深圳新建公租房與東京圈UR管轄公租房的規(guī)劃及發(fā)展對(duì)比研究

梁彩娟 湯壽旎

1 背景

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）文件，旨在指導(dǎo)我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展。2017年，黨的十九大報(bào)告提出建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，健全全國(guó)房市。2018年國(guó)內(nèi)一二線城市房市跌漲不定，房地產(chǎn)泡沫化等現(xiàn)象屢見不鮮。如何規(guī)劃和管理房市，讓人們住有所居，成為長(zhǎng)久以來(lái)需要解決的問題。

作為我國(guó)高度發(fā)展的都市經(jīng)濟(jì)體，如今城市進(jìn)入3.0時(shí)代，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始走向都市圈、大灣區(qū)時(shí)代。深圳房?jī)r(jià)持續(xù)高漲是我國(guó)一二線大城市的普遍現(xiàn)象，直至2021年2月，深圳新房均價(jià)已達(dá)到66714元/m2，其中南山區(qū)最高為118898元/m2。而對(duì)于租房市場(chǎng)，深圳普通住宅租金基本維持在較低水平，目前平均租金僅為58.2元/m2。商品房?jī)r(jià)格居高不下，住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失調(diào)等導(dǎo)致房?jī)r(jià)與居民收入差距懸殊，應(yīng)屆大學(xué)生、青年職業(yè)人員以及普通勞動(dòng)力群體住房問題得不到保障[1]。且在第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)公布的28個(gè)一二線城市2016年人口增量排名中，深圳更是以4.65%的增長(zhǎng)率，位列全國(guó)主要城市第一位。深圳公租房規(guī)劃在我國(guó)一直處于引領(lǐng)地位，2020年深圳計(jì)劃供應(yīng)安居工程項(xiàng)目4萬(wàn)套，其中公共租賃住房約1.21萬(wàn)套。而2020年有超過(guò)5萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生前往深圳工作，加上深圳本地的其他中低收入群體，深圳公租房及其他的安居房建設(shè)數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠（圖1）。

圖1 深圳2020年安居房配租情況①

在這種人房不調(diào)的住房背景下，深圳市住房主管部門更是采取了通過(guò)全市公共租賃住房的供應(yīng)調(diào)配等方案來(lái)解決此類中低收入群體的住房問題。

2 研究對(duì)象

基于深圳的公共租賃住房背景，結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，本文選取了日本東京都市圈地區(qū)作為對(duì)比，分析兩地的房?jī)r(jià)和公共租賃住房租金等數(shù)據(jù)，歸納和總結(jié)深圳公共租賃住房變化規(guī)律與發(fā)展趨勢(shì)。

由近幾年深圳房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)（圖2）可知，2016年深圳房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一次暴漲，比上一年上漲近20%；2018年深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)也頗為明顯。結(jié)合深圳房?jī)r(jià)變化曲線，本文決定選用深圳和東京圈2016年和2021年2月的住房數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，其中包括房?jī)r(jià)、小區(qū)平均租金以及公共租賃住房平均租金（下文簡(jiǎn)稱“公租房平均租金”）。

圖2 深圳近五年房?jī)r(jià)變化圖②

3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與描述

3.1 城市規(guī)模

深圳位于廣東省南部，香港北部，是一個(gè)國(guó)際大都市。全市總面積1997.47km2，建成區(qū)面積927.96km2，常住人口1343.88萬(wàn)人，比2018年末增加41.22萬(wàn)人，人口密度為6728人/km2。東京都市圈是日本三大都市圈之一，是以東京都為中心的巨型城市圈，包括東京都、埼玉縣、神奈川縣和千葉縣，2016年總面積約13500km2，土地面積為4.1%，總?cè)丝?3783.29萬(wàn)，約占日本人口的27%，住宅戶數(shù)占日本全國(guó)31%，人口密度為2803人/km2。而在2000年，東京人口密度為2470人/km2，深圳為3589人/ km2，兩地區(qū)人口都具有吸引力，而東京圈城市規(guī)模近二十年發(fā)展較為穩(wěn)定，深圳則一直是我國(guó)人口流入?yún)^(qū)。

3.2 房?jī)r(jià)與租金統(tǒng)計(jì)與概述

（1）深圳房?jī)r(jià)增速較快

由圖3和表1可知，對(duì)于深圳各區(qū)而言，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)的房?jī)r(jià)一直以來(lái)都比較高，與其他地區(qū)差別較大，房?jī)r(jià)分區(qū)階層十分明顯。深圳整體房?jī)r(jià)分布不同于一般的城市圈層，其為去中心化的模式，高房?jī)r(jià)主要分布在靠近香港的福田和南山以及大灣沿岸，而龍華和光明等區(qū)的房?jī)r(jià)因交通不便、地址偏遠(yuǎn)而與前者相差甚遠(yuǎn)。在兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，2021年深圳房?jī)r(jià)漲了接近2016年的一倍，房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊。

