淺析我國房地產(chǎn)法律制度及其完善

許楷沂

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，涉及土地、房屋等產(chǎn)權(quán)和所有制問題，其運行狀況和發(fā)展方向?qū)⒂绊懳覈鴩窠?jīng)濟的發(fā)展和安全。因此，我國對房地產(chǎn)法律制度的建設(shè)和發(fā)展十分重視。本文通過對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的分析，有針對性地提出完善建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法 ?發(fā)展現(xiàn)狀 ?問題 ? 建議

一、房地產(chǎn)法律制度概述

（一）概念

從廣義角度看，房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)社會關(guān)系的法律規(guī)范總稱，即調(diào)整所有房地產(chǎn)社會關(guān)系的法律規(guī)范。而狹義的房地產(chǎn)法是指調(diào)整城市房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范，不包括調(diào)整農(nóng)村房地產(chǎn)關(guān)系和房地產(chǎn)社會保障關(guān)系的法律規(guī)范。①本文是從廣義的角度來研究房地產(chǎn)法的。

（二）調(diào)整對象

房地產(chǎn)法的調(diào)整的對象是房地產(chǎn)領(lǐng)域的社會關(guān)系，具體包括平等主體間的財產(chǎn)關(guān)系，非平等主體之間的房地產(chǎn)管理關(guān)系，以及房地產(chǎn)社會保障關(guān)系三類。在實際運行中它們緊密結(jié)合在一起。一方面，房地產(chǎn)財產(chǎn)關(guān)系需要通過公權(quán)管理關(guān)系來確認、實現(xiàn)，其調(diào)整有利于房地產(chǎn)社會保障關(guān)系的和諧;另一方面，房地產(chǎn)管理關(guān)系以財產(chǎn)關(guān)系和房地產(chǎn)社會保障關(guān)系為存在的條件和目的。

（三）基本原則

1、土地公有原則

公有制是我國社會主義經(jīng)濟的基礎(chǔ)，占主導(dǎo)地位。我國憲法和法律規(guī)定我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征收集體土地，一經(jīng)征收即轉(zhuǎn)化為全面所有。我國內(nèi)地和香港特別行政區(qū)已不存在土地私有制。

2、土地有償使用原則

土地是一種特殊的商品，是一種不可再生的寶貴資源，其稀缺性和商品屬性構(gòu)成了土地有償使用的經(jīng)濟土壤。我國土地所有權(quán)歸國家與集體所有，而由不同

的使用者使用，形成所有權(quán)和使用權(quán)的分離，為實行國有土地有償使用制度提供了理論依據(jù)。依法實行土地有償使用制度，可以促使土地資源實現(xiàn)高效和合理配置。

3、合理利用土地與保護耕地原則

合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一， 在保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地沙漠化的前提下開發(fā)利用土地，要堅決打擊和遏制非法占用土地等違法行為。

4、綜合開發(fā)原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)注重經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，實行科學(xué)規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

5、維護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則

維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益不受侵犯，是房地產(chǎn)立法、執(zhí)法的出發(fā)點，是房地產(chǎn)法的根本任務(wù)。保護好房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也是維護房地產(chǎn)市場正常秩序，促進社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的重要條件。

6、宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則

鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，以及房地產(chǎn)交易的高利潤和高風(fēng)險性，房地產(chǎn)活動必須以國家的宏觀政策為指導(dǎo)，同時充分發(fā)揮市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。

二、我國房地產(chǎn)法律制度的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）立法現(xiàn)狀

目前，我國房地產(chǎn)法律制度主要涉及憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章以及行業(yè)規(guī)范文件等。《憲法》明確了土地的所有權(quán)和使用權(quán)，其他法律均不可違背。而其他法律制度如《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市房地產(chǎn)管理法》等，其效力與地位略低于憲法，但可作為制定行政法規(guī)、地方性法規(guī)以及行政規(guī)章等文件的依據(jù)。《土地管理法實施條例》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等行政法規(guī)，是對上位法規(guī)定的補充。地方性法規(guī)如《天津市城市規(guī)劃條例》《天津市住房公積金管理條例》等，僅在地方行政區(qū)域內(nèi)有效。其他行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范文件，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也有約束和指導(dǎo)作用。

（二）存在問題

1、我國房地產(chǎn)法律制度尚不完善。

如上文所述，目前我國房地產(chǎn)法律制度較多，制定主體呈現(xiàn)分散性，各項法律法規(guī)未能構(gòu)成完整的法律整體，欠缺層級較高的綜合性法律。

此外，我國缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的法律。目前，我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控通常采用限購、限貸等政策手段，因政策制定主體不同，隨意性較大，差異性突出，在實踐過程中往往阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2、我國房地產(chǎn)立法滯后于客觀事實需要。

對于囤地、炒房、違章建設(shè)、虛假宣傳、霸王條款、“爛尾樓”等房地產(chǎn)建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)中存在的違法行為，管理部門往往采取出臺部門規(guī)章和地方性法規(guī)來亡羊補牢，或者求助于其他法律，如《民法典》《廣告法》《破產(chǎn)法》中的相關(guān)條款，對違法行為進行處罰。由于缺乏相應(yīng)的專門法律作為依據(jù)，往往“頭痛治頭，腳痛治腳”，對違法行為的打擊力度不夠，未能有效抑制各類違法行為的發(fā)生。

三、我國房地產(chǎn)法律制度的完善建議

（一）健全我國房地產(chǎn)法律制度體系。

1、針對我國房地產(chǎn)法律多而雜的現(xiàn)狀，政府部門應(yīng)根據(jù)實際需求進行整合，剔除過時的、不合理的法律法規(guī)。同時，制定更高層次的綜合性房地產(chǎn)法律，用以指導(dǎo)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展運行。

2、對于內(nèi)容存在沖突和矛盾的各項法律法規(guī)進行修改，保證現(xiàn)行法律法規(guī)的科學(xué)性和統(tǒng)一性。

3、在住房保障、房地產(chǎn)稅、租賃和銷售等方面，我國房地產(chǎn)立法尚處于空白領(lǐng)域，要加快該領(lǐng)域的立法進程，盡快形成健全、完善的房地產(chǎn)法律體系。

（二）加強我國房地產(chǎn)法律制度的執(zhí)行監(jiān)督力度 。

法律制定的目的是執(zhí)行，只有執(zhí)行到位才能保障法律作用的充分發(fā)揮。①在我國房地產(chǎn)法律建設(shè)中，法律的監(jiān)督、執(zhí)行是兩個最為重要的環(huán)節(jié)。法律監(jiān)督既包含對違法行為的監(jiān)督，又包括對執(zhí)法過程的監(jiān)督。相關(guān)法律的執(zhí)行主要以公職人員為主，應(yīng)加強其法律意識的培養(yǎng)，保證其執(zhí)法行為合乎法律規(guī)定。只有不斷完善法律的監(jiān)督和執(zhí)行機制，才能保證每一項法律條款都落實到位。

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