“金三”來臨樓市小陽春還會再現嗎？

本刊記者 萬曉冉

近日，全國政協委員洪洋建議取消商品房公攤面積，一時間得到廣大網民的積極響應，樓市相關話題再次引發了熱烈討論。

相比看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用的公攤面積，“金三”樓市小陽春的盛況是否能再現顯然更加讓人期待。

樓市苦寒冬久矣。自從去年12月全面降準，今年初又現降息，房地產金融環境有所松動，發改委動員“春節買房”……與此同時，城市端購房補貼、公積金放松、落戶門檻下調等政策持續出臺，“自上而下”步調越發一致。那么究竟市場恢復的速度有多快？“金三”是否能如期履約呢？

虎年開年 一線城市回溫明顯

2022年開年的北京樓市正走出頹勢，緩慢復蘇。

據了解，2月20日以來，目前在售的北京新房項目推出了多種優惠活動，看房的人多，買的也多，頗有一房難求態勢。“多數在售項目的銷售已出現改觀，一些高性價比項目更是異常火爆。”貝殼找房一位新房經紀人表示，北京樓市回暖勢頭還在繼續。

2021年樓市震蕩不斷，北京樓市雖然上半年也出現幾波火熱行情，但下半年開始總體表現并不景氣，市場熱度較低。今年以來，隨著金融信貸環境持續寬松，市場信心和預期不斷提升。

根據北京中原新房統計，2月14～20日北京新建商品住宅（普通住宅+豪宅+別墅）成交額58.29億元，環比前一周上漲103%；成交量720套，環比前一周增加350套；成交均價為60094元/平方米，重新回到6萬+臺階。國家統計局發布的最新數據顯示，1月北京新房價格指數環比和同比分別上漲1%和5.5%，二手房分別上漲0.5%和8%。

“在利好政策加持下，今年以來北京樓市顯著回暖，“小陽春”初現。隨著更多地塊取證和開盤，北京樓市丟失的信心正在回歸。”某房企北京公司營銷負責人表示。

同樣的情況也在廣州上演。2022年2月21日，國家統計局發布的2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%，其中廣州上漲0.5%。在房價小幅上漲的同時，市場成交也明顯活躍許多。

廣州市黃埔區的一位中介人士表示，最近一個月的帶看量開始多了起來，而且目前業主的心態又比較強勢了，“跟年前相比，談價空間沒那么大了，因為成交價都有漲了一些。”與此同時，目前購房者的信心也普遍有所看漲。隨著信心的好轉，天河、黃埔等之前熱點的區域熱度也有一定的提振，多個豪宅樓盤也在陸續推進入市流程。如位于天河悅景路的合景臻頤府就于2022年1月29日領到預售證，這也被視作是市場破冰的信號之一。

到目前為止，在四個一線城市中，深圳的房貸利率最低。據了解，2020年6月至2021年4月，深圳首套房主流房貸利率一直維持在4.95%，加點幅度為30BP，但在去年5月，各大行陸續將首套房貸款利率上調15BP至5.1%，二套房貸款利率上調35BP至5.6%。而今年此番下調加點疊加五年期以上LPR下降，令深圳首套房主流貸款利率低至4.9%。多名個貸經理表示，4.9%的利率為多年來最低。

限貸放開 政策出臺穩定樓市

“限購”作為樓市調控最有效的武器，反過來無疑也是為樓市添柴的利器。

近日，鄭州鼓勵老年人投靠在鄭州的子女，允許投靠家庭新購一套住房；且鄭州還放松限貸政策，擁有一套住房且貸款結清的，再買房可以按首套政策計算。南昌全面放開城鎮落戶，大專以上學歷不用遷戶口就能買房。夫妻雙方不管多少套房產都可以辦理夫妻財產約定，實現限購區不限套數。青島新房交易由拿證滿5年改為網簽滿5年，是今年首個松綁限售政策。而在長三角地區，寧波開始放松限貸，全面認貸不認房。一場放松樓市限購的風暴，從二線城市開始席卷。