表1 深圳各區(qū)房?jī)r(jià)表（元/m2）②

圖3 深圳各區(qū)房?jī)r(jià)圖②[2]

（2）深圳公租房租金分布

通過(guò)對(duì)2016年和2020年深圳公租房租金等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析得到這兩年深圳房?jī)r(jià)和公租房的一些具體情況。

國(guó)內(nèi)公租房的信息對(duì)外性較差，且沒有統(tǒng)一的政府或者社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。深圳作為我國(guó)公共租賃住房發(fā)展觸媒與先鋒，依舊存在管理不足、租賃市場(chǎng)混亂等問題。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索，我們從2016年的數(shù)據(jù)中選取了18套、從目前（2021）政府輪候的住房中選擇了28套公租房作為本次深圳的數(shù)據(jù)研究對(duì)象。

圖4～5顯示，深圳公共租賃住房主要分布在龍華區(qū)、龍崗區(qū)、南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)等區(qū)，各區(qū)之間租金差別不大。深圳近五年來(lái)公租房租金非常穩(wěn)定，但是福田區(qū)和南山區(qū)等高新技術(shù)區(qū)的租金出現(xiàn)部分高漲的情況，總體增值在5元/m2左右。

圖4 2016年深圳公共租賃住房租金分布圖[2]

深圳公租房租金主要受相關(guān)政府部門管理與制定，市場(chǎng)自由調(diào)控空間較小，因此近年來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌現(xiàn)象，這也導(dǎo)致了深圳公租房長(zhǎng)期供應(yīng)不足。

（3）東京圈公租房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定

日本公租房自2004年起由都市再生機(jī)構(gòu)（UR）進(jìn)行管理，其主要面對(duì)中低等收入家庭進(jìn)行住宅租賃和出售。都市再生機(jī)構(gòu)是由獨(dú)立法人與政府補(bǔ)助金共同支持的社會(huì)住宅機(jī)構(gòu)，其性質(zhì)為特殊法人。

筆者對(duì)東京圈房?jī)r(jià)和公租房租金等數(shù)據(jù)與深圳進(jìn)行對(duì)比研究，因此本文分別選取了東京圈2016年的28套住房和2021年的40套公租房來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)研究。考慮到房子本身對(duì)租金的影響，東京圈住房基本為近20年新建或者翻新。圖6～7表示，自2016～2021年，東京圈的公租房租金基本不變，比較穩(wěn)定。租金在城市空間分布上呈現(xiàn)為較強(qiáng)的圈層模式，由東京都向外圍發(fā)散遞減，中心化趨勢(shì)明顯。

圖5 2021年深圳公共租賃住房租金分布圖②

圖6 2016年?yáng)|京公共租賃住房租金分布圖[2]

圖7 2021年?yáng)|京公共租賃住房租金分布圖③

3.3 房?jī)r(jià)與租金比較

上文對(duì)深圳和東京圈的住房市場(chǎng)情況進(jìn)行了多維度多角度的分析，了解了兩者在公租房現(xiàn)狀上的異同，也發(fā)現(xiàn)了其中的一些城市運(yùn)行規(guī)律與機(jī)制，然而深圳與東京圈在城市發(fā)展進(jìn)程上的先后關(guān)系使我們不能一概而論。因而本文繼續(xù)將深圳與東京圈的住房信息進(jìn)行以下分析與展示。

由圖8柱狀分析圖可知，在縱向時(shí)間軸上，2016年—2021年深圳房?jī)r(jià)變化很大，小區(qū)平均租金和公租房租金基本不變。小區(qū)平均租金的穩(wěn)定也反映了相比購(gòu)房，深圳住房租賃市場(chǎng)發(fā)展空間還較大，這也是我國(guó)絕大多數(shù)一二線城市的住房租賃現(xiàn)狀。東京圈房?jī)r(jià)和小區(qū)平均租金雖然也漲了，但在合理漲幅內(nèi)，而公租房平均租金不增反降。近五年來(lái)，東京圈房市處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行框架內(nèi)，房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象不明顯。

圖8 房?jī)r(jià)與租金比較圖

表2 房?jī)r(jià)與租金縱橫對(duì)比[2]，④～⑥

在橫向?qū)Ρ壬希?016年深圳和東京圈的平均房?jī)r(jià)都約為35000元/m2，而2021年深圳房?jī)r(jià)比東京圈的高了將近20000元/m2，達(dá)到66714元/m2。在租金方面，深圳的小區(qū)平均租金僅為東京的三分之一左右；深圳的公租房平均租金很低，只有東京的七分之一（2016年）和五分之一（2021年）。

最后對(duì)比兩個(gè)地區(qū)的租售比發(fā)現(xiàn)，東京圈的租售比維持在1/200～1/300之間，屬于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)范圍。而深圳的租售比約為東京的三分之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫大，房市炒作依舊存在，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性欠佳。

4 討論與建議

本文通過(guò)比較深圳與東京圈之間的公共租賃住房規(guī)劃的相關(guān)信息，利用縱橫對(duì)比的手法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。最后得出以下結(jié)論。

