房地產調控應突出供給側支持

連平

2021年房地產調控政策從供需兩個層面頻頻出招，特別是針對大城市房價“過熱”的問題。自2021年初“供地兩集中”制度出臺后，新的土拍規則令房企參與度下降，全國土地供給和成交增速也同步回落，疊加住房金融環境逐級收緊，房企競相將經營重點落在銷售回款和加速去庫存兩個方面，導致商品房新開工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房庫存持續走低。

長期以來，影響房價的核心要素是供需平衡與結構。盡管當前諸多大城市采取了嚴控房價的限制性措施，然而長期低庫存的情形對房價上漲形成了不可忽視的隱性壓力，需要引起監管層足夠的重視并采取相應舉措予以應對。

由于房地產庫存的定義并不明確，市場上對于房地產庫存的測算結果不盡一致，部分地區的庫存數據分歧較大。目前市場上主流的宏觀評估方法有兩種，一種是直接選取“待售面積”，將其視作“現房”的概念，作為衡量短期可售住房的庫存指標；另一個則是在“待售面積”的基礎上，增加房地產運行中的工程類指標，包括新開工、施工和竣工，根據其每期的變化量來評估新增庫存的邊際變化，視作“期房”的概念。

目前，待售面積現房庫存處于歷史最低水平。根據統計局定義，所謂待售面積指的是項目竣工后，已獲得預售證可供出售而尚未完成銷售的商品房面積。截至2021年11月，全國商品房住宅待售面積為2.23億平方米，而過去6-12個月住宅銷售面積均值為1.2億平方米，即待售面積/銷售面積為1.9。如果僅考慮已經批準的可售住宅，全國庫存只能夠承受不到2個月的增量需求，這種情形自2018年四季度至今已經有三年多了。

當前商品房銷售市場普遍以期房銷售為主。截至2021年11月，現房占商品房銷售的比值降至10%，幾乎處于歷史最低水平。

回顧過往十年房地產銷售情況，重要的分水嶺是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，銀保監會明確嚴控個人貸款違規流入房市，提高居民房貸利率，并嚴查各類違規房地產融資行為；發改委嚴控房企境外融資渠道；住建部就房地產市場調控問題約談問責12個房價調控不力的城市，此后地方限購限貸政策陸續密集推出。

2018年房企資金來源中，首次出現個人按揭貸款和房企信貸同時負增長，剔除土地購置費后純房地產開發投資同比下降3.2%，過往歷史中僅有的純房地產開發投資負增長。

受資金面的壓力，為了維持擴張節奏，房企便將工程開發的重心向“前端”轉移，即更大比例的期房銷售出現，這也間接為此后“黑中介”、爛尾、資金挪作他用、二手房價倒掛等問題的出現埋下了伏筆。

庫存不足可能誘發房價上漲。自2016年末開始，房地產行業進入快速去庫階段，“房住不炒”成了長期政策基調，而房價似乎就很難如2010年-2015年時期快速回落。

過去5年全國新房價格平均每年上漲7.5%，二手房價格平均每年上漲5.2%；其中，一線城市新房價格平均每年上漲7.6%，二手房價格平均每年上漲8.4%。

即便是過去的兩年，一線城市土地供給和成交占比快速提升，疊加嚴控購房新政出臺，房價總體漲幅依然不小，成為困擾市場的焦點問題。