在放松限購之前，降首付和降利率的組合拳，已經在全國各地打響。

1月以來，樓市相關政策出臺幾成刷屏之勢。與2021年的緊縮形成鮮明對比，此輪調控以穩定樓市、寬松政策為主，意在支持合理的住房消費。

從具體內容看，購房補貼和公積金政策“打頭陣”，主要包括：上調公積金貸款額度，認貸不認房，降低二套房首付比例，人才購房可用公積金做首付，放寬公積金提取、使用條件等。

三四線城市首當其沖，廣西北海、四川自貢、湖南株洲和安徽馬鞍山等率先發力。后續伴隨時間推進，二線城市逐漸加入、出臺政策穩定市場，典型如濟南取消異地公積金貸款審批時的戶籍限制，寧波為二孩、三孩家庭提高首次公積金貸款額度，福州放寬公積金二次申請使用的貸款條件等。目前，全國至少有20個城市降低購房首付比例至20%，包括菏澤、重慶、南通、佛山、溫州等。

除商業貸款外，一些城市也下調公積金首付比例，或提高公積金貸款額度。

目前在福州市行政區域范圍內購房的職工家庭，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調整為40%；自貢實行只認貸不認房的住房公積金貸款標準，無房貸記錄即執行首套貸款政策，二套房公積金最低首付比例將從40%下降到20%；北海二套房公積金貸款最低首付比例由60%下調至40%；南寧提高住房公積金貸款額度，首套房和二套房的最高額度均提高10萬元。

信貸放松 助力房企投資回暖

去年年末，房地產信貸政策在執行中開始出現松動，房貸利率下降，放款周期縮短。這種情況一直延續到今年。多家銀行表示現在額度比較充足，和之前相比，放款的速度也明顯加快了，基本都能在3天以內批放。有了銀行貸款的支持，也就意味著樓市整體又將進入正循環階段。中央和各部委頻繁釋放維穩信號，信貸環境持續改善，房地產市場的政策底已經逐漸顯現。業內普遍認為，類似的放松或鼓勵政策有望持續增加，為樓市健康發展注入活力。

據貝殼研究院2月發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，其監測的103個重點城市2月份主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點，平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

種種跡象表明，房地產市場正迎來冰雪消融的時刻。而隨著商品房預售資金監督管理政策糾偏、多地下調首付比例等利好消息不斷，束縛房企流動性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一松綁。

據統計，2022年共有超過6800億元地產債到期。各個季度的債務到期規模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元和1242.4億元。這也將對房地產企業的流動性和融資能力，形成較大的考驗。

在“因城施策”的政策指引下，近期多地商業銀行適時調整細則，房地產信貸環境迎邊際寬松，樓市小陽春似乎漸行漸近。此外，隨著2022年首批集中供地明細在各地逐漸公布，房企投資層面也出現回暖跡象。

3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦舉行的發布會上表示，房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。郭樹清稱，現在房地產價格有一些調整，需求結構產生一些變化，對金融業是好事，但是不希望調整得太劇烈，對經濟影響太大，還是要平穩轉換。

從金融管理層的表態來看，也在向市場傳遞著穩定的信號，未來房地產信貸投放將會趨于平穩，房地產企業的合理融資需求也將會繼續得到支持，金融監管保持合理審慎原則。

雖然房地產從業者期待的“新春檔”置業熱潮并未如約而至，但開年以來，隨著商業銀行信貸環境的放松，一定程度上提升了各主要城市的置業熱情。

業內人士表示，“各地房地產穩樓市政策頻繁發布，比如公積金政策寬松，給予人才補貼、購房補貼等。而根據以往經驗，一般上半年銀行貸款額度相對充足。接下來，住房信貸環境有望繼續邊際放松，利好自住型購房群體。對房企來說，應該要盡快抓住業績增速的窗口期。”該人士進一步表示。

克而瑞研究中心認為，行業利好政策，或是地方調控放松的扶持性政策，主要目的在于穩定并引導恢復市場信心，以進一步促進房地產業的健康發展和良性循環。短期內行業政策調控的主基調不會改變，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，行業整體銷售規模仍將保持穩中有降的態勢。

