，還促進國民經濟增長。

圖1 2016年-2020年房地產產業增加值

1.3 房地產經濟發展，企業數量增多，帶動人們經濟水平提升

房地產經濟發展現狀除了在城鎮化建設、國民經濟發展做出巨大貢獻外，同時也有效改善了人民群眾的生活水平，提高了生活質量。通過房地產經濟發展帶動內需，為人們提供更多的就業機會。如下圖2 所示為2016年-2020年間我國房地產企業數量變化趨勢，在2016年房地產企業數量為103190 個，到2020年達到了118600 個，漲幅明顯，房地產企業數量增加，帶動建筑行業、裝潢裝修行業發展，產生較大的人才及崗位缺口，有效緩解了城市的就業壓力[3]。隨著房產企業數量增加，房地產項目越來越多，人們的就業機會有了更多的選擇，經濟水平提升從而改善現有生活條件。

圖2 2016年-2020年間房地產企業數量變化

2、當前我國房地產經濟發展所面臨的問題

2.1 房地產市場監管缺失

當前，房地產行業由于有著較高的利潤水平，該領域的市場競爭愈發激烈，各個企業在拿地方面的競價越來越積極，致使一些地區的土地價格水漲船高，無形中加大了房產項目的投資建設成本。由于前期投資成本未做到合理控制，為獲取到更多的經濟效益，企業往往在新產品售賣時上漲原有的房屋定價，從而導致房地產市場的惡性循環發展[4]。之所以會出現這一負面問題，主要因素在于一些城市對房地產市場的監督管理存在缺失，未做到有效的宏觀調控，房地產經濟問題不能得到合理化處理，甚至對社會的穩定發展帶來影響。

2.2 房地產產品存在供需不穩定現象

樓市熱度只增不減的現象在我國多數城市都有所體現，甚至一些房地產項目開盤初期就會被搶購一空，為投資者帶來一定錯覺，認為當前房地產領域有著較大的缺口，越來越多的企業開始加入到房地產的投資行列中，競相買地建房。但分析當前發展局勢，我國大多數城市現存的待售住宅數量完全能夠滿足人們生活及工作需求，之所以會出現樓市火熱的現象，與人們盲目投資和炒房有密切聯系。房地產市場的現狀使普通群眾產生一定危機感，認為房價漲幅明顯高于自身收入水平的上漲幅度，為滿足房屋居住需求，越來越多人通過貸款的方式買房，在原有生活消費基礎上還需承擔每月按時繳納的房貸，不僅會影響到購房者的生活質量，還會對其他行業發展帶來影響。若未對這一供需不穩定現象加強管控，將會有經濟體系發展層次不平衡現象發生，因此政府部門應當基于房地產業發展，從宏觀角度規劃住宅數量，并通過出臺限購政策，打消炒房熱度，確保房地產業發展健康有序。

2.3 房地產市場發展秩序混亂，存在惡性競爭

房地產業有著較高收益的同時高風險與高投入并存，為強化風險抵御能力，房地產企業應當向著集團化、規模化方向發展。而分析當前房地產開發企業，不僅數量多且大部分企業發展規模較小，整體專業性不強。2020年我國房地產開發企業總數量為103262 個，其中一級資質的企業占比較少，二級資質企業占比僅在15%左右，致使房地產投資金額過于分散，行業內部惡性競爭嚴重。另外，一些開發企業實施捂盤惜售的營銷方法，利用信息優勢哄抬價格，從而獲取到更多的利益，多數消費者未能及時獲取真實的房產信息，侵害購房者的利益[5]。此外，對于房產中介服務行業存在監管缺失的問題，一些中介機構違規發布虛假信息，擾亂房地產市場秩序，使供需矛盾日益突出，對房地產業的健康可持續發展帶來影響。

3、房地產經濟未來發展趨勢闡述

3.1 房地產產品價格趨于穩定

現階段，我國經濟整體增速呈現上升趨勢，帶動各個領域經濟迅猛發展，對我國整體經濟結構帶來一定影響，使整體結構更具備合理性，房地產業的熱度得到一定控制。隨著我國相繼出臺有關政策及法規制度，消除了房產行業的泡沫經濟，將房價控制在合理范圍內。

如上圖3 所示為北京市2016年-2020年商品房平均銷售價格，2017年平均銷售單價為32140.00 元/m2，2019年為35905.00 元/m2，2020年為37665.00 元/m2。整體房價呈現平穩走向，可見隨著國家宏觀調控政策的深入，人們對房地產產品有著更深的認知，消費也越來越理性，投資炒房的熱度逐漸減弱，在選擇房地產產品時更多的考慮到自身經濟水平及生活質量等要素。同時，房地產企業要做到遵循相關法律法規，合法經營，遵循市場客觀發展規律，積極配合國家宏觀調控，使整體房價趨于穩定。在未來發展過程中，人們通過自身努力在不影響生活水平的基礎上都能購買到房產，帶動生活幸福指數提升，保證社會運行穩定性。