①深圳房?jī)r(jià)較高公租房租金很低，東京圈房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，公租房租金比深圳要高五六倍。房?jī)r(jià)在空間地域分布上，深圳呈現(xiàn)分區(qū)化，而東京圈中心化趨勢(shì)依舊。房?jī)r(jià)的空間分布往往和城市的人口、經(jīng)濟(jì)以及交通等有關(guān)。深圳南山區(qū)、福田區(qū)等地是深圳特區(qū)發(fā)展起來(lái)的核心建設(shè)區(qū)，人口不斷增加，住房緊張，房?jī)r(jià)勢(shì)在必漲。而老舊城中村土地吸引力很低，土地利用飽和，難有新的發(fā)展空間。東京圈是日本重要的城市圈層，這種城市空間格局雖然輻射范圍廣，但核心區(qū)容易極化，公共租賃住房租金也呈現(xiàn)這種分布規(guī)律。

②深圳租售比下降。相比東京圈，深圳公共租賃住房租金很低且常年保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高，這就使得租售比連續(xù)下降。租售比是衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一。2010年深圳租售比為1/600，2016年為1/586，而到了2021年已經(jīng)達(dá)到1/1146，深圳租售比嚴(yán)重漂移使深圳租購(gòu)結(jié)構(gòu)十分不協(xié)調(diào)。筆者認(rèn)為這與我國(guó)城市租賃住房設(shè)施不完善、環(huán)境質(zhì)量不佳以及居住空間布局不合理等原因有關(guān)。

③深圳住房租賃市場(chǎng)管理不足。東京圈的住房租賃已經(jīng)進(jìn)入機(jī)構(gòu)管理體系將近20年，由初期滿足住房數(shù)量需求到現(xiàn)在主要以提高居住體驗(yàn)和住房質(zhì)量為主。深圳住房租賃目前主要以政府政策調(diào)控為主，且沒有完善的、一體化的和成熟的租賃平臺(tái)。

深圳公共租賃住房近年來(lái)一直短缺，公共租賃住房與商品房以及其他性質(zhì)住房之間的協(xié)調(diào)還有很長(zhǎng)的路要走。而對(duì)于深圳公共租賃住房的規(guī)劃建設(shè)，本文提出了以下建議。

①繼續(xù)推進(jìn)“租購(gòu)并舉”“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”等住房制度[3]。將大城市買房的需求，逐步轉(zhuǎn)化為“租房需求”，一方面緩解房?jī)r(jià)上漲，另一方面促進(jìn)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，這對(duì)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫化與金融危機(jī)有重要意義。

②改善公共租賃住房居住環(huán)境，提高居民生活幸福感。近五年，努力建設(shè)布局合理、設(shè)計(jì)科學(xué)、質(zhì)量可靠、配套完善的公租房是各地住房保障工作的重點(diǎn)。公租房建設(shè)應(yīng)該更加關(guān)注以人為本，秉持生態(tài)人居的理念，使城鎮(zhèn)居民享有住房福利和保障。

③推行和完善機(jī)構(gòu)化租賃。無(wú)論是政府還是民間企業(yè)組織，深圳的租賃管理體系應(yīng)該體系化，提高服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，為出租人和承租人提供高效優(yōu)質(zhì)的聯(lián)系。在實(shí)際的操作過(guò)程中，深圳也可以借鑒日本設(shè)置介于政府部門和私人企業(yè)性質(zhì)之間的公共住宅管理和建設(shè)的機(jī)構(gòu)組織，實(shí)現(xiàn)公益與質(zhì)量共贏[4]。

④住房租賃市場(chǎng)的良性發(fā)展需要健全的法律體系。在鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)獨(dú)立和自由化同時(shí)，要對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行規(guī)范化和約束，以推動(dòng)整體房市的規(guī)范化[5]，體現(xiàn)示范效應(yīng)。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)公租房供給不足、公租房規(guī)劃與管理不完善。在“增量”和“增質(zhì)”兩手抓的背景下，本文結(jié)合深圳市房市現(xiàn)狀特點(diǎn)與問題，借鑒日本公租房規(guī)劃的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)深圳市公共租賃住房規(guī)劃提出了幾點(diǎn)建議，希望有助于推動(dòng)深圳乃至全國(guó)住房租賃市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)住房無(wú)憂的前景。

資料來(lái)源：

圖1：引自“深圳本地寶”公眾號(hào)；文中其余圖片為作者繪制。

注釋

① 深圳本地寶：http：//m.bendibao. com/bsy618742. html。

② 安居客官網(wǎng)：https：//sz.fang.anjuke.com/fangjia/longgang/?from=hangqing_loupanlist。

③ 都市再生機(jī)構(gòu)：https：//www. ur-net. go. jp/chintai_portal/index. html。

④ 房天下官網(wǎng)：https：//sz. fang. com/。

⑤ 日本房屋租賃：https：//utinokati.com/chintai/。⑥ 日本房?jī)r(jià)：https：//www. manen. jp/。