但是對于房企而言，政策效果傳導到銷售、投資仍需要一定時間，目前整體投資仍極度低迷，且今年是大部分企業償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹慎投資或許仍是未來主旋律。

降本增效 房企加速“再造”架構

在房地產行業的轉折之年，精細化管理、降本增效已經成為眾多房企改革的共同目標。開年以來，多家房企加速進行組織架構調整。

3月3日，金輝集團內部發文升級集團組織架構，其全國地方公司整合為九大城市公司，推進扁平化管理。3月4日，寶龍地產進行組織架構調整。其資產管理中心增設“特殊資產部”；營銷管理中心撤銷“配套部”，配套管理職能并入“市場部”；“廣東事業部”并入“寶龍置地”；“安徽事業部”并入“事業二部”；原事業二部“武夷山項目”轉入“寶龍置地”管理；原寶龍置地“揚泰城市公司”轉入“事業二部”管理。整體來看，“縮編”意圖明顯。

事實上，虎年剛一開工，房企的組織架構“再造”工作就如火如荼展開了。

2月14日，建業集團召開媒體懇談會，對近期做出的重大組織結構調整等問題做公開說明。建業集團董事長胡葆森表示，整個行業從“資本紅利”向“管理紅利”轉變，必須刀刃向內，先刮骨療傷、壯士斷腕。此前，融創、世茂等多家房企對組織架構進行了調整，萬科、旭輝也表示今年將調整組織架構。

業內人士認為，行業高速增長不再，為了保持效益，房企擴張性的組織架構有必要進行收縮，精細化管理、降本增效已經成為眾多房企改革的共同目標。

胡葆森表示，此前建業五個層級管理，機構臃腫、效率低下，本身也要進行變革。只不過，特大暴雨災害加上三次疫情疊加的發生，迫使變革加速。

2月10日，融創宣布調整組織架構，由七大區域調為九大區域。新成立西北區域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四省；原西南區域拆分為成渝區域、云貴區域，分別管理四川及重慶、云南及貴州；廣西并入華南區域。

融創方面表示，公司為順應行業和外部市場環境變化，更好地支持下階段“聚焦深耕核心城市、控制規模、提高綜合經營競爭能力”的發展目標，安排此次架構調整。調整后的組織架構，更有利于減小管理跨度、減少管理層級、提高管理效率，提高綜合經營管理能力。在區域管理半徑優化的同時，9個區域將在現有的城市布局基礎上，進一步聚焦深耕市場空間大、更加匹配公司發展戰略的核心城市，加強公司在行業的綜合競爭力。

此外，今年1月，世茂集團宣布新一輪架構調整，對集團職能部門整合，新成立三大中心，分別為建設運營中心、供應鏈中心與產品研發中心。區域順應承接集團組織架構管理邏輯，也同步做對應調整。在區域設置層面，有區域降級、縮減管理范圍、區域擴圍等。

正如旭輝集團CEO林峰所言，地產行業如同鷹的中年，唯有徹底變革，才能獲得新生。變革要有向死而生的勇氣，要有刮骨療傷的決心。

經歷了長時間的樓市低迷，部分開發商陷入生存困境，償債高峰期到達，土地市場同樣盡顯“涼意”。隨著今年以來金融信貸環境持續寬松，企業和購房者的信心和預期都得到明顯提升，特別是3月1日，鄭州出臺的“救市”新政。作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，對提振購房需求大有裨益。

業內人士認為，鄭州新政出臺并未遭遇太大阻力，起到了投石問路的作用，預示著未來會有許多弱二線城市跟進，諸如昆明、南寧等，同時也意味著當前市場環境下，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在打開，二線、三四線城市可以適度加大政策松綁幅度，核心一二線城市政策也有糾偏空間，以期緩解房企資金壓力、穩定市場預期。對于全國其他城市來說，若是類似政策持續跟進，也可以帶動房地產交易行情回暖，促進3月“小陽春”到來。而針對購房者普遍關心的房價走勢問題，行業觀點亦是企穩為主，大幅反彈、報復性補漲等情況不會出現。