圖3 北京市2016年-2020年商品房平均銷售價格（元/m2）

3.2 房地產經濟調控手段趨向合理性

為保證房地產市場合理規劃，房地產經濟良性發展，在未來發展過程中，我國相繼提出了一系列宏觀調控政策，穩定市場發展局勢。如，對住房公積金進行改革，通過存量房改保障房促進信貸資產的證券化改革，同時出臺土地改革等多重舉措，使人們的購房壓力得到有效緩解。尤其是我國對于房貸資產的流動性關注度越來越高，強化銀行針對住房貸款的投放能力。通過規范公積金提取、公積金貸款辦理流程，最大程度滿足購房者需求，進而帶動提升人民群眾生活質量水平，保證群眾合法權益的同時，緩解房產購買壓力。

3.3 房地產市場整體發展趨于成熟穩定

如今，我國房地產經濟體量不斷增長，房產整體發展趨于成熟。雖然在多數城市政府已經對房地產行業開展了一系列調控對策，在未來發展中還會不斷加大調控力度。國家及政府層面會基于不同城市房產市場發展現狀，通過制定相關政策對投資者的炒房行為加以限制。另外，當前對房屋有剛需需求的數量不斷減少，也為房產市場的成熟穩定發展創造了有利條件。與其他行業相同，供需關系同樣決定著房地產市場的發展趨勢，為不影響房地產市場良好的發展局勢，應避免無節制的開發拿地[6]。此外，基于有效的宏觀調控，各個城市房價將表現一定回落趨勢并趨于合理范圍。為保證對房地產業的調控能夠發揮其價值，在穩定房價局勢的基礎上應當積極倡導理性消費，保障房地產經濟健康可持續發展。

3.4 全面落實房產登記，穩定房產交易市場

基于當前房地產經濟及行業發展現狀，通過全面落實房地產登記不僅對于穩定不同地區房地產價格有一定積極影響，還需從經濟學角度，合理調整房地產經濟。通常情況下，供需關系變化會對市場價格帶來一定波動影響，這一理念對于房地產業同樣適用。一些其他因素往往會對房產價格帶來影響，通過實施房地產登記，以房產稅的形式對市場進行宏觀調控，調節市場中供需關系平衡。但目前在實施房地產登記制度時，需以房地產稅等形式作為技術層面的基礎保障，通過落實房地產等不動產權的登記，對基礎層次內容與核心層次內容進行合理把控，通過法律手段合理解決房地產的權屬問題，保證房地產產權等合法權益不受其他因素侵害。此外，在全面落實房地產登記作用下，對于當前房地產經濟及房地產市場的交易秩序能夠起到很好的維護作用，從而有效調節與把控房地產市場的供需關系，推進整體經濟良性循環發展。

3.5 改善低收入人群居住條件，推進房地產經濟可持續發展

即使我國經濟水平迅猛發展，但在不同城市中仍然存在一些低收入人群，其住房問題得不到有效解決，在經濟發展過程中應當關注此類人群。我國是人口大國，低收入人群占有較大比例，政府部門及房地產市場應當對不同群體的利益要素加以平衡，避免在行業發展過程中出現供需失衡，一邊倒的現象，嚴防房地產泡沫經濟，防止影響人民群眾的正常生活。各個城市住房建設工作推進過程中，應注重加強社會責任，該社會責任不僅體現在政府部門的工作職責，同時還體現在房地產企業的社會責任，可在原有項目建設基礎上，合理增加保障型住房，解決低收入人員住房問題，改善居住條件。以此助推房地產經濟和房地產企業的健康可持續發展。

3.6 構建租購并舉的新型房地產經濟發展格局

現如今，商業銀行、互聯網企業等社會組織均積極加入到房屋租賃市場中，我國也在多個城市積極建立了國有租賃平臺。通過房屋租賃的方式盤活土地，解決土地供給問題。同時積極構建層次清晰的住房供應保障體系，對房地產市場發展趨勢起到一定穩固作用。以“多渠道保障、多主體供給、租購并舉”為原則對住房租賃市場實現合理配置，以更為豐富的資源推動房地產業發展，通過各項調控政策為住房租賃市場的發展提供內驅力，隨著在新形勢下房地產市場的穩定發展，租購并舉必將成為市場經濟發展的新格局。

結語：

綜上所述，房地產業發展愈發迅速且成熟，與我國整體國民經濟有著越來越密切的聯系。本文基于發展現狀及存在的問題，對未來發展趨勢進行了預測。在未來發展過程中，房價將趨于穩定，宏觀調控政策越來越合理，市場整體發展趨于成熟，在租購并舉的新格局發展下，不同社會群體的居住環境均會得到一定改善，并通過全面落實房地產登記，把控市場運行秩序，推進房地產經濟進步與發展。